Sygn. akt I ACa 278/11

Wyrok Sądu Apelacyjnego

z dnia 14 kwietnia 2011 r.

Sąd Apelacyjny we Wrocławiu:

po rozpoznaniu w dniu 14 kwietnia 2011 r. sprawy z powództwa Krzysztofa Sz. i Anny Sz. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej „Dz...” w Dz.

o uchylenie uchwały wspólnoty, z powodu apelacji wniesionej przez powodów od wyroku Sądu Okręgowego z dnia 9 listopada 2010 r., sygn. akt I C 78/10 zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że:

• zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że uchylił uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej „Dz...” w Dz. z dnia 29 grudnia 2009 r. ;
• odstąpił od obciążania strony pozwanej kosztami sądowymi w sprawie.

Uzasadnienie

Sąd Okręgowy w O. w sprawie z powództwa Anny i Krzysztofa Sz. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej "Dz." o uchylenie uchwały pozwanej z dnia 29.12.2009r. wyrokiem z dnia 9 listopada 2010 r. oddalił powództwo obciążając powodów kosztami procesu.

Wyrok ten wydany został w oparciu o następujące ustalenia i rozważania Sądu Okręgowego.

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa "Dz." jest administrowana przez Spółdzielnię Eksploatacyjno - Mieszkaniową Kombinat w G.

W dniu 2.01.2007 r. pozwana reprezentowana przez administratora zawarła z Zakładem Budżetowym Gospodarki Komunalnej w B. umowę o zaopatrzenia w wodę. Do obowiązków pozwanej należało terminowe regulowanie należności za wodę, a w przypadku zaległości za opłaty za dwa pełne okresy obrachunkowe Zakład mógł wstrzymać dostawę wody.

Powodowie w dniu 15.12.2005r. nabyli lokal mieszkalny w budynku należącym do pozwanej Wspólnoty, w którym znajduje się jeszcze 11 wyodrębnionych lokali.

Ostatniej wpłaty za dostawę wody powodowie dokonali w dniu 1.09.2006r. Od września 2006r. nie ponoszą żadnych opłat związanych z korzystaniem z mieszkania.

Przeciwko powodom jest prowadzone postępowanie egzekucyjne na podstawie tytułu wykonawczego - wyroku Sądu Rejonowego w G. z dnia 25.09.2008r. (sygn. akt IC-upr 82/08) zasądzającego solidarnie od powodów na rzecz administratora Wspólnoty kwotę 4954,79zł z ustawowymi odsetkami od kwoty 4715,13zł od dnia 29.09.2007r. do dnia zapłaty.

Sąd Okręgowy uznał również, że powodowie byli zawiadamiani o zebraniach Wspólnoty. Informacje o zebraniach początkowo były wywieszane na klatkach schodowych w miejscach ogólnodostępnych, później były dostarczane do skrzynek pocztowych lub osobiście przez członków zarządu. Informacja o zebraniu zawsze była wywieszona na tablicy.

Sąd Okręgowy ustalił też, że wspólnota rozlicza się z Zakładem w dwóch okresach półrocznych: od 1 kwietnia do 30 września i od 1 października do 31 marca. W tym okresie właściciele płacą zaliczki na dostawę wody, które są podliczane i po przeliczeniu faktycznego zużycia na podstawie odczytu z liczników, ustala się istnienie nadpłaty lub niedopłaty. Za powodów zaliczki wpłaca i rozlicza Wspólnota, co spowodowało powstanie nadpłaty na ich koncie w związku z brakiem zużycia wody po założeniu zaworu. Koszty utrzymania lokalu powodów ponoszone są przez całą Wspólnotę, co zmniejszyło jej środki konieczne do przeprowadzenia innych remontów.

Zawarcie indywidualnej umowy z Zakładem o dostawę wody do lokalu, pozwalającej na wybiórcze odcięcie dostawy wody przez Zakład, możliwe byłoby po wyprowadzeniu liczników wody do miejsc ogólnodostępnych, co wiązało się ze znacznymi kosztami dla pozwanej.

