Wspólnota mieszkaniowa ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości (art. 6 uwl).
Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu, do jej powstania nie jest wymagana żadna umowa między właścicielami lokali ani uchwała przez nich podejmowana (tak stwierdził m.in. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 9 czerwca 2005 r., sygn. akt III CZP 33/05). Wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną nie posiadającą osobowości prawnej, o której mowa w art. 33 § 1 Kodeksu Cywilnego. W takiej sytuacji wspólnota mieszkaniowa jest pojmowana jako odrębny od właścicieli lokali podmiot praw i obowiązków, który może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania w swoim imieniu i na swoją rzecz.
Wspólnota mieszkaniowa jest w pewnym sensie "przedsiębiorstwem", do której przystępuje się przymusowo w momencie nabycia lokalu (np. podpisanie aktu notarialnego, wpis do księgi wieczystej). Po wyodrębnieniu lokali powstają wówczas "dwie" nieruchomości posiadające odrębne księgi wieczyste: lokalowa i budynkowa. Z prawa własności nieruchomości lokalowej wynika prawo współwłasności nieruchomości budynkowej. Wspólnota mieszkaniowa jest płatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych (CIT), tj. od uzyskanych dochodów (poza zaliczkami właścicieli) np. odsetki od lokat bankowych, wpływy z najmu nieruchomości wspólnej.
Lokalem wyodrębnionym może być samodzielny lokal mieszkalny, lokal usługowy lub lokal niemieszkalny np. garaż podziemny. Do lokalu mogą być przynależne inne pomieszczenia np. komórka lokatorska, pomieszczenie piwniczne. Wyodrębnienie notarialne jest nierozłącznie związane z ustanowieniem współwłasności, której nie można znieść bez zniesienia odrębności lokali.
Rodzaje wspólnot mieszkaniowych:
- "mała" wspólnota mieszkaniowa (nie więcej niż 7 lokali) — zgodnie z art. 19 uwl działa na podstawie Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.
- "duża" wspólnota mieszkaniowa (więcej niż 7 lokali) — działa na podstawie Ustawy o własności lokali.
Orzeczenia Sądowe - posegregowane tematycznie
Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej
Właściciele lokali w umowie o ustanowieniu odrębnej własności albo w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, mogą określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej (art. 18 ust. 1 uwl) np. przedsiębiorcy. W praktyce powierzenie zarządu (wybór zarządcy) następuje w momencie zakupu lokalu tj. podpisania aktu notarialnego kupna/sprzedarzy lokalu lub w formie uchwały wspólnoty protokołowanej przez notariusza.
Jeżeli nie określono sposobu zarządu zgodnie z art. 18 ust. 1 uwl, właściciele lokali są zobowiązani podjąć uchwałę o wyborze "zarządu właścicielskiego" składającego się z jednej lub kilku osób. Członkiem zarządu może zostać wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona (art. 20 uwl).
Zmiana sposobu zarządu powierzonego na właścicielski.
Ustawa o własności lokali wyraźnie stwierdza, że uchwała w sprawie zmiany dotychczasowego sposobu zarządu musi zostać zaprotokołowana przez notariusza (art. 18 ust. 2a uwl). Oznacza to, że uchwała musi zostać podjęta na zebraniu, na którym obecny jest notariusz, w przeciwnym razie, nie mógłby potwierdzić protokołem, iż uchwała została faktycznie podjęta.
Zarząd przymusowy ustanowiony przez sąd, opisany w art. 26 uwl. Jeżeli w terminie 2 lat od dnia wyodrębnienia pierwszego lokalu właściciele nie dokonają wyboru zarządu lub zarząd został powołany i nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania.
Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu
Sprawowanie zarządu rzeczą wspólną wymaga współdziałania współwłaścicieli, które polega na podejmowaniu decyzji dotyczących części wspólnych nieruchomści. Czynności te mają różną wagę, ogólnie dzielimy je na czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu.
Na podstawie dotychczasowego orzecznictwa można przyjąć, iż czynność zwykłego zarządu polega polegająca na załatwianiu bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia np. zawieranie umów związanych z zarządem i eksploatacją.
Art. 22 uwl Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:
1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,
2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,
5a) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,
6) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,
6a) nabycie nieruchomości,
7) wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16,
8) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
9) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych,
10) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.
Udział w nieruchomości wspólnej
Właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali, nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali (art. 3 ust. 1 uwl). Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi (art. 3 ust. 1 uwl).
Jeżeli nieruchomość stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Głosowanie uchwał
Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.
Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1, albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 23 ust. 2a uwl).
W przypadku braku zgody większości właścicieli lokali, zarząd lub zarządca, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną, może żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Orzeczenie sądu ma na celu uwzględnienie interesów wszystkich właścicieli lokali, sąd rozpatruje sprawę w postępowaniu nieprocesowym (art. 24 uwl).