Kategoria: Orzecznictwo
Sąd Apelacyjny w pełni podziela rozważania prawne i argumentację Sądu I instancji, że zajęcie części wspólnych nieruchomości pod nośniki reklamowe (banery) nie jest normalnym wykorzystywaniem zewnętrznych ścian budynku, zgodnym z ich typowym przeznaczeniem. Granice współkorzystania z nieruchomości wspólnej wyznacza art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali. Właściciel lokalu a zarazem członek wspólnoty mieszkaniowej ma takie prawo, o ile jest to zgodne z jej przeznaczeniem. Definicję nieruchomości wspólnej zawiera art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali. Stanowi ona grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Nie ulega wątpliwości, że ściany zewnętrzne budynku zaliczają się do części wspólnych nieruchomości. Podkreślenia wymaga, że część wspólna nieruchomości nie jest wyznaczona granicami stanowiącymi obrys poszczególnych lokali (czy to mieszkalnych, czy to użytkowych) z zewnętrznej ich strony. Dlatego fronty ściany w obrysie lokalu użytkowego należącego do powodów zalicza się do części wspólnych budynku.
Uchwała nie odnosi się wyłącznie do reklamy umieszczonej przez powodów, ale również innych podmiotów, które zechcą umieścić nośniki reklamowe na nieruchomości wspólnej i będą objęte postanowieniami tej uchwały. Wskazać w tym miejscu należy, że zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. Wspólnota ma prawo podejmować uchwały dotyczące odpłatności za udostępnienie części wspólnych budynku pod reklamy, co dotyczy zarówno podmiotów zewnętrznych, jak i członków wspólnoty, niezależnie od tego, czy posiadają oni w tej wspólnocie lokale użytkowe. W takim też zakresie skarżona uchwała nie narusza zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną (art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali). Skoro wspólnota ma prawo czerpać pożytki w postaci czynszu najmu powierzchni wspólnych budynku czy gruntu zajętych pod reklamy, to nie może być ono tamowane działaniami tych członków wspólnoty, którzy zajmują części wspólne dla swoich własnych celów komercyjnych. Ponadto za dopuszczalnością zawierania przez wspólnotę umów, przedmiotem których jest wykorzystanie części elewacji budynku na cele reklamowe przez jednego z właścicieli lokali, wypowiedział się Sąd Najwyższy w Uchwale z dnia 19 czerwca 2007 r., sygn.akt III CZP 59/07 (publ. w OSNC 2008/7-8/81, Prok.i Pr.-wkł. 2008/12/46, Biul.SN 2007/6/9, LEX nr 270441).
Sygn. akt I ACa 544/12
Wyrok Sądu Apelacyjnego
z dnia 18 października 2012 r.
Sąd Apelacyjny w Szczecinie I Wydział Cywilny
w składzie następującym: Przewodniczący SSA Iwona Wiszniewska (spr.), Sędziowie: SA Eugeniusz Skotarczak, SA Dariusz Rystał, Protokolant: sekr. sądowy Justyna Kotlicka
po rozpoznaniu w dniu 18 października 2012 r. na rozprawie w Szczecinie sprawy z powództwa D. K. i M. K. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości przy (...) w S. o uchylenie uchwały na skutek apelacji powodów od wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 28 maja 2012 r., sygn. akt I C 244/12
- oddala apelację,
- zasądza solidarnie od powodów D. K. i M. K.
na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy (...) w S. kwotę 135.00 (sto trzydzieści pięć) złotych tytułem kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.
UZASADNIENIE
Powodowie D. K. i M. K. w pozwie wniesionym w dniu 24 marca 2012 roku przeciwko pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości przy (...) w S. wnieśli o uchylenie uchwały nr (...) z dnia 6 lutego 2012 roku w sprawie wyrażenia zgody na zajęcie części wspólnych nieruchomości z przeznaczeniem pod nośniki reklamowe oraz pobierania opłat zgodnie z aktami prawa miejscowego, dotyczącymi udostępnienia nieruchomości w celu umieszczenia nośników reklamowych obowiązujących w Gminie Miasto S.. Nadto domagali się zasądzenia od pozwanej kosztów procesu.