Natomiast "Inteligentny zawór" na rurze doprowadzającej wodę do powodów był tańszym rozwiązaniem. Koszt zaworu wyniósł 350 zł, jego montaż ok. 1 200 zł.

Decyzja o zamontowaniu zaworu została podjęta na zebraniu Wspólnoty. Do powodów zostały wysłane dwa pisma, pierwsze informujące o podjęciu uchwały, drugie o zamontowaniu zaworu.

Informacja o zebraniu Wspólnoty w dniu 29.12.2009r. została przekazana do skrzynek pocztowych i została wywieszona na tablicy ogłoszeń.

Powodowie unikali kontaktów z innymi członkami Wspólnoty, nie otwierali drzwi sąsiadom. Często też nie było ich w domu.

Uchwałą właścicieli lokali nieruchomości Dz, z dnia 29.12.2009r. postanowiono o zamontowaniu "inteligentnego, sterowanego elektronicznie zaworu" na rurze zasilającej w wodę lokal powodów. Upoważniono administratora Wspólnoty do udostępnienia powodom miesięcznych kodów sterujących po uprzedniej wpłacie zaległości i bieżących opłat za lokal. Administrator został zobowiązany do poinformowania powodów o montażu zaworu i terminie jego uruchomienia z 20 - dniowym wyprzedzeniem.

Za podjęciem uchwały głosowało 9 lokatorów, przy braku głosów przeciwnych. Łączny udział we Wspólnocie lokatorów głosujących za przyjęciem uchwały wynosił 75,7%.

Pismem z dnia 20.01.2010r. administrator pozwanej poinformował powodów o zainstalowaniu na pionie wodnym "inteligentnego zaworu" ograniczającego dostęp wody do ich lokalu, informując jednocześnie że nie zapłacenie należności wynikającej z zadłużenia lokalu wynoszącej na koniec grudnia 2009r. kwotę - 16 924,87 zł, w terminie 7 dni od dnia otrzymania zawiadomienia, spowoduje zamknięcie dopływu wody do ich lokalu. Odblokowanie zaworu nastąpi po wpisaniu w urządzeniu kodu odblokowującego, udostępnionego po stwierdzeniu i zaksięgowanego na koncie wpłaty kwoty zadłużenia.

Pozwana poinformowała również, że w przypadku braku wpłaty zadłużenia zostaną udostępnione dwa punkty poboru wody. Pierwszy znajdujący się w kotłowni, zostanie udostępniony w ustalonych godzinach czasu po zapłaceniu za planowany pobór wody w ilości 6m3/miesiąc. Drugi punkt znajdujący się w ogólnodostępnym miejscu wymaga wykupienia karty, abonamentu na wodę.

W dniu 22.02.2010r. został odcięty dopływ wody do mieszkania powodów.

Mając te ustalenia na uwadze Sąd Okręgowy uznał, że powództwo nie zasługuje na uwzględnienie.

Sąd ten ocenił, że zaskarżona uchwała nie jest niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali, nie narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz nie narusza interesów powodów ( por. art. 25 ust. 1).

Odnosząc się w pierwszej kolejności do zarzutów powodów o braku powiadomienia o terminie, miejscu i celu zebrania Sąd ten wskazał, że z zeznań świadków Mariusza K., Dariusza K., Piotra E., Edwarda Sz. wynika, że pozwana zawiadomiła swoich członków o terminie zebrania w dniu 29.12.2009r. poprzez doręczenie stosowanej informacji do skrzynek pocztowych, jak i poprzez wywieszenie jej na tablicy ogłoszeń.

Ponieważ ustawa nie nakłada obowiązku osobistego poinformowania lokatorów, dlatego też w ocenie Sądu Okręgowego okoliczność tą spełnia wywieszenie ogłoszenia na tablicy, co jest przyjętą metodą zawiadamiania u pozwanej, jak również doręczenie pisma bezpośrednio do skrzynek pocztowych. Sąd ten stwierdził, że powodowie celowo utrudniali kontakt i unikalni spotkań z sąsiadami, dlatego pozwana nie podejmowała prób powiadomienia ich osobiście o zebraniach i forma pisemna była jedyną dostępną metodą.

