Sygn. akt III CZP 11/06

Uchwała Sądu Najwyższego

z dnia 10 maja 2006 r.,

Skład sędziowski: Sędzia SN Barbara Myszka (przewodniczący), Sędzia SN Irena Gromska-Szuster (sprawozdawca), Sędzia SN Grzegorz Misiurek

Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Elżbiety S., Doroty S. i Roberta S. przy uczestnictwie Janiny B., Grzegorza S., Genowefy W., Elżbiety M. i Mariana M. o zniesienie współwłasności, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 10 maja 2006 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Lublinie postanowieniem z dnia 18 maja 2005 r.:

"Czy odpowiedzialność z tytułu zaspokojenia roszczeń współwłaściciela, który dokonał nakładów na rzecz wspólną ponoszą osoby będące współwłaścicielami tej rzeczy w chwili orzekania o odpowiedzialności z tego tytułu, czy też osoby będące współwłaścicielami w czasie, kiedy dany nakład został dokonany; czy ma w tym zakresie znaczenie rodzaj dokonanych nakładów – czy były to nakłady o charakterze koniecznym czy też nakłady innego rodzaju, w szczególności takie, które w istotny sposób zwiększają wartość rzeczy wspólnej?"

podjął uchwałę:

Roszczenie o zwrot wartości nakładów poczynionych przez jednego ze współwłaścicieli na nieruchomość wspólną przysługuje przeciwko osobom, które były współwłaścicielami w czasie dokonywania tych nakładów.

Uzasadnienie

Przedstawione Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne powstało w sprawie o zniesienie współwłasności nieruchomości, wniesionej w dniu 25 maja 1995 r., w której wnioskodawcy w toku postępowania zgłosili wniosek o rozliczenie nakładów poczynionych przez nich w latach 1980-1985 na rozbudowę budynku przez dobudowanie jednej kondygnacji i poddasza, które zajmują, oraz na renowację dachu w 2001 r., a uczestniczka zgłosiła wniosek o zasądzenie na jej rzecz od wnioskodawców należności z tytułu korzystania przez nich z należącego do niej lokalu.

Ustalono, że współwłaścicielami nieruchomości w L. przy ul. K. nr 3, zabudowanej domem mieszkalnym byli od 1975 r. wnioskodawcy małżonkowie Elżbieta i Zdzisław S. w 1/2 części oraz w takiej samej części uczestniczka postępowania Janina B. – siostra Elżbiety S. W latach 1980-1985 małżonkowie Elżbieta i Zdzisław S. na podstawie uzyskanego pozwolenia budowlanego nadbudowali w budynku na nieruchomości jedną kondygnację oraz wykonali poddasze i do chwili obecnej zajmują wraz z rodziną dobudowane pomieszczenia. Uczestniczka Janina B. partycypowała w 1/3 w kosztach stropodachu i tynków oraz w całości poniosła koszty związane z wykonaniem stropu nad parterem, który zajmowała. W 1984 r. małżonkowie S. darowali udział 1/4 we współwłasności nieruchomości córce Dorocie S., a w 1998 r. darowali udział 1/12 synowi Robertowi S. Zdzisław S. zmarł w 1999 r. i w wyniku spadkobrania po nim i podziału majątku wspólnego Elżbieta S. objęła udziały 2/12 we współwłasności nieruchomości. W okresie od września 1998 r. do stycznia 2000 r. wnioskodawcy uniemożliwiali uczestniczce Janinie B. korzystanie z posiadanego przez nią lokalu mieszkalnego na parterze budynku, który zajął Robert S. W sierpniu 2001 r. Elżbieta S. zapłaciła za renowację dachu budynku kwotę 3 567,07 zł, a Janina B. odmówiła partycypacji w tym wydatku. W dniu 21 marca 2003 r. Janina B. sprzedała Grzegorzowi S. swój udział we współwłasności nieruchomości i obecnie współwłaścicielami nieruchomości są Grzegorz S. w 1/2 części, Robert S. w 1/12 części, Dorota S. w 1/4 części i Elżbieta S. w 1/6 części.

Postanowieniem z dnia 29 lipca 2004 r. Sąd Rejonowy w Lublinie dokonał zniesienia współwłasności opisanej wyżej nieruchomości w ten sposób, że ustanowił odrębną własność trzech lokali mieszkalnych. Lokal na parterze przyznał Grzegorzowi S., lokal na pierwszym piętrze Dorocie S., a lokal na drugim piętrze Elżbiecie S., przyznając im także pomieszczenia przynależne i odpowiednie udziały we współwłasności nieruchomości wspólnej. Zasądził tytułem dopłaty na rzecz Grzegorza S. od Doroty S. kwotę 18 050 zł, a od Elżbiety S. kwotę 27 550 zł z ustawowymi odsetkami oraz zasądził tytułem nakładów od Janiny B. na rzecz Doroty S. i Roberta S. kwoty po 6 289,72 zł, a na rzecz Elżbiety S. kwoty 25 158,88 zł i 1783,53 zł, także z ustawowymi odsetkami. Zasądził również tytułem korzystania z lokalu na parterze budynku od Roberta S., Doroty S. i Elżbiety S. na rzecz Janiny B. kwoty po 2 453,23 zł z ustawowymi odsetkami.

