Sygn. akt I ACa 542/11

Wyrok Sądu Apelacyjnego

z dnia 25 listopada 2011 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: SSA  Przemysław Kurzawa

Sędziowie: SA  Ewa Kaniok (spr.), SO del.  Edyta Mroczek, Protokolant: st. sek. sąd. Marta Rudnik

po rozpoznaniu w dniu  25 listopada 2011  r. w Warszawie na rozprawie sprawy z powództwa M. K. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. […] w W.

o uchylenie uchwały

na skutek apelacji pozwanego od wyroku Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie z dnia 8 kwietnia 2010 r. sygn. akt I C 1405/09

1. zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że powództwo oddala i zasądza od M. K. na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. […] w W. kwotę 180 (sto osiemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego;
2. zasądza od M. K. na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. […] w W. kwotę 335 (trzysta trzydzieści pięć) złotych tytułem  zwrotu kosztów procesu za drugą instancję.

UZASADNIENIE

W pozwie z dnia […] listopada 2009 r. skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. […] w W. M. K. wniosła o uchylenie uchwały nr 1/03/2009 w sprawie zatwierdzenia sprawozdania z zarządu nieruchomością Wspólnoty za 2008 r. i udzielenia Zarządowi (spółce […] Sp. z .o. z siedzibą w O.) absolutorium za 2008 r., podjętej na zebraniu właścicieli w dniu […] marca 2009 r. oraz w drodze indywidualnego zbierania głosów, przeprowadzonego w okresie […].03.2009 r. do […].07.2009 r.

W uzasadnieniu pozwu powódka wskazała, że przedmiotowa uchwała jest sprzeczna z obowiązującymi przepisami prawa oraz z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością Wspólnoty, a także godzi w interes powódki, ponieważ zatwierdza sprawozdanie z zarządu nieruchomością Wspólnoty za rok 2008 sporządzone zgodnie z ustaleniami uchwały właścicieli lokali nr 1/2008 w sprawie określenia zakresu i sposobu zarządzania nieruchomością wspólną przez Zarządcę, która to uchwała została w dniu […] sierpnia 2009 r. uchylona prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego Warszawa-Praga I Wydział Cywilny (sygn. akt I C 1084/08). Powódka podniosła także, że dokonywanie rozliczeń w oparciu o ustalenia uchylonej prawomocnym wyrokiem uchwały godzi w interesy członków Wspólnoty, w tym powódki, zaś udzielenie absolutorium Zarządcy oznaczałoby zaaprobowanie faktu łamania przez niego prawa.

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa wniosła o oddalenie powództwa w całości.

Wyrokiem z dnia 8 kwietnia 2010 r. Sąd Okręgowy Warszawa-Praga:

• w punkcie I uchylił uchwałę nr 1/03/2009 Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. […] w W. w sprawie zatwierdzenia sprawozdania z zarządu nieruchomością wspólną za 2008 r. i udzielenia Zarządowi absolutorium za 2008 r.;
• w punkcie II zasądził od Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. […] w W. na rzecz powódki kwotę 200 zł tytułem zwrotu kosztów sądowych.

W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia Sąd Okręgowy wskazał:

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa składa się z 36 lokali mieszkalnych, 22 lokali użytkowych (w tym z 21 miejsc garażowych oraz 1 pomieszczenia gospodarczego). Wspólnota zarządzana jest przez Przedsiębiorstwo Wielobranżowe „[…]" Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w O. przy ul. […], będącym zarządcą Wspólnoty upoważnionym do zarządzania częścią wspólną nieruchomości według zasad zawartych w uchwale nr 1 z dnia […] czerwca 2002 r. i w załączniku do tej uchwały.

Powódka jest właścicielką lokalu nr 28 znajdującego się w budynku pozwanej Wspólnoty przy ul. […] w W.