Sąd Okręgowy powołując się na wyrok Sądu Najwyższego z 16.10.2002 IV CKN 1351/00) stwierdził, że podniesiona przez nich w pismach procesowych kwestia, że ich obecność wpłynęłaby na treść przedmiotowej uchwały jest czysto hipotetyczna i nie nadaje się do zweryfikowania, zwłaszcza wobec jednoznacznie negatywnego nastawienia członków Wspólnoty do powodów.

Sąd Okręgowy nie podzielił też zarzutów powodów jakoby pozwana nie była uprawniona do założenia tego rodzaju zaworu i kontrolowania przepływu wody do ich lokalu.

Stwierdził, że artykuł 8 ustawy z dnia 7.06.2001r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (tj. Dz. U. z 2006r., Nr 123, poz. 858) określa niewątpliwie zamknięty katalog przyczyn dla których może dojść do odcięcia dostaw wody przez przedsiębiorstwo, jednakże nie zawiera przepisów zabraniających takich działań przez administratora (zarządcę) budynku wielolokalowego. Przepisy tej ustawy nie zawierają żadnych uregulowań dotyczących sposobu postępowania pomiędzy odbiorcą usług (pozwaną), a nierzetelnymi właścicielami lokali.

Sąd Okręgowy podkreślił, że pomimo toczących się przeciwko powodom postępowań egzekucyjnych, powodowie nie podjęli żadnych działań zmierzających do zmniejszenia zadłużenia wobec Wspólnoty, która ponosiła za nich wszystkie ciężary i obowiązki, w tym także opłaty za wodę co w oczywisty sposób wpłynęło to na zasoby finansowe Wspólnoty, która liczy tylko 12 członków i która z braku środków nie mogła przeprowadzić remontu budynku. Celem rozwiązania tego problemu pozwana początkowo zmierzała do zawarcia odrębnych umów o dostawę wody z każdym lokatorem, jednakże wymagałoby to spełniania kryteriów technicznych określonych przez Zakład i wiązało się ze znacznymi nakładami.

W tej sytuacji, pozwana przyjęła tańsze rozwiązanie polegające na zamontowaniu zaworu kontrolującego przepływ wody do mieszkania powodów. Pozwana doprowadziła do odcięcia wody przy zachowaniu wszystkich rygorów z pow. art. 8 ustawy o zaopatrzeniu w wodę, tj. na 20 dni przed odcięciem dostawy wody powiadomiła powodów o założeniu zaworu oraz udostępniła zastępczy punkt poboru wody i poinformowała o sposobie korzystania z niego.

Z tych względów Sąd Okręgowy uznał, że zaskarżona uchwała nie narusza przepisów prawa, które nie zabraniają wspólnocie mieszkaniowej kontrolowania dostaw wody do poszczególnych lokali, zwłaszcza w sytuacji kiedy dalsze utrzymywanie istniejącego stanu rzeczy doprowadziłoby do naruszenia zasad gospodarności i prawidłowego zarządzania nieruchomością. Zaznaczył też Sąd, że dostawa wody nie mogła zostać odcięta przez Zakład, gdyż był on stroną umowy zawartą z pozwaną, która pokrywając należności powodów, w pełni wywiązywała się z obowiązku regulowania zobowiązań wobec Zakładu.

Zdaniem Sądu Okręgowego przedmiotowa uchwała nie narusza również interesów powodów, gdyż zapobiega zwiększeniu ich zadłużenia względem Wspólnoty, natomiast fakt, że korzystanie z zastępczych punktów może być uciążliwe nie przemawia za naruszeniem interesu powodów, zważywszy że w ten sposób nie generują oni dodatkowego zadłużenia.

