Kategoria: Orzecznictwo

Sygn. akt VII SA/Wa 672/09 W sytuacji gdy okno służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu nie stanowi nieruchomości wspólnej

  • Drukuj

Z treści art. 3 ust. 2 cyt wyżej ustawy o własności lokali wynika bowiem, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W sytuacji zatem gdy okno służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu nie stanowi ono nieruchomości wspólnej. Takie stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie zarówno Sądu Najwyższego jak i sądowoadministracyjnym m.in. w wyroku SN z 3.10.2002r. III RN 153/01, lex 76824, uchwała SN z 7.03.2008r. III CZP 10/08, OSNC 2009/4/51, wyrok WSA w Warszawie z 7/09.2005, VII SA/Wa 1498/04, lex 195009. Wprawdzie wszystkie te orzeczenia odnoszą się do balkonów przylegających do lokalu mieszkalnego jednakże wywody zawarte w ich uzasadnieniach mają, w ocenie Sądu, analogiczne zastosowanie do okna w lokalu mieszkalnym albowiem odnoszą się do definicji nieruchomości wspólnej. A zatem wyjaśnienie kwestii położenia przedmiotowych okien będzie miało priorytetowe znaczenie dla ustalenia osoby zobowiązanej do ich likwidacji albowiem odpowiedzialność wspólnoty może dotyczyć części wspólnych budynku, tj. okien w pomieszczeniach nie służących do wyłącznego użytku właściciela (np. klatka schodowa).

Sygn. akt VII SA/Wa 672/09

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego

z dnia 16 listopada 2009 r.

Sąd Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie

Sędziowie Małgorzata Miron /przewodniczący sprawozdawca/, Mirosława Kowalska, Tadeusz Nowak

Sentencja

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Małgorzata Miron (spr.), , Sędzia WSA Mirosława Kowalska, Sędzia WSA Tadeusz Nowak, Protokolant Agnieszka Ciszek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 listopada 2009 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej " N.I" w W., Wspólnoty Mieszkaniowej "N." w W. oraz F.Sp. z o.o. w W. na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [..] lutego 2009 r. nr [...]

w przedmiocie nakazu likwidacji okien:

  1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji,
  2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku,
  3. zasądza od [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego na rzecz skarżących Wspólnoty Mieszkaniowej " N." w W., Wspólnoty Mieszkaniowej "N." w W. oraz F. Sp. z o.o. w W. kwotę po 760 zł (siedemset sześćdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.

UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] lutego 2009r. nr [...] - po rozpoznaniu odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej "N." oraz F.Sp. z o.o. [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego - uchylił decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego W. z dnia [...] sierpnia 2008r. w całości i orzekł:

"Na podstawie art. 51 ust. 1 pkt. 2 Prawa budowlanego nakładam na Wspólnotę Mieszkaniowa N. obowiązek likwidacji - w terminie 1 miesiąca od daty otrzymania decyzji - 15 okien w ścianie budynku przy ul. N. w granicy z działkami nr [...] z obrębu [...] przy ul. K.w W .

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ odwoławczy wskazał na następujące ustalenia faktyczne i prawne:

Do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego . W. z dnia [...].01.2007r. wpłynął wniosek Delegatury Biura Architektury i Planowania Przestrzennego w Dzielnicy [...] w sprawie samowolnie zamontowanych okien w budynku przy ul. N..

Z nadesłanych przez firmę "H." Spółka komandytowa będącą właścicielem działek nr [...] przy ul. K. w W. wynika, że w ścianie budynku wykonanych jest 15 okien, co potwierdzone zostało w protokole podczas wizji przeprowadzonej przez przedstawiciela PINB w dniu 2.04.2008r.

Podczas postępowania wyjaśniającego organ I instancji nie stwierdził jednoznacznie w jakim okresie wykonane zostały otwory okienne, jednakże uznał, że większość z nich została wykonana przed 1995 rokiem. Dlatego słuszne jest rozpatrywanie sprawy na podstawie art. 37 ust. 1 pkt. 1 Prawa budowlanego z 1974r. Organ I instancji uznał, że ponieważ w dokumentach archiwalnych nie ma potwierdzenia wykonania otworów okiennych w świetle prawa budowlanego stanowią one samowolę budowlaną.