Na zebraniu członków Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. […] w W. w dniu […] marca 2010 r. poddanych zostało pod głosowanie 5 uchwał: uchwała nr 1/03/2009 w sprawie zatwierdzenia z zarządu nieruchomością Wspólnoty za 2008 r. i udzielenie Zarządowi absolutorium za 2008 r., uchwała nr 2/03/2009 oraz uchwała nr 3/03/2009 w sprawie ustalenie zaliczki na wyodrębniony Fundusz Remontowy Wspólnoty, uchwała nr 4/03/2009 w sprawie zatwierdzenia wydatków na rok 2009 ze środków Funduszu Remontowego oraz uchwała nr 5/03/2009 w sprawie zmiany sposobu rozliczenia kosztów indywidualnych centralnego ogrzewania.

Następnie wszystkie w/w uchwały zostały poddane pod dalsze głosowanie przeprowadzane w drodze indywidualnego zbierania głosów w dniach od […].03.2009 r. do […].07.2009 r. W wyniku tak przeprowadzonego głosowania podjęte zostały uchwały 1/03/2009, 2/03/2009 oraz 4/03/2008, nie podjęto zaś uchwał nr 3/03/2009 oraz 5/03/2009, o czym właściciele lokali zostali powiadomieni pismem Zarządcy z dnia […].08.2009 r.

Powódka, mimo że była obecna na zebraniu, nie wzięła udziału w głosowaniu, przedmiotowe zawiadomienie o podjętych uchwałach odebrała zaś w dniu […].09.2009 r.

Zgodnie z treścią uchwały nr 1/03/2009 właściciele lokali we Wspólnocie zatwierdzili sprawozdanie z zarządu nieruchomością Wspólnoty za 2008 r. sporządzone zgodnie z uchwałą właścicieli lokali w sprawie określenia zakresu i sposobu zarządzania nieruchomością wspólną przez Zarząd (Zarządcę) - Uchwała Nr 1/2008 r. oraz udzielili absolutorium za 2008 r. Zarządowi Wspólnoty - PW „[…]" sp. z o.o.

Ze sprawozdania z Zarządu Wspólnotą wynika, że Wspólnota osiągnęła w 2008 r. przychód w wysokości 160.266,96 zł z tytułu zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, z którego pokryto wydatki na:

1. bieżące konserwacje, konserwacje instalacji wodno-kanalizacyjnych, gaz, konserwacje ogólnobudowlane, elektryczne, konserwacje kotłowni, przeglądy okresowe, konserwacje domofonów w wysokości 12.951,49 zł,
2. ochronę osiedla w wysokości 25.199,5 zł,
3. sprzątanie powierzchni wspólnych, sprzątanie terenów zewnętrznych, sprzątanie placów zabaw, utrzymanie zieleni, odpłużanie, odśnieżanie w wysokości 23.132,87 zł,
4. energię elektryczną w wysokości 2.918,10 zł,
5. ubezpieczenie nieruchomości w wysokości 1134,04 zł,
6. wywóz nieczystości w wysokości 7.005,85 zł,
7. zimną wodę i ścieki w wysokości 16.275,28 zł,
8. wynagrodzenie zarządcy w wysokości 15.335,33 zł,
9. obsługę prawną 7.920,10 zł oraz zużycie gazu w wysokości 53.456,31 zł. Zaległości właścicieli w opłatach eksploatacyjnych i rozliczeniach świadczeń na 31.12.2008 r. wyniosły 32.042,04 zł.

Wspólnota osiągnęła także przychody w wysokości 7.091,4 zł z tytułu funduszu remontowego, z których pokryła wydatki zakupu, montażu i demontażu skrzynek pocztowych w wysokości 1.950,78 zł.

Uchwała nr 1/2008 r. dotycząca zatwierdzenia wysokości miesięcznej zaliczki na poczet bieżących opłat z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zryczałtowanego wynagrodzenia zarządcy, zaliczek na pokrycie kosztów opłat za usługi komunalne (świadczenia plus media) zaliczek na fundusz remontowy została uchylona wyrokiem Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie z dnia 20 sierpnia 2009 r. (sygn. I C 1084/08).