Sąd Okręgowy zaznaczył, że w przypadku długotrwałych zaległości z zapłatą należnych opłat Wspólnocie przysługuje jeszcze dalej idące uprawnienie do ingerowania w prawo własności, jakim jest żądanie w trybie procesu sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

Od wyroku tego powodowie wnieśli apelację, zaskarżając wyrok w całości i domagając się jego zmiany poprzez uwzględnienie powództwa.

Zaskarżonemu wyrokowi powodowie zarzucili naruszenie prawa materialnego, a to ustawy o własności lokali oraz przepisów ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków oraz naruszenie przepisów proceduralnych.

Powodowie kwestionowali w apelacji ustalenia sądu co do prawidłowego zawiadomienia ich o terminie zebrania, na którym podjęta została zaskarżona uchwała.

Podnosili, że ani administrator, ani też wspólnota nie mają prawa w świetle przepisów ustawy o zbiorowym zaopatrywaniu w wodę (…) do odcinania wody lokatorom, gdyż takie prawa ma jedynie przedsiębiorstwo wodociągowo - kanalizacyjne. Powodowie w uzasadnieniu apelacji wskazywali też, że wskutek podjęcia uchwały zostały naruszone ich prawa oraz podnieśli wymierne straty, gdyż byli zmuszeni wynajmować inne mieszkanie.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje.

Apelacja podlega uwzględnieniu jako uzasadniona.

Za uzasadniony należy bowiem uznać zarzut naruszenia prawa materialnego jak również należy zgodzić się z apelującym, że przyjęcie przez Sąd meriti, iż zostali oni prawidłowo zawiadomieni o terminie zebrania i porządku obrad, nie znajduje dostatecznego uzasadnienia w zarówno w zebranym materiale dowodowym, jak i okolicznościach sprawy.

Sąd Okręgowy prawidłowo wskazał, że ustawa o własności lokali nie nakłada na zarząd wspólnoty surowego rygoru indywidualnego pisemnego powiadamiania właścicieli o planowanym zebraniu. Jednakże skoro przepis art. 32 uwl mówi o pisemnych zawiadamianiu, to samo ogłoszenie o zebraniu w miejscu ogólnie dostępnym nie spełnia jeszcze wymogu pisemnego zawiadomienia, bowiem w doktrynie przyjmuje się, że chodzi tu o pismo odrębnie skierowane do konkretnego członka wspólnoty. Z zeznań świadka F. Sz., na które wskazuje w swych ustaleniach i rozważaniach Sąd Okręgowy wynika, że członkowie wspólnoty zostali pisemnie zawiadomieni o zebraniu zwołanym na 29.12.2009 r. poprzez pisemne informacje dostarczone do skrzynek na listy.

Natomiast św. P. E. zeznał, że informacje o zebraniach albo są dokonywane poprzez ogłoszenie albo poprzez pisemne zawiadomienie każdego z właścicieli.

Brak jest natomiast w sprawie jednoznacznych i zgodnych zeznań tych świadków, w jakiej konkretnie formie doszło do zwołania zebrania w dniu 29.12.2009 r. Świadek E. Sz., który m.in. zajmował się dostarczeniem informacji o zebraniach wspólnoty poszczególnym właścicielom lokali zeznał, że o zebraniu w dniu 29.12.2009 r. sam informacji nie przekazywał i nie roznosił takiej informacji do skrzynek poszczególnych lokatorów.

Natomiast D. K.- wice prezes Zarządu przyznał, że nie dochowano 7 dniowego terminu, bowiem wbrew przepisowi art. 32 uwl nie zawiadomiono członków wspólnoty na 7 dni wcześniej przed zebraniem. Z zeznań tego świadka nie wynika też, by wysłano pisemne zawiadomienie o terminie samego zebrania, bowiem świadek ten potwierdził, że wysłano wszystkim pisemne zawiadomienia o podjęciu samej uchwały.

Również świadek ten wskazywał, że zawiadomienia o zebraniach są wywieszane w miejscach ogólnie dostępnych lub wrzucana do skrzynek dla poszczególnych właścicieli, jednakże z jego zeznań nie wynika, w jakiej konkretnie formie doszło do zawiadomienia o zebraniu w dniu 29.12.2009 r.

