Sygn. akt III CZP 36/97

Uchwała Sądu Najwyższego

z dnia 28 sierpnia 1997 r.

Przewodniczący: sędzia SN Z. Strus.

Sędziowie SN: T. Żyznowski, E. Skowrońska-Bocian (sprawozdawca).

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej nr 4 w B.-Z. przeciwko Jerzemu S. o zapłatę, po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym dnia 28 sierpnia 1997 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Wojewódzki w Kielcach, postanowieniem z dnia 16 kwietnia 1997 r. sygn. akt (...), do rozstrzygnięcia w trybie art. 390 k.p.c.:

1. „Czy właściciel lokalu może bez zgody pozostałych właścicieli lokali, tworzących łącznie z nim wspólnotę mieszkaniową, odłączyć swój lokal mieszkalny od zainstalowanej w budynku sieci centralnego ogrzewania i przy wykorzystaniu istniejącej w tym lokalu instalacji ogrzewczej zastosować w nim inny rodzaj ogrzewania (ogrzewanie gazowe),
2. a w przypadku przyjęcia, że taka zgoda jest konieczna – czy uzyskana przez tego właściciela – przed powstaniem wspólnoty mieszkaniowej – zgoda jednostki organizacyjnej sprawującej zarząd nieruchomością wspólną na zmianę sposobu ogrzewania mieszkania, jest skuteczna względem pozostałych właścicieli lokali?”

podjął następującą uchwałę:

Po wejściu w życie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388 ze zm.) właściciel lokalu nie może bez zgody pozostałych właścicieli odłączyć swojego lokalu mieszkalnego od zainstalowanej w budynku sieci centralnego ogrzewania i przy jej wykorzystaniu zastosować inny rodzaj ogrzewania.

Uzasadnienie:

Postanowieniem z dnia 16 kwietnia 1997 r. sygn. akt (...) Sąd Wojewódzki w Kielcach przedstawił, na podstawie art. 390 § 1 k.p.c., zagadnienie prawne sformułowane w tym postanowieniu. Stan faktyczny, na tle którego powstały wątpliwości znajdujące odzwierciedlenie w przedstawionym zagadnieniu, przedstawia się następująco:

Pozwany Jerzy S., właściciel lokalu nr 15 w budynku położonym w Osiedlu Kościuszki nr 4 w B.-Z., w pierwszej połowie 1995 r. odłączył zajmowane mieszkanie od zainstalowanej w budynku sieci centralnego ogrzewania i przy wykorzystaniu istniejącej w tym lokalu instalacji zastosował inny rodzaj ogrzewania (ogrzewanie gazowe). Następnie od czerwca 1995 r. zaprzestał uiszczania opłat za energię cieplną. Pozwany dokonał wspomnianej zmiany bez zgody funkcjonującej od marca 1995 r. Wspólnoty Mieszkaniowej. Na dokonanie tej zmiany nie uzyskał także zgody dostawcy energii cieplnej, jak tego wymaga § 13 ust. 1 pkt 2 i 3 zarządzenia Ministra Gospodarki Materiałowej z dnia 3 lipca 1977 r. w sprawie warunków dostarczania energii cieplnej (M.P. Nr 18, poz. 104). Natomiast (...) Przedsiębiorstwo Budowlane, poprzedni zarządca budynku nr 4 położonego w Osiedlu Kościuszki, skierował do Zakładu Gazowniczego w B.-Z. pismo następującej treści: „Niniejszym zawiadamiamy, że właścicielem mieszkania nr 15 w bloku nr 4 os. Kościuszki jest P. Jerzy S. zam. w L. Wyrażamy zgodę na założenie instalacji c.o. (etażowe).”