Zgodnie z treścią art. 30 u.w.l. zarząd wspólnoty/zarządca jest obowiązany co najmniej raz w roku, jednak nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku, zwoływać zebranie ogółu właścicieli, którego przedmiotem powinno być w szczególności sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium. Przyjmuje się powszechnie, że istotą absolutorium jest zatwierdzenie czynności zarządu/zarządcy podejmowanych w imieniu i na rzecz wspólnoty, w tym przede wszystkim brak zastrzeżeń do prowadzonej przez zarząd/zarządcę gospodarki finansowej wspólnoty.

Art. 20 u.w.l., nakłada na zarząd wspólnoty (lub zarządcę, któremu zarząd powierzono w trybie art. 18 u.w.l. obowiązek zgodnego z prawem prowadzenia rachunkowości wspólnoty, zobowiązując zarząd/zarządcę do prowadzenia pozaksięgowej ewidencji finansowej kosztów, zaliczek uiszczanych przez właścicieli na ich pokrywanie oraz rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Rozliczenia przedstawiane są najczęściej przy okazji sporządzania sprawozdania z zarządu za danych rok. Częścią składową takiego sprawozdania z zarządu jest bowiem sprawozdanie finansowe wspólnoty.

Sprawozdanie finansowe wspólnoty, obrazujące poniesione koszty w podziale na poszczególne rodzaje kosztów, dostarcza informacji o zaliczkach wniesionych przez właścicieli lokali na pokrycie tych kosztów w danym roku, prezentuje wynik finansowy wspólnoty za dany rok. Dodatkowo w sprawozdaniu zawarta jest informacja o stanie rachunków bankowych, zgromadzonych środkach na funduszu remontowym oraz wydatkach pokrytych z tego funduszu, stanie rozrachunków wspólnoty z dostawcami i odbiorcami, oraz zbiorcza informacja o nadpłatach i niedopłatach właścicieli.

Obowiązek zarządcy/zarządu wspólnoty do złożenia sprawozdania, w tym sprawozdania finansowego, powstaje po zakończeniu roku obrotowego, którym dla wspólnot mieszkaniowych jest rok kalendarzowy.

Ze sprawozdania może wynikać konieczność pokrycia przez właścicieli strat finansowych. Sprawozdanie finansowe ma więc istotne znaczenie zarówno w stosunkach zewnętrznych wspólnoty, między innymi z powodu zobowiązań podatkowych, jak też w stosunkach wewnętrznych, z powodu bezwzględniej konieczności rozliczania zaliczek na pokrycie kosztów zarządu oraz zaliczek na świadczenia związane z dostarczaniem mediów do poszczególnych lokali. Na konieczność indywidualnych rozliczeń wspólnoty z zaliczek uiszczanych przez poszczególnych właścicieli lokali wskazują nie tylko ogólne normy prawa, ale także bogate orzecznictwo. Jeżeli wpłaty przewyższają wydatki różnica powinna być zwrócona właścicielowi lub zaliczona na poczet takich przyszłych jego wydatków. Prawa właściciela lokalu do dysponowania jego majątkiem nie można zniweczyć uchwałą co do przeznaczenia nadwyżki na inny cel. Właściciele lokali (ogół właścicieli) nie mogą decydować o składnikach majątku innych właścicieli lokali. Nadpłata stanowi własność właściciela i tylko on może zadecydować co z tymi środkami zrobić. Może je przeznaczyć na fundusz remontowy, ale nie musi. Wspólnota nie ma uprawnień do podejmowania za niego decyzji w tym zakresie.

Zdaniem Sądu Okręgowego nie sposób zgodzić się z twierdzeniem pozwanej wskazującym na wyłącznie informacyjny charakter sprawozdania, omawianego przed udzieleniem zarządowi absolutorium. Sąd nie podzielił także zdania pozwanej, sugerującego, że zatwierdzenie sprawozdania zarządu lub jego nie zatwierdzenie nie ma żadnego znaczenia prawnego, gdyż obligatoryjne jest wyłącznie podjęcie uchwały o udzieleniu lub nieudzielaniu absolutorium, które następuje po omówieniu sprawozdania z zarządu.