Ponadto ściana z oknami w granicy nie spełnia warunków oddzielenia przeciwpożarowego, o czym mówi §203 rozporządzenie Ministra Administracji Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z dnia 3 lipca 1980r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki obowiązujące w okresie ważności ustawy Prawo budowlane z 1974r. W ocenie organu I instancji opisany stan wypełnia przesłankę art. 37 ust. 1 pkt. 1 Prawa budowlanego z 1974r. Ponieważ ustawa ta nie przewidywała możliwości legalizacji samowoli budowlanej PINB decyzją z dnia [...] sierpnia 2008r. - w oparciu o art. 37 ust. 1 pkt. 1 ustawy z dni 24 października 1974r. - Prawo budowlane (Dz.U. nr 38, poz. 229 ze zm.) nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej "N. " zamurowanie samowolnie wykonanych 15 okien w ścianie budynku przy ul. N. w granicy z działkami nr [...] z obrębu [...] przy ul. K.w W. wybudowanych niezgodnie z warunkami technicznymi.

Wspólnota Mieszkaniowa N. oraz F. Sp.z o.o. wniosła odwołanie od decyzji PINB z dnia [...].08.2008r.

W wyniku jego rozpoznania organ odwoławczy stwierdził, że bezspornym w niniejszej sprawie jest fakt usytuowania 15 okien w ścianie budynku przy ul. N.w granicy z działkami nr [...] przy ul. K. w W.. Okna te zostały wykonane samowolnie, co znalazło potwierdzenie w informacji przekazanej pismem z dnia 16 maja 2008r. przez Urząd Miasta . W. Organ I instancji nie ustalił precyzyjnie daty wykonania tych okien przyjmując, że fakt ten miał miejsce przed 1995r.

Organ podkreślił, że wykonanie okna w ścianie budynku usytuowanej w granicy działki jest niezgodne z warunkami technicznymi obowiązującymi w każdym z obowiązujących do tej pory reżimów prawnych, a zatem zarówno z aktualnie obowiązującym §12 ust. 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.2002r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zgodnie z którym odległość zabudowy od granicy działki budowlanej powinna wynosić przy równoległym do granicy sytuowaniu ściany budynku z otworami okiennymi lub drzwiowymi przynajmniej 4 m jak i aktami prawnymi to rozporządzenie poprzedzającymi to jest rozporządzeniami z dnia 21 lipca 1961r., 11 czerwca 1966r. i 3 lipca 1980r. Usytuowanie okna w ścianie znajdującej się w granicy posesji było również sprzeczne z rozporządzeniem Prezydenta z dnia 16.02.1928r. o prawie budowlanym i zabudowie osiedli obowiązującym w podanym przez skarżącego czasie budowy przedmiotowego budynku.

Mianowicie w myśl w art. 277 ust. 1 tego rozporządzenia nowe budynki ogniotrwałe posiadające od strony granicy otwory prowadzące do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi powinny być wznoszone z zachowaniem co najmniej 4 m od granic sąsiadów a nie posiadające od strony granicy otworów z zachowaniem co najmniej 3 m.

Wobec powyższego ustalenie daty samowolnego wykonania okien pozostaje bez wpływu na stwierdzony ponad wszelką wątpliwość fakt, że okna te zostały wykonane samowolnie, z naruszeniem warunków technicznych co uniemożliwia prowadzenie postępowania legalizacyjnego.

PINB W. zasadnie zatem nakazał zamurowanie przedmiotowych okien jednakże zastosował błędną podstawę prawną takiego rozstrzygnięcia. Przepis art. 37 Prawa budowlanego z 1974r. ma bowiem zastosowanie do obiektów budowlanych zrealizowanych samowolnie pod rządami tej ustawy. Natomiast przedmiotem niniejszego postępowania nie jest legalność budynku, której organy nadzoru budowlanego nie kwestionują, tylko wykonywanie obiektu w sposób odbiegający od warunków technicznych (wykonanie otworów okiennych) jakim powinno odpowiadać usytuowanie budynków. W sytuacji prowadzenia robót budowlanych wykonywanych w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w przepisach zastosowanie ma tryb przewidziany w art. 50 i 51 Prawa budowlanego.

