Sygn. akt I CK 336/05

Wyrok Sądu Najwyższego

z dnia 23 lutego 2006 r.

Skład orzekający: Przewodniczący: Sędzia SN Antoni Górski (spr.), Sędziowie SN: Marian Kocon, Dariusz Zawistowski, Protokolant: Ewa Krentzel

Sąd Najwyższy, w sprawie z powództwa E. sp. z o.o. w W. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej B. nieruchomości położonej w W. przy ul. B.

o ustalenie nieistnienia i o uchylenie uchwał

po rozpoznaniu, na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 23 lutego 2006 r., kasacji strony powodowej i kasacji strony pozwanej od wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 3 lutego 2005 r.,

oddala obie kasacje i znosi wzajemnie między stronami koszty postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie faktyczne

Po sprecyzowaniu roszczenia, powód domagał się ustalenia nieistnienie uchwały nr 2/99 zebrania właścicieli pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej z dnia 28 maja 1999 r. oraz uchwały nr 6/XII/2001 z dnia 5 grudnia 2001 r., a także uchylenia uchwał nr 1/2002, 2/2002, 3/2002 i 4/2002 z dnia 25 marca 2002 r. Sąd Okręgowy ustalił, że przedmiotem uchwały 2/99 z dnia 28 maja 1999 r. był wybór zarządu pozwanej Wspólnoty w składzie trzyosobowym a uchwały 6/2001, powołanie zarządu w nowym składzie. W ocenie Sądu Okręgowego, powód nie ma interesu prawnego do zakwestionowania tych uchwał na podstawie art. 189 k.p.c., gdyż zastrzeżenia co do ich ważności i skuteczności mogły być zgłaszane wyłącznie na podstawie i w terminie określonym w art. 25 ustawy z dnia 24 września 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) - dalej jako "u.w.l.". Powód w odpowiednim czasie nie skorzystał z możliwości zaskarżenia uchwał w trybie tego przepisu, wobec czego utracił prawną możliwość ich kwestionowania. Sąd uznał zgłoszone roszczenie na podstawie art. 189 k.p.c. za próbę obejścia przepisu art. 25 u.w.l., wobec czego oddalił je jako bezzasadne. Jeśli chodzi o cztery uchwały podjęte na zebraniu w dniu 25 marca 2002 r., Sąd nie znalazł podstaw do przyjęcia, że godzą one w usprawiedliwione interesy strony powodowej i z tej przyczyny oddalił powództwo o ich uchylenie.

Na skutek apelacji powoda od tego rozstrzygnięcia, Sąd Apelacyjny w W., wyrokiem z dnia 3 lutego 2005 r. zmienił je o tyle, że ustalił, iż uchwała pozwanej Wspólnoty nr 6/XII/2001 r. z dnia 5 grudnia 2001 r. nie istnieje; poza tym oddalił apelację w pozostałej części jako niezasadną.

Sąd Apelacyjny podzielił ocenę Sądu Okręgowego co do czterech uchwał z dnia 25 marca 2002 r., uznając, że strona powodowa nie wykazała, ażeby godziły one w jej interesy. Dlatego zaakceptował oddalenie powództwa o ich uchylenie.

Jeśli chodzi o uchwałę nr 2/99, Sąd Apelacyjny podkreślił, iż jest rzeczą bezsporną, że sposób sprawowania zarządu przedmiotową nieruchomością wspólną określony został w umowach o ustanowieniu odrębnych własności lokali, zawartych w formie aktu notarialnego, co, stosownie do treści art. 18 ust. 2 u.w.l. odnosiło skutek także wobec każdego kolejnego nabywcy. W każdej z tych umów zarząd nieruchomością powierzony został powodowej spółce. Uchwałą z dnia 28 maja 1999 r. nr 2/99 pozwana Wspólnota powołała zarząd, składający się z trzech osób, co Sąd Apelacyjny potraktował jako zmianę ustalonego w trybie art. 18 ust. 1 u.w.l. sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Stosownie do treści obowiązującego w czasie podejmowania tej uchwały art. 18 ust. 2a, zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną mogła nastąpić na podstawie uchwały właścicieli sporządzonej w formie aktu notarialnego. Niezachowanie tej formy powodowało, że uchwała ta była dotknięta tzw. nieważnością względną (wzruszalną), tak że powodowa spółka mogła zaskarżyć ją tylko w trybie i w terminie przewidzianym w art. 25 u.w.l., a nie na zasadach ogólnych. Dlatego apelacja kwestionująca wyrok sądu pierwszej instancji w tym zakresie była niezasadna i podlegała oddaleniu. Natomiast za trafne uznał Sąd Apelacyjny zarzuty apelującej dotyczące uchwały nr 6/XII/2001. Uchwała ta dotyczyła jedynie zmiany składu osobowego zarządu, powołanego uchwałą nr 2/99, a nie samego sposobu sprawowania tego zarządu. Zgodnie zaś z obowiązującą w dacie podejmowania tej uchwały wersją art. 18 ust. 2a ustawy, forma zaprotokołowania uchwały przez notariusza wchodziła w grę tylko przy zmianie sposobu zarządu, a więc nie miała zastosowania do uchwały nr 6/XII/2001. Wbrew stanowisku Sądu Okręgowego, Sąd Apelacyjny przyjął, że była to uchwała nieistniejąca. W sprawie jest bezsporne, że nieruchomość przy ul. B. podzielona była na 244.600 udziałów równej wielkości. Na zebraniu w dniu 5 grudnia 2001 r. za omawianą uchwałą oddano głosy reprezentujące jedynie 69.284 udziały, a zatem nie uzyskała ona wymaganej prawem większości udziałów do jej podjęcia, wobec czego strona powodowa zasadnie wnosiła o ustalenie nieistnienia tej uchwały. Dlatego Sąd Apelacyjny zmienił w tym zakresie orzeczenia Sądu Okręgowego i ustalił, że uchwała pozwanej Wspólnoty nr 6/XII/2001 z dnia 5 grudnia 2001 r. nie istnieje.

