Sygn. akt I ACa 1190/07

Wyrok Sądu Apelacyjnego

z dnia 24 czerwca 2008 r.

Sąd Apelacyjny w Gdańsku.

Skład orzekający: SSA Marek Machnij, SSA Włodzimierz Gawrylczyk (spr.), SSA Irma Kul

Teza:

Uchwała wspólnoty mieszkaniowej zobowiązująca członków wspólnoty do wpłacenia zaliczek na koszty remontu balkonów, do których wejście prowadzi z poszczególnych lokali, powinna uwzględniać w zakresie kalkulacji kosztów, iż balkony takie są nie tylko elementem konstrukcyjnym budynku, ale są także pomieszczeniami przynależnymi do danego lokalu, których koszt remontu powinien obciążać poszczególnych właścicieli lokali.

Z uzasadnienia:

Sąd Okręgowy w G. wyrokiem z 20 sierpnia 2007 r. uchylił uchwałę nr 1/2007 podjętą przez pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. G. w G. w dniu 15 marca 2007 r.

W motywach wyroku Sąd podał, że powódka domagała się uchylenia tej uchwały w sprawie kosztów finansowania remontów balkonów, gdyż balkony nie stanowią części wspólnych budynków, tylko są przynależne do poszczególnych lokali i koszty ich remontów obciążają ich właścicieli. Pozwana wnosiła o oddalenie powództwa, twierdząc że balkony są elementem konstrukcyjnym wpływającym na wygląd elewacji budynku, dlatego obowiązek ich remontu spoczywa na Wspólnocie, a ponadto z umów o wyodrębnienie i sprzedaż lokali nie wynika, aby balkony stanowiły część składową lokali.

Sąd Okręgowy ustalił, że w dniu 15 marca 2007 r. pozwana Wspólnota podjęła zaskarżoną uchwałę w sprawie finansowania prac remontowych balkonów. Przeciwko uchwale głosowało dwóch członków, w tym powódka. Niesporne jest, że z poszczególnych balkonów korzystają właściciele lub najemcy lokali. W ocenie Sądu Okręgowego zaskarżona uchwała jest sprzeczna z art. 3 ust. 2, art. 13 i art. 14 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o najmie lokali. Art. 3 ust. 2 zalicza do nieruchomości wspólnej grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Z tego przepisu wynika a contrario, że skoro balkony służą do wyłącznego użytku poszczególnych właścicieli lokali, to nie są częściami wspólnymi budynku. Są one częściami składowymi lokali, gdyż nie mogą być odłączone od nich bez ich uszkodzenia lub bez istotnej zmiany lokalu (art. 47 § 2 k.c.). W myśl art. 13 ustawy koszty związane z utrzymaniem lokalu ponosi jego właściciel, zaś w myśl art. 14 na wspólnocie spoczywa jedynie obowiązek ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Sąd powołał się na wyrok Sądu Najwyższego z 3 października 2002 r. w sprawie III RN 153/01 (OSNP 2003/18/423), w którym Sąd ten zaliczył balkon do części składowych lokalu. Stwierdził, że bez znaczenia jest kwestia nie ujęcia balkonów w umowach o wyodrębnienie lokali i ich sprzedaż, bo zakres obowiązków właścicieli lokali i zakres obowiązków wspólnoty mieszkaniowej regulują przytoczone przepisy ustawy o własności lokali, które obowiązkiem utrzymania lokali w należytym stanie obciążają właścicieli poszczególnych lokali. Bez znaczenia jest też fakt, że w sprawie finansowania remontu balkonów w innym budynku powódka głosowała za taką samą uchwałą. Dlatego Sąd Okręgowy uwzględnił powództwo na podstawie art. 25 ust. l ustawy o własności lokali (…).

Pozwana złożyła apelację. Wniosła o zmianę wyroku i oddalenie powództwa oraz o zasądzenie kosztów procesu za obie instancje, ewentualnie o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania. Zarzuciła:

1. naruszenie art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali i art. 47 § 2 k.c. przez błędną wykładnię wskutek uznania, że balkon jest częścią składową lokalu,
2. sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego materiału dowodowego poprzez uznanie, że mimo treści umów o wyodrębnienie i sprzedaż lokali, nabywcy lokali nabyli je wraz z balkonami,
3. niewyjaśnienie wszystkich okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, tj. niewyjaśnienie czy przy ustalaniu wartości udziałów w nieruchomości wspólnej brano pod uwagę powierzchnię balkonów, jako części składowych budynków (…).

Powódka złożyła odpowiedź na apelację. Domagała się jej oddalenia i zasądzenia kosztów procesu według norm przepisanych. (…)

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Mając wątpliwości co do poprawności zaliczenia przez Sąd Okręgowy balkonów wyłącznie do kategorii pomieszczeń pomocniczych przynależnych do poszczególnych lokali, Sąd Apelacyjny przedstawił Sądowi Najwyższemu pytanie prawne i uzyskał odpowiedź, iż właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu, zaś wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową. Z tej uchwały Sądu Najwyższego wynika, że balkon tego rodzaju ma dwojaki charakter, jest bowiem pomieszczeniem pomocniczym przynależnym do danego lokalu i jest jednocześnie elementem konstrukcyjnym budynku, zaliczanym w pewnych granicach do części wspólnych budynku.

Zaskarżona uchwała co do zasady jest niewadliwa. Skoro niektóre zakresy remontu balkonów obciążają wspólnotę mieszkaniową, to wspólnota jest władna podejmować uchwały o przeprowadzeniu remontu i o obciążeniu jego kosztem poszczególnych jej członków. Istnieje jednak problem precyzyjności tego rodzaju uchwał. Przepisy ustawy o własności lokali nie zawierają szczegółowych wskazań, jak precyzyjnie uchwała ma określać zakres rzeczowy i finansowy remontu finansowanego ze wspólnego funduszu remontowego, jednak skoro koszty remontu balkonów mają ponosić - w zależności od okoliczności – albo właściciele poszczególnych lokali, do których przynależą balkony, albo wszyscy członkowie wspólnoty, albo też jedni i drudzy, to uchwała musi określać w miarę precyzyjnie zakres rzeczowy i finansowy remontu obciążającego wspólnotę.

Skoro zaskarżona uchwała nie wskazuje zakresu rzeczowego robót, można mieć wątpliwości, czy w kosztach mających obciążać wszystkich członków Wspólnoty nie mieszczą się koszty mogące obciążać tylko właścicieli poszczególnych lokali, do których przynależą balkony. Wątpliwości tych nie można było usunąć na podstawie zebranych dowodów, dlatego Sąd Apelacyjny uznał, że zachodziła podstawa do uchylenia przez Sąd Okręgowy zaskarżonej uchwały, tyle tylko, że z inną argumentacją tego rozstrzygnięcia. Nie było podstaw do uwzględnienia apelacji w części rozstrzygającej co do istoty sprawy, dlatego Sąd Apelacyjny oddalił ją na podstawie art. 385 k.p.c. (…)