---

Zgodnie z art. 25 ust. 1 u.w.l. właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Termin do zaskarżenia uchwały wynosi sześć tygodni od dnia jej podjęcia albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (ust. 1a). Podkreślić jednak należy, iż istnienie powyższej regulacji nie wyklucza możliwości kwestionowania wadliwości konkretnej uchwały lub uchwał wspólnoty mieszkaniowej na podstawie art. 189 k.p.c. jako tzw. czynności prawnej nieistniejącej. Powództwo o uchylenie uchwały przewidziane w art. 25 ust. 1 u.w.l. ma określone w przepisie tym przesłanki zaskarżenia i tylko wystąpienie którejś z nich może być podstawą do uwzględnienia roszczenia. Powództwo zaś o ustalenie nieistnienia uchwały wytaczane na podstawie art. 189 k.p.c. nie jest uregulowane w przepisach, aczkolwiek dopuszczalne w praktyce orzeczniczej i w doktrynie, także gdy chodzi o uchwały wspólnot mieszkaniowych. Jest ono odrębne od regulacji zawartej w art. 25 ust. 1 u.w.l. i z reguły wymaga wykazania tak rażących uchybień przy podejmowaniu uchwały, że powodują one, iż uchwała w istocie nie istnieje. "Uchwała nieistniejąca" nie jest pojęciem ustawowym, lecz określeniem, którym posługuje się doktryna i które przejęło także orzecznictwo. Podkreśla się przy tym zgodnie, że dotyczy ono szczególnie drastycznych uchybień, jakich dopuszczono się przy podejmowaniu uchwał tak, że w ogóle trudno mówić o tym, że doszło do wyrażenia woli przez organ podmiotu korporacyjnego. Panuje zgoda co do tego, że przykładem uchwały nieistniejącej jest uchwała podjęta bez wymaganego statutem quorum lub bez wymaganej większości głosów.

---

Sygn. akt I ACa 1757/13

Wyrok Sądu Apelacyjnego

z dnia 23 maja 2014 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie: Przewodniczący – Sędzia SA Edyta Jefimko (spr.), Sędzia SA Małgorzata Rybicka - Pakuła, Sędzia SO (del.) Małgorzata Perdion - Kalicka, Protokolant st. sekr. sąd. Joanna Baranowska

po rozpoznaniu w dniu 23 maja 2014 r. w Warszawie na rozprawie sprawy z powództwa M. S. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) z siedzibą przy ul. (...) w W. o ustalenie nieistnienia uchwał ewentualnie o uchylenie uchwał na skutek apelacji powoda od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 27 grudnia 2012 r. sygn. akt XXIV C 298/11.

1. uchyla zaskarżony wyrok w punkcie siódmym oraz ósmym i w tym zakresie przekazuje sprawę Sądowi Okręgowemu w Warszawie do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach instancji odwoławczej;
2. oddala apelację w pozostałej części.

UZASADNIENIE

W pozwie wniesionym 23 marca 2011 roku, skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w W., M. S. domagał się stwierdzenia nieistnienia uchwał pozwanej Wspólnoty nr (...). Ewentualnie powód wniósł o uchylenie wymienionych uchwał ze względu na podjęcie ich w sposób uniemożliwiający mu wniesienie merytorycznego powództwa o ich uchylenie lub powodujący wątpliwość co do treści uchwał i prawidłowości przebiegu głosowania. W dalszej kolejności powód ewentualnie wniósł o uchylenie zaskarżonych uchwał w całości lub w części:

1. nr (...) w całości;
2. w uchwale(...) o:
1. wykreślenie zdania w części „Postanowienia ogólne” rozpoczynającego się od „Właściciel lokalu zobowiązany jest…” aż do „… zmian w prawie własności” Regulaminu Porządku Domowego;
2. wykreślenie punktów I. 4, I. 5, II. 3 Regulaminu;
3. wykreślenie ostatniego zdania w punkcie II. 4 Regulaminu;
4. wykreślenie punktu II. 7, III. 3, III. 5, III. 8 Regulaminu;
5. wykreślenie dwóch ostatnich zdań w punkcie IV. 1 Regulaminu;
6. wykreślenie słów „skierować sprawę do firmy windykacyjnej lub” w pkt IV. 2 Regulaminu;
7. wykreślenie punktu IV. 4 Regulaminu;
3. w uchwale nr (...) o wykreślenie zapisu II § 2 ust. 3, II § 2 ust. 6 oraz IV § 7 ust. 1 Regulaminu Rozliczania M.;
4. nr (...) w całości;
5. nr (...) w całości;
6. nr (...) w całości;
7. nr (...) w całości.