Wyrok Sądu Apelacyjnego zaskarżyły kasacjami obie strony.

Pozwana zarzuciła naruszenie art. 25 ust. 1 u.w.l. przez częściowe uwzględnienie powództwa co do uznania uchwały 6/XII/2001 za nieistniejącą. Wnosiła o zmianę wyroku przez oddalenie powództwa również w tej części i obciążenie powódki kosztami procesu.

Strona powodowa zaskarżyła orzeczenie w części oddalającej apelację, dotyczącej żądania stwierdzenia nieistnienia uchwały nr 2/99 z dnia 28 maja 1999 r. Zarzuciła naruszenie art. 18 ust. 2a zdanie pierwsze u.w.l. w brzmieniu obowiązującym w dacie podejmowania uchwały, a także art. 25 ust. 1 i ust. 1a u.w.l. w zw. z art. 58 § 1 k.c. i art. 73 § 2 k.c. (powołanego wskutek oczywistej omyłki jako "k.p.c."). Na tych podstawach wnosiła o częściową zmianę skarżonego wyroku przez ustalenie, że uchwała pozwanej Wspólnoty nr 2/99 z dnia 28 maja 1999 r. nie istnieje i o obciążenie powódki kosztami postępowania kasacyjnego.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Podmioty prawne typu korporacyjnego składają oświadczenia woli w formie uchwał odpowiednich organów. Podobnie jest ze wspólnotami właścicieli lokali, obejmującymi zabudowaną nieruchomość, w której została wyodrębniona własność poszczególnych lokali. Powszechnie przyjmuje się, że wspólnota taka ma zdolność prawną, chociaż nie jest osobą prawną (art. 331 § 1 k.c.). Podstawowe znaczenie w takiej wspólnocie mają uchwały właścicieli lokali, podejmowane bądź na zebraniu, albo w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, bądź w drodze kombinacji obu tych metod głosowania (art. 23 ust. 1 u.w.l.). Przepisy regulujące działalność podmiotów prawa typu korporacyjnego zawierają zwykle szczególne unormowania dotyczące wadliwości oświadczeń woli wyrażonych w formie uchwał (por. przykładowo art. 42 Prawa spółdzielczego, art. 240 i art. 241 oraz art. 413 i art. 414 poprzednio obowiązującego Kodeksu handlowego, czy art. 249, art. 251, art. 422 i art. 424 k.s.h.).

W odniesieniu do uchwał zebrania wspólnoty właścicieli lokali kwestia ta jest uregulowana w art. 25 ust. 1 u.w.l., zgodnie z którym, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Termin do zaskarżenia uchwały wynosi sześć tygodni od dnia jej podjęcia albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (ust. 1a).

W związku z treścią tych uregulowań w ustawach szczególnych, powstaje problem ich stosunku do unormowań dotyczących wadliwości czynności prawnych, zawartych w Kodeksie cywilnym. W kontekście niniejszej sprawy nie ma potrzeby rozstrzygania wszystkich pojawiających się tutaj trudnych problemów, gdyż obie kasacje ograniczają się do kwestii tzw. uchwał nieistniejących. Nie jest to pojęcie ustawowe, lecz określenie, którym posługuje się doktryna i które przejęło także orzecznictwo. Podkreśla się przy tym zgodnie, że dotyczy ono szczególnie drastycznych uchybień, jakich dopuszczono się przy podejmowaniu uchwał tak, że w ogóle trudno mówić o tym, że doszło do wyrażenia woli przez organ podmiotu korporacyjnego. Panuje zgoda co do tego, że przykładem takiej uchwały nieistniejącej jest uchwała podjęta bez wymaganego statutem quorum lub bez wymaganej większości głosów (por. przykładowo orzeczenia Sadu Najwyższego: z dnia 9 października 1972 r., II Cr 171/72, OSNC 1973, nr 7 - 8, poz. 135, w którym podjętą w takich warunkach uchwałę uznano co prawda za "bezskuteczną", ale odpowiada to obecnie używanemu pojęciu uchwały nieistniejącej; z dnia 14 kwietnia 1992 r., I CRN 38/92, OSNC 1993, nr 3, poz. 45; z dnia 4 lutego 1999 r., II CKN 804/ 98, OSNC 1999, nr 10, poz. 171, czy z dnia 24 czerwca 1994 r., III CZP 81/94, OSNC 1994, nr 12, poz. 241). Wprawdzie judykaty te wydawane były na tle uchwał organów spółdzielni lub organów spółek, ale niewątpliwie zachowują swój walor odpowiednio także na gruncie uchwał podejmowanych przez wspólnoty mieszkaniowe.