W takiej sytuacji Zarząd Wspólnoty Mieszkańców wystąpił do Komunalnego Związku Ciepłownictwa „P.(...)”, dostarczyciela energii cieplnej, z propozycją skorygowania łącznej strony umowy w ten sposób, że liczba metrów kwadratowych powierzchni ogrzewanej zmniejsza się o 47,7 m2, tj. o powierzchnię mieszkania pozwanego. Komunalny Związek Ciepłownictwa „P.(...)” nie wyraził zgody na taką korektę umowy, wskazując, że odbiornikiem ciepła jest cały budynek. W budynku wielorodzinnym ciepło przenika przez ściany i niezmiernie trudne jest ustalenie, czy, i o ile, w wyniku odłączenia jednego z lokali zmniejszyła się ilość dostarczanej energii. Odłączenia indywidualnych mieszkań byłyby możliwe po zainstalowaniu licznika.

Wobec nie uiszczania przez pozwanego przypadającej na niego części kosztów dostarczanej energii cieplnej Wspólnota uiszczała za niego sumy po 70,12 zł miesięcznie. Pozwem z dnia 30 października 1995 r. domagała się od Jerzego S. zwrotu uiszczonej sumy 350,60 zł z ustawowymi odsetkami.

Sąd Rejonowy w Busku-Zdroju wyrokiem z dnia 31 grudnia 1996 r. sygn. akt (...) zasądził dochodzoną kwotę. W uzasadnieniu wskazano, że pozwany powinien był uzyskać zgodę właścicieli pozostałych lokali (wspólnoty mieszkańców) na zmianę sposobu ogrzewania. W szczególności podkreślono, że zachowanie się pozwanego było nielojalne w stosunku do pozostałych właścicieli, gdyż wyłączał on ogrzewanie w swoim lokalu, doprowadzając do wyziębienia sąsiednich lokali. Przy rozpoznawaniu apelacji pozwanego Sąd Wojewódzki w Kielcach powziął poważne wątpliwości i przedstawił zagadnienie prawne w trybie art. 390 § 1 k.p.c.

W uzasadnieniu postanowienia Sąd Wojewódzki wskazał, że sytuacja właściciela lokalu określana jest przede wszystkim przez art. 140 k.c. Jednakże art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388 ze zm.) zawiera ograniczenie prawa własności takiej osoby wynikające z ustawy. Zgodnie z powołanym przepisem, właściciel jest obowiązany korzystać z lokalu, a także z nieruchomości wspólnej, w sposób nie utrudniający pozostałym właścicielom korzystania z ich lokali lub nieruchomości wspólnej. Właścicielowi lokalu nie wolno zatem podejmować takich działań i wprowadzać w swoim lokalu zmian, które uniemożliwiają lub utrudniają pozostałym właścicielom korzystanie z ich lokali lub z nieruchomości wspólnej. Analogiczne ograniczenie zawarte jest w art. 206 k.c. określającym sposób korzystania z rzeczy wspólnej. W następstwie wyodrębnienia lokali powstała pomiędzy właścicielami poszczególnych lokali tzw. współwłasność przymusowa. Współwłasność taka nie może pomijać wzajemnych zależności, jakie wynikają z faktu zamieszkania w jednym domu i z tego względu ustawodawca nałożył na właścicieli lokali obowiązek powstrzymania się od działań, które uniemożliwiają lub utrudniają pozostałym właścicielom korzystanie z ich lokali lub nieruchomości wspólnej. Powstaje pytanie, czy do takich działań należy zmiana sposobu ogrzewania w jednym z lokali, zwłaszcza w wypadku, gdy w czasie powstania współwłasności w całym budynku zastosowany był jednolity system ogrzewania. Dopuszczenie pełnej swobody w tym zakresie mogłoby w sposób istotny zakłócić funkcjonowanie wspólnoty i utrudnić pozostałym właścicielom korzystanie z ich lokali. Sąd Wojewódzki wskazał, że powstaje ponadto kwestia, czy uzyskana przez pozwanego zgoda dotychczasowego zarządcy nieruchomości jest skuteczna wobec pozostałych właścicieli lokali. Zdaniem sądu, za bezskutecznością tej zgody przemawia kilka argumentów. Po pierwsze, przed dniem wejścia w życie ustawy o własności lokali pozwany podjął tylko czynności przygotowawcze. Odłączenie instalacji, a także jej przebudowa nastąpiła już po wejściu w życie wspomnianej ustawy. Po drugie, z chwilą powstania tzw. współwłasności przymusowej powstała dla właścicieli nowa sytuacja prawna. Po trzecie, pozwany wiedział o powstaniu wspólnoty, uczestnicząc w zebraniu właścicieli lokali – nie ujawnił jednak zamiaru dokonania zmiany sposobu ogrzewania.