W tym stanie rzeczy zdaniem Sądu Apelacyjnego nie można odmówić zasadności twierdzeniom powodów, że zeznania świadków co do zawiadomienia ich o terminie zebrania w dniu 29.12.2009 r. nie pokrywały wzajemnie i nie były spójne. Zważyć też należy, że skoro zarząd posiadał wiedzę, że kontakt z powodami jest utrudniony (nie otwierali drzwi i unikali kontaktów z sąsiadami), a nadto rzadko przebywali w lokalu - to podejmując bardzo uciążliwą dla nich uchwałę o odcięciu dopływu wody, winni zawiadomić o powyższym powodów pisemnie za pośrednictwem poczty, aby nie narazić się na zarzut braku zawiadomienia o zebraniu.

Zatem zarzutu powodów odnośnie naruszenia przepisu art. 32 uwl należy uznać za uzasadnione.

Sąd Apelacyjny podziela też zarzuty apelacji co do naruszenia prawa materialnego, a to przepisów ustawy z dnia 7.06.2001 r. zbiorowe zaopatrzenie w wodę i zbiorowe odprowadzanie ścieków (Dz. U. Nr 123, poz. 858). Przepis art. 8 tej ustawy stanowi, że przedsiębiorstwo wodociągowo - kanalizacyjne może odciąć dostawy wody lub zamknąć przyłącze tylko w przypadku tam enumeratywnie wymienionym (m.in. w przypadku, gdy odbiorca usługi nie uiścił należności za pełne dwa okresy obrachunkowe, następujące po dniu otrzymania upomnienia w sprawie nieuregulowania zaległej opłaty. Również na przedsiębiorcy wodno - kanalizacyjnym ciążą obowiązki, o jakich mowa w ust. 2 i 3 art. 8 (udostępnienie punktu zastępczego poboru wody i zawiadomienie odbiorcy na 20 dni przed planowanym terminem odcięcia wody).

Cytowana ustawa nie przewiduje natomiast możliwości odcięcia dostawy wody przez inne podmioty, w tym właściciela czy zarządcę budynku wielolokalowego, gdy użytkowaniu lokalu mieszkalnego zalega z płatnościami. Nie można też podzielić poglądu Sądu Okręgowego, że skoro ustawa ta nie zawiera przepisów zabraniających takich działań przez administratora czy zarządcę budynku w stosunku do nierzetelnego odbiorcy, to takie działania są zgodne z prawem, bowiem brak jest dla takiego stanowiska wystarczających jurydycznych argumentów.

Skoro jednoznacznie z ustawy tej wynika, że określa ona zasady i warunki zbiorowego zapatrzenia w wodę przeznaczoną do spożycia przez ludzi (…) w tym zasady działalności przedsiębiorstw wodno - kanalizacyjnych, mających obowiązek zapewnienia dostaw wody i którym ustawodawca wyznaczył konkretne warunki, w jakich może dojść do odcięcia dostawy wody (art. 8), to uznanie, że również inny podmiot (nie zobowiązany już do dostaw wody) a jedynie np. zarządzający nieruchomością jest również władny do odcięcia wody pozostaje w sprzeczności z treścią tej ustawy - jej literalnym brzmieniem oraz z jej założeniami. Brak jest też uzasadnienia dla rozszerzonej wykładni art. 8 i do dodania uprawnień wynikających z tej ustawy dla konkretnego podmiotu (przedsiębiorstwa wodno - kanalizacyjnego) innym podmiotom. Przepis art. 8 musi być interpretowany ściśle i zgodnie z jego literalnym brzmieniem. Daje on bowiem możliwość ograniczenia korzystania z wody pitnej w ściśle określonych wypadkach i określonemu podmiotowi (tu: przedsiębiorstwo wodno - kanalizacyjne) i tylko ten podmiot może odciąć dostawę wody. Jest to bowiem uprawnienie reglamentacyjne, a nie wolnościowe. Natomiast zarządca budynku czy też administrator w świetle tej ustawy są uprawnieni, ale tylko do zawarcia umowy o dostawę wody do budynku, jeżeli nieruchomość jest zabudowana budynkiem wielolokalowym (art. 6 ustawy). Z samego faktu zawarcia tego rodzaju umowy nie wynika, by zarządca był uprawniony do dokonywania w miejsce przedsiębiorstwa wodno - kanalizacyjnego czynności, o których mowa w art. 8. Zatem jego działania podjęte w wykonaniu uchwał należy uznać za samowolne.