W sprawie niniejszej jest bezsporne, że uchwała nr 6/XII/2001 podjęta została głosami reprezentującymi 69.865 udziałów na ogólną ilość 244.600 udziałów, co oznacza, że podjęto ją z naruszeniem ustawowego wymogu większości głosów, liczonej według wielkości udziałów (art. 23 ust. 2 u.w.l.), obowiązującego w pozwanej Wspólnocie. Oznacza to, że taka uchwała w ogóle nie stanowi wyrażenia woli zebrania współwłaścicieli, a zatem prawidłowo została zakwalifikowana przez Sąd Apelacyjny na podstawie art. 189 k.p.c. jako uchwała nieistniejąca. Odmienne stanowisko w tej kwestii, prezentowane w kasacji pozwanej, iż mamy tu do czynienia ewentualnie z uchwałą podjętą niezgodnie z przepisami prawa, o jakiej mowa w art. 25 ust. 1 u.w.l. nie może się ostać, gdyż o niezgodności z prawem uchwały można orzekać tylko wtedy, kiedy uchwała istnieje, a nie o tym, czego nie ma. Dlatego też kasacja pozwanej, oparta na zarzucie naruszenia art. 25 ust. 1 u.w.l. podlegała oddaleniu, jako niezasadna (art. 393 12 k.p.c.).

Inaczej przedstawia się sprawa związana z uchwałą nr 2/99. Tu nie ulega wątpliwości, że podjęta ona została odpowiednią większością głosów, tyle tylko, że nie zachowano odpowiedniej formy. Była to uchwała zmieniająca dotychczasowy sposób zarządu nieruchomością wspólną, dlatego należało ją sporządzić w formie aktu notarialnego (art. 18 ust. 2a u.w.l. w wersji obowiązującej w dacie podjęcia uchwały z dnia 28 maja 1999 r.). Niezachowanie tej formy sprawia, że jest to, według określenia z art. 25 ust. 1 u.w.l., uchwała "niezgodna z przepisami prawa", która podlega zaskarżeniu w trybie i w terminie, o jakich mowa w art. 25 ust. 1 i 1a tej ustawy, a nie uchwała nieistniejąca, jak to utrzymuje w kasacji strona powodowa. Stwierdzenie to dotyczy także konsekwencji naruszenia obecnie obowiązującej formy zaprotokołowania uchwały przez notariusza. Gdyby iść tropem rozumowania strony powodowej, to każdą niezgodność uchwały z prawem należałoby traktować jako przyczynę jej nieważności na zasadach ogólnych (nieważność bezwzględna - art. 58 § 1 k.c.), co podważałoby sens istnienia szczególnej normy art. 25 u.w.l. Tymczasem na podstawie tego przepisu ustawodawca, przedkładając pewność obrotu nad formalną zgodnością uchwał z prawem, zastąpił nieważność bezwzględną, nieważnością względną, wzruszalną. Skoro zaś w trybie przewidzianym w ostatnio powołanym przepisie uchwała 2/99 nie została zaskarżona do sądu, jej wada formalna podległa sanowaniu, tak, że po upływie terminów z art. 25 ust. 1a nie można się już na tę niezgodność z prawem powoływać. Dlatego też nie mogły odnieść skutku zarzuty kasacji powoda naruszenia tego przepisu oraz przepisów art. 58 § 1 w zw. z art. 73 § 2 k.c.

Zgodnie bowiem z art. 58 § 1 k.c. przepis szczególny może przewidywać inny niż nieważność skutek czynności prawnej sprzecznej z ustawą. Takim przepisem jest art. 25 u.w.l.

Powód nie podjął w kasacji próby wykazania istnienia jakiegoś szczególnego interesu prawnego, który mógłby ewentualnie przemawiać za zastosowaniem do tej uchwały art. 189 k.p.c.; nie powołał się nawet na naruszenie tego przepisu. Nie mogą tu być rozstrzygające teoretyczne jego rozważania co do ewentualnych trudności związanych z wpisaniem do rejestru sądowego uchwały nr 2/99, gdyż ten wątek pojawił się dopiero w kasacji i nie ma żadnego odniesienia w ustaleniach, będących podstawą zaskarżonego wyroku. W rezultacie kasacja powoda podlegała również oddaleniu, jako niezasadna (art. 39312 k.p.c.).

Postanowienie o kosztach uzasadnia art. 100 k.p.c.