Podejmując uchwałę Sąd Najwyższy zważył, co następuje: Rozstrzygnięcie przedstawionego zagadnienia musi zostać poprzedzone pewnymi ustaleniami precyzującymi treść prawa własności lokalu. Jak słusznie bowiem zauważył Sąd Wojewódzki, treść tego prawa określa przede wszystkim art. 140 k.c. Przepis ten zakreśla jednak granice uprawnień właściciela w sposób generalny, wskazując, że właścicielowi wolno czynić ze swoją rzeczą wszystko, co nie jest zabronione przez ustawy, zasady współżycia społecznego i co nie pozostaje w sprzeczności ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa. Bardziej precyzyjne określenie treści prawa własności powinno zatem zostać dokonane z uwzględnieniem tych trzech kryteriów. Dodatkowo należy mieć na uwadze, jak słusznie zauważył Sąd Wojewódzki, że chodzi o sytuację specyficzną, w której istnieją wzajemne zależności pomiędzy współwłaścicielami lokali znajdujących się w tym samym budynku. Musi to prowadzić do powstania pewnych ograniczeń uprawnień poszczególnych właścicieli zarówno, gdy chodzi o prawo do wyodrębnienia lokalu, jak i – w większym stopniu – w odniesieniu do nieruchomości wspólnej.

Ograniczenia własności wynikające z ustawy są z reguły wprowadzane z uwagi na przedmiot tego prawa. Przedmiotem własności lokalu jest odrębna nieruchomość będąca samodzielnym lokalem mieszkalnym lub lokalem o innym przeznaczeniu (art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, Dz. U. Nr 85, poz. 388 ze zm.). Ustawa o własności lokali określa pojęcie lokalu „samodzielnego”. Zgodnie z art. 2 ust. 2 tej ustawy, samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Taki lokal stanowi przedmiot odrębnej własności.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w razie wyodrębnienia własności lokali, grunt oraz wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego nie wyodrębnione lokale, stanowią ich współwłasność w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości, dopóki trwa odrębna własność lokali (art. 3 ust. 2 cyt. ustawy).

Podstawowe zagadnienie, jakie powstaje w takim stanie prawnym, to określenie, jakie elementy nieruchomości objęte są współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali, czyli tzw. współwłasnością przymusową. Ustawa o własności lokali w sposób wyraźny reguluje to zagadnienie jedynie w odniesieniu do gruntu. Z art. 3 ust. 1 w zw. z art. 5 cyt. ustawy wynika, że współwłasnością przymusową objęty jest grunt niezbędny do korzystania z budynku. Co do pozostałych elementów art. 3 ust. 1 cyt. ustawy określa je jako „wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego nie wyodrębnione lokale”. W budynku wielomieszkaniowym, a o taki chodzi w rozpoznawanej sprawie, tzw. współwłasnością przymusową objęte będą zatem z całą pewnością takie jego części, jak klatki schodowe czy windy. Powszechnie przyjmuje się także, że współwłasnością objęte są ściany zewnętrzne, dachy oraz fundamenty. Nasuwa się natomiast pytanie, czy współwłasnością tą objęte są urządzenia służące do ogrzewania poszczególnych lokali oraz całego budynku, jeżeli budynek wyposażony jest w jednolity system ogrzewania.

Na pytanie to należy odpowiedzieć twierdząco. Instalacja grzewcza (w konkretnym stanie faktycznym instalacja c.o.) jest urządzeniem nie służącym wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Z urządzeń takich korzystają wszyscy właściciele lokali zarówno w ten sposób, że ciepło doprowadzane jest do przedmiotu ich własności, jak i w ten sposób, że ogrzewane są wspólne części budynku. Składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są zarówno elementy instalacji znajdujące się poza poszczególnymi lokalami, jak i elementy znajdujące się w wydzielonych lokalach. Ustalenie zatem zakresu uprawnień każdego ze współwłaścicieli musi zostać dokonane z uwzględnieniem przede wszystkim przepisów ustawy o własności lokali, które stanowią lex specialis w stosunku do przepisów kodeksu cywilnego określających sytuację prawną współwłaścicieli.