W opinii Sądu zatwierdzenie przez członków wspólnoty sprawozdania finansowego przedstawionego im przez zarząd/zarządcę ma wpływ na ich prawa i obowiązki. Ze sprawozdania może bowiem wynikać konieczność rozliczenia nadpłat z wpłacanych zaliczek bądź też konieczność pokrycia przez właścicieli strat finansowych.

Sąd Okręgowy stoi na stanowisku, że zatwierdzenie błędnego sprawozdania finansowego hamuje właścicielom lokali drogę do rozliczeń. Nie wskazanie w sprawozdaniu zestawienia nadpłat i zaległości właścicieli z tytułu wpłacanych zaliczek na pokrycie kosztów zarządu oraz zaliczek na dostawę poszczególnych mediów do lokali powoduje bowiem, że na podstawie tak zatwierdzonego sprawozdania nie można dokonać rozliczeń z poszczególnymi właścicielami. Podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia zarządowi absolutorium jest naturalnym następstwem dokonania przez członków wspólnoty oceny pracy zarządu w postaci zatwierdzenia bądź odmowy zatwierdzenia sprawozdania. Tych dwóch kwestii nie można rozdzielać. Nie udzielanie zarządowi absolutorium, o ile nie skutkuje podjęciem kroków w sprawie jego odwołania, stanowi jedynie wyraz dezaprobaty dla jego działalności w okresie objętym sprawozdaniem. Udzielenie zaś takiego absolutorium jest naturalną konsekwencją zatwierdzenia sprawozdania zarządu. Tym samym uznać należy, że elementy wchodzące w skład sprawozdania traktować należy jako nierozerwalną całość, zatem nie można uchylić tylko części uchwały dotyczącej zatwierdzenia sprawozdania z zarządu i udzielenia zarządowi absolutorium.

Art. 25 u.w.l. stanowi, że właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Jako podstawę zaskarżenia uchwały nr 1/03/2008 r. powódka wskazała naruszenie przepisów prawa oraz zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością, a także naruszenie interesów powódki poprzez sporządzenie uchwały zgodnie z ustaleniami uchylonej prawomocnym wyrokiem uchwały nr 1/2008.

Sąd uznał powyższe zarzuty za uzasadnione. W opinii Sądu Okręgowego zawarte w zaskarżonej uchwale sprawozdanie finansowe jest sprzeczne z zasadami prawidłowego zarządzania, nie zawiera bowiem elementów dostarczających informacji o wysokości zaliczek wniesionych przez właścicieli na pokrycie kosztów zarządu oraz zaliczek na świadczenia związane z dostarczaniem mediów do poszczególnych lokali, o stanie rachunków bankowych wspólnoty, ani zbiorczej informacji o stanie ewentualnych nadpłat. Zatwierdzenie takiego sprawozdania powoduje zatem niemożność dokonywania indywidualnych rozliczeń z poszczególnymi właścicielami lokali, a tym samym narusza także prawa powódki.

Sąd podzielił także zdanie powódki, że dokonywanie rozliczeń w oparciu o ustalenia uchylonej prawomocnym wyrokiem uchwały godzi w interesy członków Wspólnoty, w tym powódki, zaś udzielenie absolutorium Zarządcy oznaczałoby zaaprobowanie faktu łamania przez niego prawa.

Apelację od powyższego wyroku złożyła pozwana Wspólnota Mieszkaniowa zaskarżając go w całości i wnosząc o:

1. zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości;
2. zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów postępowania.