W uzasadnieniu pozwu powodowie podali, iż są właścicielami lokalu użytkowego położonego w S. przy ul. (...) w S.. Zdaniem powodów podjęta uchwała jest sprzeczna z obowiązującą ustawą o własności lokali, gdyż umieszczenie reklamy na elewacji budynku nie jest zmianą przeznaczenia części nieruchomości wspólnej i nie wymaga uchwały właścicieli lokalu, wspólnota mieszkaniowa nie może ograniczać swoich członków w realizacji przysługującego im z mocy ustawy prawa do współposiadania części wspólnych i korzystania z nich w takim zakresie, w jakim daje się to pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli i w konsekwencji nie może każdorazowo w tym przedmiocie wyrażać zgody właścicielowi lokalu ani tym bardziej pobierać opłat na tej podstawie. Podnieśli, że należący do nich lokal ma charakter użytkowy i prowadzą w nim działalność gospodarczą w postaci szkoły językowej, zaś umieszczona reklama dotyczy tylko tej działalności i nie utrudnia korzystania z innych lokali. Zdaniem powodów zaskarżona uchwała narusza ich interesy jako członków wspólnoty, a tym samym godzi także w interesy wszystkich innych członków wspólnoty reklamujących prowadzoną osobiście we własnym lokalu działalność gospodarczą.
W odpowiedzi na pozew pozwana Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy (...) w S. wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powodów na rzecz pozwanej kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Wskazała, że uchwała jest zgodna z prawem, albowiem wbrew stanowisku powodów umieszczenie reklamy na części wspólnej nieruchomości nie stanowi wykorzystania nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem i w związku z tym umieszczenie tego rodzaju reklamy stanowi zmianę przeznaczenia nieruchomości wspólnej. Umieszczenie standardowej tablicy informacyjnej w taki sposób, że inni właściciele nie zostają pozbawieni miejsca na elewacji na umieszczenie swoich informacji nie wymaga zgody wspólnoty, natomiast reklamy dużych rozmiarów - takich jak reklama powodów - zajmującej dużą część elewacji uznać trzeba już za korzystanie z części wspólnej niezgodnie z przeznaczeniem. Pozwana wskazała również, że położenie budynku w ścisłym centrum i usytuowanie przedniej ściany budynku umożliwiałoby wynajęcie fragmentów elewacji osobie trzeciej na warunkach komercyjnych i osiąganie z tego tytułu przez wspólnotę przychodu. Z powyższych przyczyn - zdaniem pozwanej - zaskarżona uchwała nie jest sprzeczna z przepisami ustawy o własności lokali.
Pozwana wskazała także, że uchwała ta nie narusza interesów członków wspólnoty, gdyż uchwały dotyczące nieruchomości wspólnej muszą godzić interesy ogółu z interesami poszczególnych właścicieli. Zdaniem pozwanej - zaskarżona uchwała została podjęta w interesie jej mieszkańców, gdyż dochód z wynajmu części wspólnych pod nośniki reklamowe zasili fundusz remontowy wspólnoty. Pozwana podkreśliła, że powyższa uchwała nie jest skierowana przeciwko powodom, albowiem dotyczy wszystkich osób, które chciałyby umieścić swoje nośniki reklamowe na częściach wspólnych nieruchomości, a ponadto nic nie stoi na przeszkodzie, aby powodowie zastąpili reklamę krótkim szyldem z informacją o prowadzonej działalności.
Wyrokiem z dnia 28 maja 2012 roku (sygn. akt I C 244/12) Sąd Okręgowy w Szczecinie oddalił powództwo i zasądził od powodów D. K. i M. K. na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej kwoty po 98,50 zł.
Podstawę zaskarżonego wyroku stanowiły ustalenia, zgodnie z którymi D. K. i M. K. są na zasadzie ustawowej współwłasności majątkowej małżeńskiej właścicielami lokalu użytkowego numer (...) znajdującego się w budynku położonym w S. przy (...). Powódka w powyższym lokalu prowadzi działalność gospodarczą polegającą na prowadzeniu szkoły językowej pod nazwą (...). Powodowie na fasadzie tego budynku umieścili baner reklamujący prowadzoną przez powódkę szkołę językową. Powyższa reklama zajmuje całą powierzchnię zewnętrznej ściany należącego do pozwanych lokalu użytkowego łącznie z oknami.