W pierwszej kolejności należy sięgać do art. 13 ust. 1 omawianej ustawy, z którego wynika, że właściciel lokalu obowiązany jest korzystać z nieruchomości wspólnej w sposób nie utrudniający korzystania z niej przez innych współwłaścicieli. Ocena sposobu korzystania i jego skutków dla pozostałych współwłaścicieli musi zostać dokonana z uwzględnieniem konkretnych okoliczności. W stanie faktycznym, który legł u podstaw powstania rozpatrywanego zagadnienie prawnego, odłączenie lokalu od wspólnej instalacji centralnego ogrzewania i zainstalowanie innego systemu ogrzewania utrudniło innym współwłaścicielom korzystanie z nieruchomości wspólnej, przejawiające się koniecznością ponoszenia zwiększonych opłat za dostarczane ciepło lub też – ewentualnie – koniecznością poniesienia kosztów zainstalowania liczników pobieranej energii cieplnej. Oznacza to, że działania jednego ze współwłaścicieli, polegające na zmianie sposobu ogrzewania jego lokalu, pozostawały poza granicami przysługującego mu prawa. Możliwość ich podjęcia uzależniona była zatem od uzyskania zgody właścicieli pozostałych lokali.

Pozostaje do rozważenia kolejna kwestia: czy zgoda, o której była mowa, ma zostać wyrażona przez wszystkich współwłaścicieli (czyli właścicieli wyodrębnionych lokali), czy też może tego dokonać zarząd wspólnoty mieszkańców.

Zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota ta może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Wspólnota mieszkańców może (art. 18 ust. 1 cyt. ustawy) lub musi (art. 20 ust. 1 cyt. ustawy) wybrać zarząd. Kompetencje zarządu określa art. 21 omawianej ustawy, a czynności, które mogą być podejmowane przez zarząd samodzielnie określa art. 22 ust. 1 tejże ustawy – są to czynności zwykłego zarządu. Przykładowe wyliczenie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, wymagających zgody właścicieli lokali, zawarte jest w art. 22 ust. 3 cyt. ustawy. W pkt 4 ust. 3 art. 22 jako czynność wymagająca zgody właścicieli lokali wskazana została zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej. W rozpatrywanym stanie faktycznym niewątpliwie chodziło o zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej (wykorzystanie istniejącej instalacji c.o. do ogrzewania gazowego). Dla dokonania takiej czynności niezbędne zatem było uzyskanie zgody właścicieli lokali (wspólnoty mieszkańców).

Ustawa o własności lokali weszła w życie z dniem 1 stycznia 1995 r., z wyjątkiem przepisu art. 40 ust. 1, który wszedł w życie z dniem ogłoszenia (art. 41 cyt. ustawy). Z tą datą zatem ocena wykonywania prawa własności lokalu, a także uprawnień wynikających dla właściciela lokalu z udziału w tzw. współwłasności przymusowej, musi być dokonywana przy uwzględnieniu istniejącego stanu prawnego. Z tą datą także, z mocy prawa, powstała wspólnota mieszkańców (art. 6 cyt. ustawy). Wszystkie działania podjęte po tej dacie przez jednego ze współwłaścicieli w stosunku do nieruchomości wspólnej podlegają ocenie na podstawie art. 13 cyt. ustawy. Zdarzenia sprzed tej daty, np. zgoda na dokonanie określonej czynności wyrażona przez dotychczasowego zarządcę budynku, tracą znaczenie prawne z uwagi na daleko idącą zmianę stanu prawnego.

Z powyższych względów zagadnienie prawne przedstawione przez Sąd Wojewódzki w Kielcach należało rozstrzygnąć w sposób przedstawiony wyżej.