Reasumując powyższe zaskarżona uchwała jest sprzeczna z bezwzględnie obowiązującymi przepisami cytowanej wyżej ustawy Zbiorowego zaopatrzenia w wodę (…) i jako tak nie powinna się ostać.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o własności lokali w tym art. 16 wskazują jakie czynności może podjąć wspólnota w sytuacji, gdy właściciel zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat. W sprawie wspólnota dysponuje już wyrokiem zasądzającym na jej rzecz od pozwanych należności z tytułu opłat, a nadto wyrok ten skierowała do egzekucji. Zgodnie z przepisami kpc egzekucja ta może być skierowana do lokalu stanowiącego odrębną własność. Może też wspólnota wystąpić na drogę procesu o nakazanie sprzedaży lokalu.

Tego rodzaju działania znajdują uzasadnienie w obowiązujących przepisach. Zatem nie można się zgodzić z Sądem Okręgowym, że skoro działania te są bardziej dolegliwe dla właściciela niż odcięcie wody, to tym samym uchwała wspólnoty z 29.12.2009 r. nie narusza prawa. Reasumując, niedopuszczalne jest ograniczenie prawa właściciela (tu: powodów) poprzez odcięcie im dostępu do wody pitnej w sposób wskazany w uchwale z 29.12.2009 r. Zatem należy uznać, że zaskarżona uchwała narusza przepisy art. 12 - 13 p.w.l. odnoszące się do praw i obowiązków właścicieli lokali, a wskazane przepisy są bezwzględnie obowiązujące. Skoro uchwała z dnia 19.12.2009 r. została podjęta z naruszeniem tych przepisów oraz art. 32 pwl to, o czym była mowa wyżej - to stosownie do przepisu art. 25 pwl podlega ona uchyleniu.

Zauważyć też należy, że zaskarżona uchwała narusza też interesy właściciela lokalu - w związku z odcięciem dopływu wody naraża go na znoszenie niedogodności i ponoszenie kosztów finansowych.

Sąd Okręgowy podkreślił, że uchwała z 29.12.2009 r. jest zgodna z interesem wspólnoty (poszczególnych właścicieli), jednakże ochrona właścicieli przed naruszeniem praw przez wspólnotę jest zakreślona bardzo szeroko i uchwały wspólnoty muszą godzić interes z interesem poszczególnych właścicieli.

Sąd Apelacyjny zauważa, o czym była mowa wyżej, że interes wspólnoty w przypadku niesolidnego właściciela doznaje ochrony przy zastosowaniu art. 16 pwl.

Również poszczególni właściciele lokali mogli (po założeniu liczników na wodę) podpisać odrębne umowy z przedsiębiorstwem wodno - kanalizacyjnym (art. 6 pkt 6 ustawy) co wykluczyłoby konieczność pokrywania opłat za powodów przez pozostałych właścicieli.

W każdym razie obowiązujące przepisy dają wspólnocie możliwość rozwiązania zaistniałej sytuacji w interesie ogółu (całej wspólnoty) bez uciekania się do samowolnego odcinania dostaw wody.

Mając powyższe na uwadze zaskarżony wyrok należało zmienić w ten sposób, że uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej "Dz." z dnia 29.12.2009 r. o treści jak na karcie 71 uchylić w całości w oparciu stosownie do przepisu art. 25 pwl.

Mając powyższe na uwadze orzeczono jak w sentencji wyroku (art. 386 kpc).

W oparciu o art. 102 kpc odstąpiono od obciążania pozwanej kosztami postępowania w sprawie.