Apelująca zarzuciła naruszenie:

1. prawa materialnego przez błędną wykładnię oraz niewłaściwe zastosowanie, art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali poprzez nie wzięcie pod uwagę przez Sąd I Instancji, iż roszczenie powódki wygasło wobec nie złożenia powództwa w terminie  6 tygodni od dnia powiadomienia   wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów, z akt sprawy wynika,  że  uchwała Wspólnoty  Mieszkaniowej została doręczona powódce w dniu […] września 2009r. wtorek, natomiast pozew został nadany w dniu […] listopada 2009r. środa czyli po terminie;
2. błędną wykładania art. 112 k.c., zgodnie z którym termin oznaczony w tygodniach, miesiącach lub latach kończy się z upływem dnia, który nazwą lub datą odpowiada początkowemu dniowi terminu, termin sześciotygodniowy do zaskarżenia uchwały rozpoczął się we wtorek […] września 2009 r. a kończył się również we wtorek […] listopada 2009 r. Sąd I wyprowadził błędny wniosek dokonując wykładni w/w przepisu,  iż termin kończy się w środę […]  listopada 2009  r;
3. błędną wykładnię art. 30 ust. 2 pkt 3 ustawy o własności lokali poprzez przyjęcie przez Sąd I  Instancji wykładni,  iż przedmiotem  uchwały Zebrania musi być zatwierdzenie sprawozdania zarządu, podczas gdy w przepisie mowa jest iż podjęcie uchwały dotyczy obowiązkowo wyłącznie udzielania absolutorium,  jak również przyjęcie  przez Sąd  I Instancji wykładni, iż udzielenie absolutorium oraz zatwierdzenie sprawozdania zarządu stanowią nierozerwalna całość, które nie mogą być traktowane rozłącznie;
4. niewłaściwe zastosowanie art. 25 ust. 2 ustawy o własności lokali poprzez nie wzięcie pod uwagę w/w przepisu z treści którego wynika, iż zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie aż do czasu zakończenia sprawy, uchwała nr 1/03/2009 uchylona przez Sąd I Instancji odwoływała się do uchwały nr 1/2008, która w dacie podjęcia   obowiązywała - Sąd Okręgowy Warszawa - Praga postanowieniem z dnia 24.10.2008 r. pod sygn. akt   I C 1084/08 odmówił udzielenia zabezpieczenia w postaci zawieszenia tejże uchwały do czasu rozstrzygnięcia przez Sad - tym samym uchwała ta obowiązywała w dacie podjęcia uchwały nr 1/03/2009 - Sąd I Instancji nie uwzględnił tej okoliczności, naruszenie prawa procesowego, a w szczególności:
1. art. 233 § 1 k.p.c. poprzez przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów i oparcie rozstrzygnięcia na wnioskach nielogicznych,   sprzecznych   z  zebranym   materiałem dowodowym, ponadto Sąd I Instancji nie wskazał jakie zdanie Sądu przepisy prawa zostały naruszone;
2. art. 321 k.p.c. w zw. z art. 25. ust. 1a ustawy o własności lokali poprzez wyrokowanie ponad żądanie powódki zawarte w pozwie - z uzasadnienia wyroku wynika, iż Sąd I Instancji rozstrzygnął, w oparciu o zarzuty, które nie znalazły się w pozwie, ą więc zostały złożone po terminie zawitym - w pozwie jedyny zarzut materialno prawny to nawiązanie w treści uchwały nr 1/03/2009 do uchwały nr 1/2008, która została uchylona wyrokiem z dnia 20.08.2009 r. - Sąd I Instancji powołuje się na inne podstawy, które nie znalazły się pozwie.

Sąd Apelacyjny zważył:

Apelacja podlega uwzględnieniu.

Sąd I instancji naruszył prawo materialne poprzez błędne zastosowanie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali błędnie przyjmując, że  zaskarżona uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i że godzi w interesy członków wspólnoty.