Sąd Okręgowy ustalił także, że w dniu 6 lutego 2012 roku właściciele lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniowej Nieruchomości w S. przy (...) podjęli na zebraniu uchwałę numer (...) w sprawie wyrażenia zgody na zajęcie części wspólnych nieruchomości z przeznaczeniem pod nośniki reklamowe oraz pobierania opłat zgodnie z aktami prawa miejscowego dotyczącymi udostępnienia nieruchomości w celu umieszczenia nośników reklamowych obowiązujących w Gminie Miasto S.. W powyższej uchwale pozwana Wspólnota Mieszkaniowa wyraziła zgodę na zajęcie części wspólnych nieruchomości z przeznaczeniem pod nośniki reklamowe oraz wyraziła zgodę na pobieranie opłat zgodnie z aktami prawa miejscowego dotyczącymi udostępnienia nieruchomości w celu umieszczenia nośników reklamowych obowiązujących w Gminie Miasto S., a także upoważniła S. do zawarcia umowy z każdoczesnym najemcą. Jednocześnie wyraziła zgodę, aby w przypadku niepodpisania przez każdoczesnego najemcę umowy najmu części wspólnych nieruchomości na obciążenie bezumownym odszkodowaniem w wysokości odpowiadającym opłatom zgodnie z aktami prawa miejscowego dotyczącymi udostępnienia nieruchomości w celu umieszczenia nośników reklamowych obowiązujących w Gminie Miasto S.. W głosowaniu nad powyższą uchwałą wzięli udział właściciele lokali posiadający 712/1000 udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. Za przyjęciem uchwały głosowali właściciele lokali posiadający 510/1000 udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. Przeciwko przyjęciu uchwały głosowali właściciele lokali mający 202/1000 udziałów w nieruchomości wspólnej.
Sąd Okręgowy wskazał, że stan faktyczny w swych podstawowych elementach był pomiędzy stronami bezsporny, ewentualnie dla jego ustalenia wystarczające było oparcie się na dowodach z dokumentów przedłożonych przez strony, których autentyczność i wiarygodność nie była kwestionowana przez żadną ze stron. Zasadniczy spór pomiędzy stronami dotyczył oceny prawnej tak ustalonego stanu faktycznego.
Po dokonaniu powyższych ustaleń Sąd Okręgowy przytoczył art. 25 ust. 1 i ust. 1a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali, wskazując, że strona powodowa jest legitymowana do zaskarżenia uchwał podejmowanych przez pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową i że został zachowany termin do zaskarżenia uchwały objętej żądaniem pozwu.
Odnosząc się do zarzutu niezgodność z prawem zaskarżonej uchwały, Sąd Okręgowy zwrócił uwagę na przepis art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali. Sąd Okręgowy wyjaśnił, jakie jest podstawowe przeznaczenie murów zewnętrznych i innych elementów konstrukcyjnych budynku, jego elewacji, okien znajdujących się w ścianach budynku.
W ocenie Sądu I instancji brak jest podstaw do przyjęcia, że normalnym sposobem korzystania z części budynku składających się na nieruchomość wspólną jest umieszczanie na tej nieruchomości reklam, taki sposób wykorzystywanie nieruchomości wspólnej nie jest bowiem zgodny z jej typowym przeznaczeniem. Dotyczy to także sytuacji, w której dana reklama jest związana z lokalem użytkowym wchodzącym w skład wspólnoty mieszkaniowej i służy jedynie promowaniu działalności gospodarczej prowadzonej w lokalu. Takie korzystanie z nieruchomości wykracza poza ramy wyznaczone dyspozycją art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali, gdyż nie jest zgodne z normalnym przeznaczeniem nieruchomości wspólnej.
Z tego względu uznał Sąd I instancji, że zajęcie części wspólnych budynku pod nośniki reklamowe stanowi zmianę przeznaczenia nieruchomości wspólnej, co w myśl art. 22 ust. 3 pkt. 4 ustawy o własności lokali stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, na której dokonanie wymagana jest zgoda właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową. Powyższe okoliczności prowadzą do wniosku, że zasadne było uregulowanie kwestii korzystania z części wspólnych nieruchomości z przeznaczeniem pod nośniki reklamowe, co oznacza, że zaskarżona u