W uzasadnieniu pozwu wskazano, że powód stał się członkiem pozwanej Wspólnoty w wyniku zawarcia dnia 18 lutego 2011 r. umowy wyodrębnienia lokalu i jego sprzedaży. Już po nabyciu lokalu dowiedział się od zarządcy, że w dniu 9 lutego 2011 r. odbyło się zebranie Wspólnoty Mieszkaniowej, w trakcie którego podjęte zostały zaskarżone uchwały. Na żądanie powoda zarządca doręczył mu także protokół zebrania oraz potwierdzone za zgodność z oryginałem odpisy podjętych uchwał. Roszczenie o stwierdzenie nieistnienia uchwał wynika z zaniedbań proceduralnych, które powodują, iż wątpliwy jest fakt ich uchwalenia, a mianowicie: chociaż zebranie było protokołowane, to w protokole nie ma wyraźnej wzmianki stwierdzającej, że którakolwiek z uchwał została w rzeczywistości podjęta, jaką większością udziałów itd.; na dokumentach przesłanych powodowi przez zarządcę nie ma wzmianki o osobach głosujących i ilości głosów; jeśli jednak lista podpisów istnieje osobno od uchwały, to tym bardziej wątpliwe jest, czy właściciele podjęli rzeczywiście takie uchwały, już sama bowiem etymologia słowa „podpis” wskazuje, że oświadczenie w tej formie winno być złożone pod uchwałą, a nie na osobnej kartce, bowiem nie ma wówczas pewności, czy osoby głosujące oddały swój głos dokładnie za tą treścią uchwały; jedynym źródłem pisemnym, na którym można ewentualnie opierać domniemanie, iż uchwały zostały rzeczywiście podjęte, jest oświadczenie zarządcy sporządzone po dacie zebrania. Następnie powód przedstawił merytoryczne zastrzeżenia co do treści każdej z zaskarżonych uchwał .

Wspólnota Mieszkaniowa (...) wniosła o oddalenie powództwa w całości. Zdaniem strony pozwanej wszelkie podniesione przez powoda zarzuty, tak co do trybu powzięcia zaskarżonych uchwał, jak i co do merytorycznej treści każdej z nich były niezasadne i nie zachodziły przesłanki do stwierdzenia nieistnienia, czy też do uchylenia zaskarżonych uchwał .

Wyrokiem z dnia 27 grudnia 2012 r. Sąd Okręgowy w Warszawie:

1. oddalił powództwo o ustalenie nieistnienia uchwał;
2. uchylił uchwałę numer (...) właścicieli lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową (...) przy ul. (...) W. w sprawie przyjęcia planu gospodarczego na rok 2011 Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w W.;
3. uchylił uchwałę numer (...) właścicieli lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową (...) przy ul. (...) W. w sprawie ustalenia granic części wspólnych we Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w W.;
4. uchylił uchwałę numer (...) właścicieli lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową (...) przy ul. (...) W. w sprawie kolejności pokrywania zobowiązań właścicieli lokali wobec Wspólnoty Mieszkaniowej, księgowania i przekazywania not odsetkowych oraz kierowania do windykacji zleceń w stosunku do właścicieli zalegających z opłatami wobec Wspólnoty;
5. uchylił uchwałę numer (...) właścicieli lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową (...) przy ul. (...) W. w sprawie rozliczenia nadwyżek i niedoborów wynikających z rozliczenia mediów i części wspólnych we Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w W.;
6. uchylił uchwałę numer (...) właścicieli lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową (...) przy ul. (...) W. w sprawie określenia sposobu przekazywania korespondencji we Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w W.;
7. oddalił powództwo w części dotyczącej uchwał numer (...) i (...);
8. zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 1.000 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Powyższy wyrok Sąd Okręgowy wydał na podstawie następujących ustaleń faktycznych i wniosków.