Rację ma apelująca, że uchwała nr 1/2008 dotycząca zatwierdzenia wysokości miesięcznej zaliczki na poczet bieżących opłat z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną, oraz zryczałtowanego wynagrodzenia zarządcy, zaliczek na pokrycie kosztów opłat za usługi komunalne, zaliczek na fundusz remontowy podlegała wykonaniu aż do zakończenia sprawy o uchylenie tej uchwały, co nastąpiło wyrokiem Sądu Okręgowego Warszawa Praga w Warszawie z dnia 20.08.2009r. Uchwała ta przestała więc obowiązywać dopiero po podjęciu uchwały w sprawie zatwierdzenia sprawozdania z zarządu nieruchomością wspólnoty za 2008r. i udzielenia zarządowi absolutorium.

W tej sytuacji zarządca nieruchomości obowiązany był aż do 31.12.2008r. pobierać zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną zgodnie z w/w uchwałą i sprawozdanie z zarządu nieruchomością za 2008r. musiało odzwierciedlać stan faktyczny jaki wytworzył się na skutek stosowania uchwały nr 1/2008.

Sprawozdanie finansowe za dany rok obrachunkowy to relacja m. innymi z tego, ile środków finansowych w danym roku wpłynęło na konto wspólnoty, ile środków wydatkowano, ile środków zostało do dyspozycji wspólnoty itp. Nie nakłada ono na wspólnotę ani poszczególnych jej członków żadnych obowiązków. Sprawozdania finansowego z 2008r. nie można było oprzeć na innej uchwale, niż uchwała nr 1/2008, bo właśnie ta uchwała była podstawą wpłat.

Sprawozdanie finansowe służy przede wszystkim ustaleniu rzeczywistych kosztów zarządu nieruchomością wspólną za dany rok i ustaleniu kwoty faktycznie uiszczonych zaliczek na pokrycie tych kosztów. Zaliczki na koszty zarządu podlegają rozliczeniu po upływie roku kalendarzowego, na który zostały uchwalone i po zatwierdzeniu rocznego sprawozdania z działalności zarządu.

Wierzytelność obejmująca nie zapłacone zaliczki nie wygasa z chwilą zatwierdzenia sprawozdania finansowego za dany rok, ani nie przekształca się w wierzytelność równą rzeczywiście poniesionym w danym roku kosztom zarządu (wyrok SN z 8.10.2008r. V CSK 133/08). Wierzytelność ta należy do majątku wspólnoty i może być dochodzona przez nią na drodze sądowej.

Nadwyżki z tytułu zaliczek uiszczonych na koszty zarządu, także należą do majątku wspólnoty mieszkaniowej. Rozliczenie nadwyżek może nastąpić w różny sposób: zwrot właścicielom, przeznaczenie na fundusz remontowy, przeznaczenie na koszty zarządu w następnym roku kalendarzowym (wyrok SN z 26.01.2011r. II CSK 358/10). Z nadwyżkami mamy jednak do czynienia wtedy, gdy suma zaliczek przekracza poniesione w danym roku koszty zarządu. O sposobie rozliczenia nadwyżki z tytułu zaliczek na koszty zarządu decydują właściciele, to oni powinni podjąć uchwałę określającą sposób rozliczenia nadwyżki. Stanowisko sądu I instancji, iż nadwyżki z tytułu zaliczek uiszczanych na koszty zarządu należą do majątków właścicieli lokali jest błędne. (wyrok SN z 26.01.2011 IICSK 358/10). Wspólnota powinna rozliczyć się z uzyskanej nadwyżki z właścicielami lokali podejmując uchwałę o rozliczeniu nadwyżki. Zatwierdzone sprawozdanie finansowe za 2008r. wbrew stanowisku sądu I instancji nie uniemożliwia wspólnocie dokonania takiego rozliczenia.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o własności lokali zarząd jest obowiązany prowadzić ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek na pokrycie tych kosztów. Z żadnego przepisu ustawy nie wynika, że w sprawozdaniu z zarządu nieruchomością za dany rok mają być ujęte wszystkie dane zawarte w tej ewidencji tj. że należy wskazać jakie kwoty uiścili poszczególni współwłaściciele, oraz który ze współwłaścicieli zalega z płatnością i w jakiej wysokości. W sprawie niniejszej brak jest podstaw do przyjęcia, że zarząd wspólnoty nie prowadzi ewidencji pozaksięgowej. W sprawozdaniu z zarządu wskazano, iż zaległość właścicieli w opłatach eksploatacyjnych i rozliczeniach świadczeń wynosi 32.042,04 zł., oraz że w stosunku do dwóch największych dłużników złożone zostały pozwy (k.47). Oznacza to, że zarząd prowadzi pozaksięgową ewidencję zaliczek na pokrycie kosztów zarządu i że dochodzi wierzytelności z tego tytułu na drodze sądowej. Podstawą do rozliczeń z poszczególnymi właścicielami jest w ocenie Sądu Apelacyjnego właśnie owa ewidencja pozaksięgowa i podjęta zgodnie z prawem uchwała właścicieli o wysokości zaliczek na koszty zarządu w danym roku a nie sprawozdanie z zarządu jako takie.