Organ wskazał dodatkowo, że zgodnie z art. 17 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń a każdy właściciel lokalu w części dotyczącej jego udziałowi z nieruchomości. Otwory okienne stanowią część elewacji budynku i jako takie stanowią część nieruchomości wspólnej. Dlatego też adresatem obowiązków winna być wspólnota mieszkaniowa. Decyzja taka nie stoi w sprzeczności z przywołanym art. 17 tej ustawy gdyż wspólnota może na jego podstawie żądać od każdorazowego właściciela usunięcia nieprawidłowości dotyczących jego lokalu mieszkalnego.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] lutego 2009r. złożyły: Wspólnota Mieszkaniowa "N." , Wspólnota Mieszkaniowa "N." i F.Sp. z o.o. w W. wnosząc o:

1. stwierdzenie nieważności zaskarżonej decyzji w całości

względnie:

2. uchylenie zaskarżonej decyzji w całości,

ponadto o:

3. przyznanie na rzecz skarżących od organu należnych kosztów, tj. kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia praw, Zaskarżonej decyzji zarzucili:

  1. w zakresie nieważności decyzji, na podstawie art. 156 § 1 ust. 5 kpa - zaistnienie trwałej niewykonainości decyzji ze względu na fakt, iż podmiot, na którego został nałożony obowiązek likwidacji w terminie 1 miesiąca od daty otrzymania decyzji okien w ścianie budynku przy ul. N., nie istnieje; względnie, w przypadku nieuznania zarzutu nieważności zaskarżonej decyzji, decyzji tej zarzucono:
  2. w zakresie naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź innych naruszeń przepisów postępowania mających istotny wpływ na wynik sprawy:
    1. naruszenie art. 28 kpa poprzez niezawiadomienie o toczącym się postępowaniu obu wspólnot mieszkaniowych, które istnieją w budynku usytuowanym na działkach przy ul. N ., tj. Wspólnoty Mieszkaniowej "N. . I" oraz Wspólnoty Mieszkaniowej "N.".
    2. naruszenie art. 138§ 2 w związku z art. 77 kpa poprzez nieprzekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji w sytuacji, w której rozstrzygnięcie wymagało przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w znacznej części;

W uzasadnieniu skargi podkreślono, że za stwierdzeniem nieważności zaskarżonej decyzji przemawia fakt kumulatywnego spełnienia dwóch przesłanek niewykonainości decyzji, a mianowicie istnienia niewykonainości decyzji już w momencie jej wydania, a także trwałego charakteru niewykonainości tej decyzji z uwagi na to, że organ nadzoru budowlanego nałożył obowiązek na nieistniejący podmiot, a mianowicie Wspólnotę Mieszkaniową N.. Wyjaśnienia wymaga fakt, iż w związku z położeniem budynku o adresie N. na -dwóch nieruchomościach gruntowych, objętych dwoma księgami wieczystymi, w nieruchomości budynkowej istnieją dwie wspólnoty mieszkaniowe, a mianowicie

Wspólnota Mieszkaniowa "N." oraz Wspólnota Mieszkaniowa "N..I". W aktach sprawy znajdują się zarówno księgi wieczyste nieruchomości gruntowej i budynkowej, jak również pełnomocnictwa udzielone przez obie wspólnoty do złożenia odwołania od decyzji organu I instancji. W związku z powyższym należy przyjąć, iż zaskarżona decyzja jest trwale niewykonalna, gdyż jej adresat jest trwale pozbawiony możliwości wykonania obowiązków.

Co do zarzutu naruszenia przepisów postępowania podniesiono, że w niniejszej sprawie zarówno organ I instancji, jak i organ II instanc