Umową z dnia 18 lutego 2011 r. M. S. nabył od (...) Sp. z o.o. w W. prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr (...) przy ulicy (...) w W., w D. M., o powierzchni użytkowej 60 m 2. Udział powoda w nieruchomości wspólnej wynosi (...) a więc ? 0, (...).

Wcześniej, w dniu 9 lutego 2011 r. odbyło się zebranie ogółu właścicieli lokali we Wspólnocie Mieszkaniowej budynku przy ul. (...) w W.. Na zebraniu tym podjęte zostały uchwały nr (...) - (...), przy czym głosowanie nad uchwałami przebiegało metodą mieszaną – częściowo na zebraniu, częściowo zaś w drodze indywidualnego zbierania głosów .W uchwale nr (...) w sprawie przyjęcia planu gospodarczego na rok 2011 postanowiono przyjąć plan gospodarczy. Zgodnie z uchwalonym planem, koszty związane z ochroną osiedla ustalono na 8.711 zł, przy czym stawkę opłat z tego tytułu przypadającą na lokale mieszkalne i użytkowe określono na 62 gr/m ( 2). Ponadto, koszty należne za miejsca garażowe określono na 11.613 zł, przy czym stawkę zaliczki za jedno miejsce ustalono na 42,88 zł. Na „planowane koszty ogółem miesięcznie” składały się następujące pozycje:

1. ochrona osiedla – 8.711 zł,
2. sprzątanie i pielęgnacja zieleni – 6.885 zł,
3. konserwacje i naprawy pozagwarancyjne – 5.480 zł,
4. konserwacja dźwigów + UDT – 5.761 zł,
5. Media wspólne: woda gospodarcza, energia elektryczna, centralne ogrzewanie – 12.083 zł,
6. Ubezpieczenie budynków – 1.124 zł,
7. Obsługa administracyjna – 7.025 zł,
8. Pozostałe koszty (w tym: wysyłka korespondencji, opłaty windykacyjne, dzierżawa gruntu) – 1.124 zł;

podsumowanie powyższych pozycji sumuje się jako 66.597 zł. Uchwałą nr (...) pozwana Wspólnota Mieszkaniowa przyjęła Regulamin Porządku Domowego stanowiący załącznik do uchwały .Uchwałą nr (...) Wspólnota przyjęła, stanowiący załącznik do uchwały, Regulamin Rozliczania Mediów. W uchwale nr (...) w sprawie ustalenia granic części wspólnych w pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej postanowiono doprecyzować ogólną definicję nieruchomości wspólnej określonej w art. 3 pkt. 2 u.w.l., wskazując m.in., że nieruchomość wspólną stanowi także instalacja centralnego ogrzewania wraz z ciepłomierzami, grzejnikami i zaworami grzejnikowymi, bez termostatów (pkt 11). W § 2 pkt 3 uchwały postanowiono, iż w przypadku konieczności remontów pionów w lokalach, koszty demontażu ewentualnej obudowy ponosi właściciel, zaś koszty nie podlegają refundacji ze środków Wspólnoty. Jednocześnie, w uchwale podkreślono, że nie stanowią nieruchomości wspólnej okna, drzwi balkonowe, i ościeża, a także drzwi wejściowe do lokali, ościeża i progi – podlegają one jednak ujednoliconemu wyglądowi i kolorystyce. W § 3 uchwały członkowie Wspólnoty postanowili zaś, że koszty wykonania obowiązkowych przeglądów całego budynku stanowią koszt utrzymania nieruchomości wspólnej. Z kolei, uchwała nr (...) właścicieli lokali pozwanej Wspólnoty w sprawie kolejności pokrywania zobowiązań właścicieli lokali wobec Wspólnoty, księgowania i przekazywania not odsetkowych oraz kierowaniu do windykacji zleceń w stosunku do właścicieli zalegających z opłatami wobec Wspólnoty przewidywała, że w przypadku niepełnych lub nieterminowych wpłat właścicieli lokali (z tytułu zaliczek na koszty zarząd