Uchylenie uchwały nr 1/2008 ma ten skutek, że brak jest uchwały określającej wysokość miesięcznych zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną w 2008r. Koszty rzeczywiście poniesione w 2008r. powinny być zatem pokryte przez poszczególnych współwłaścicieli stosownie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 12 ust. 2 i art. 13 ust. 1 u.w.l. i art. 15 ust. 1 u.w.l.). W tej sytuacji oczywistym jest, że niektórzy współwłaściciele zapłacili ponad udział, inni zaś mają niedopłatę. Owa niedopłata stanowi wierzytelność wspólnoty i jeśli poszczególni właściciele nie dokonają wpłat dobrowolnie, może być dochodzona przez wspólnotę na drodze sądowej. Uchylenie uchwały nr 1/2008 ma zatem wpływ na ustalenie wysokości nadpłat lub zadłużenia poszczególnych właścicieli z tytułu zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Ustalenie rzeczywistych nadpłat i niedopłat poszczególnych właścicieli stało się możliwe dopiero po uchyleniu uchwały nr 1/2008 tj. po 20.08.2009r. i winno nastąpić w oparciu o ewidencję pozaksięgową i zatwierdzone sprawozdanie z zarządu za 2008r. w części określającej  faktycznie poniesione koszty zarządu.

W ocenie Sądu Apelacyjnego zatwierdzenie sprawozdania finansowego za 2008r. nie zamyka właścicielom lokali drogi do rozliczeń. W sprawozdaniu wskazano wysokość przychodów w 2008r., jest to kwota 160266,96zł. oraz wysokość wydatków z poszczególnych tytułów (ochrona osiedla, sprzątanie, ubezpieczenie, energia elektryczna, wywóz nieczystości, wynagrodzenie zarządcy itp.), wskazano też wysokość przychodów funduszu remontowego i wysokość wydatków. Na podstawie w/w sprawozdania można zatem ustalić, czy i jaka jest nadwyżka zaliczek uiszczonych na koszty zarządu w stosunku do kosztów faktycznie poniesionych.

Brak jest zatem podstaw do przyjęcia, że sprawozdanie z zarządu jest błędne, że narusza zasady prawidłowego zarządzania, że uniemożliwia dokonanie indywidualnych rozliczeń z poszczególnymi właścicielami lokali i że tym samym narusza interes i prawa powódki.

Z uwagi na powyższe, Sąd Apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok i powództwo oddalił albowiem nie zachodzą przesłanki wskazane w art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali skutkujące uchyleniem zaskarżonej uchwały.

Zarzut dotyczący wniesienia powództwa po upływie 6 tygodni od dnia powiadomienia powódki o podjęciu uchwały, nie jest trafny albowiem oparty został na błędnych ustaleniach faktycznych, dokonanych przez apelującą. Powództwo zostało wniesione w terminie.

O kosztach procesu Sąd Apelacyjny orzekł zgodnie z wynikiem sporu w oparciu o art. 98 par. 1 i 3 k.p.c.