Orzekając o rozliczeniu nakładów na rozbudowę budynku mieszkalnego dokonaną w latach 1980-1985 i remont dachu wykonany w 2001 r., Sąd Rejonowy uznał, że wynikające z art. 207 k.c. roszczenie o zwrot kwot wydatkowanych przez współwłaściciela na poczynienie nakładów na nieruchomość wspólną nie ma charakteru rzeczowego, lecz obligacyjny, w związku z czym przysługuje współwłaścicielowi, który je poczynił w stosunku do osób będących współwłaścicielami w okresie, w którym nakłady zostały dokonane. Z tych względów zasądził zwrot kwot wydatkowanych na nakłady od Janiny B., która była współwłaścicielką nieruchomości w czasie, kiedy nakłady zostały dokonanie, a nie od nabywcy jej udziału w nieruchomości.

Rozpoznając apelację Janiny B. od powyższego orzeczenia, zawierającą zarzut naruszenia art. 207 k.c., Sąd Okręgowy w Lublinie powziął przedstawioną w zagadnieniu prawnym poważną wątpliwość co do tego, czy odpowiedzialność z tytułu zaspokojenia roszczeń współwłaściciela, który dokonał nakładów na rzecz wspólną, ponoszą osoby będące współwłaścicielami rzeczy w chwili orzekania o odpowiedzialności z tego tytułu, czy też osoby będące współwłaścicielami w czasie, kiedy nakład został dokonany, oraz czy ma w tym zakresie znaczenie rodzaj dokonanych nakładów; czy były to nakłady o charakterze koniecznym, czy też nakłady innego rodzaju, w szczególności takie, które w istotny sposób zwiększają wartość rzeczy wspólnej.

Sąd Okręgowy wskazał na rozbieżności występujące w doktrynie i orzecznictwie Sądu Najwyższego w przedmiocie obligacyjnego czy rzeczowego charakteru roszczenia o zwrot nakładów poniesionych na nieruchomość, także w odniesieniu do nakładów poczynionych przez współwłaściciela, o których mowa w art. 207 k.c. Przedstawiając przeważające, jego zdaniem, argumenty przemawiające za przyjęciem obligacyjnego charakteru roszczenia i korzyści wynikające z takiej wykładni przede wszystkim dla bezpieczeństwa obrotu, stwierdził jednocześnie, że brzmienie art. 207 k.c. może wskazywać na rzeczowy charakter roszczenia, co wzmacniałoby pozycję współwłaściciela-wierzyciela, szczególnie w sytuacji, w której w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomość z nakładami przypadłaby innemu współwłaścicielowi.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Przystępując do rozważań odnoszących się do przedstawionego zagadnienia prawnego na wstępie należy wskazać, że zawarty w dziale IV kodeksu cywilnego, dotyczącym współwłasności, przepis art. 207 odnosi się do zarządu rzeczą wspólną i stanowi, iż pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. W związku z takim brzmieniem przepisu rozważenia wymaga, czy w użytym w nim pojęciu „wydatków” na rzecz wspólną mieści się każdy wydatek w szerokim rozumieniu, także nakłady, a jeśli tak, to, czy tylko nakłady konieczne czy także wszystkie inne, również inwestycyjne prowadzące, jak w rozpoznawanej sprawie, do rozbudowy domu na nieruchomości wspólnej i zwiększenia jej wartości. Od odpowiedzi na to pytanie zależy, czy można uznać powyższy przepis za podstawę prawną rozliczania nakładów także inwestycyjnych poniesionych przez współwłaściciela na rzecz wspólną i podstawę jego roszczeń o zwrot równowartości tych nakładów.

Rozważając tę kwestię trzeba stwierdzić, że przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności rzeczy nie posługują się w ogóle pojęciem nakładów, które użyte jest np. w art. 226 k.c. w odniesieniu do roszczeń posiadacza rzeczy. Nie rozróżniają też wydatków koniecznych i innych, co ma miejsce w odniesieniu do nakładów, o których mowa w art. 226 k.c. Posługują się natomiast pojęciem wydatków i ciężarów oraz pojęciem zwykłego zarządu rzeczą wspólną i czynności przekraczających zwykły zarząd. Pozwala to podzielić przeważające w doktrynie stanowisko, że w art. 207 k.c. chodzi o szerokie rozumienie wydatków na rzecz wspólną, obejmujące wszystkie wydatki zarówno dokonane w ramach zwykłego zarządu, jak i z jego przekroczeniem, w tym nakłady konieczne, użyteczne, a także zbytkowne. Pod użytym w art. 207 k.c. pojęciem „wydatków” również w orzecznictwie Sądu Najwyższego rozumie się różnego rodzaju nakłady poniesione na rzecz wspólną (por. m.in. uchwała z dnia 19 grudnia 1973 r., III CZP 78/73, OSNC 1974, nr 10, poz. 165, oraz postanowienia z dnia 5 grudnia 1997 r., I CKN 558/97, OSNC 1998, nr 7-8, poz. 112 i z dnia 18 marca 1999 r., I CKN 928/97, "Biuletyn SN" 1999, nr 7, s.5). Przepis ten obejmuje zatem także nakłady inwestycyjne, o jakie chodzi w rozpoznawanej sprawie, i może stanowić podstawę prawną roszczeń współwłaściciela o zwrot ich równowartości.

Stwierdzenie, że może on stanowić podstawę takich roszczeń wynika z faktu, iż jest to przepis o charakterze dyspozytywnym, a zatem współwłaściciele mogą inaczej ułożyć swoje stosunki dotyczące zarządu rzeczą wspólną i rozliczania poczynionych na nią nakładów. W szczególności mogą umownie uregulować sprawę korzystania z nieruchomości i ustalić, że każdy we własnym zakresie ponosi wydatki na tę część nieruchomości, z której korzysta z wyłączeniem innych a także przeprowadzić podział nieruchomości quoad usum. W takiej sytuacji postanowienia umowy, a nie art. 207 k.c., będą stanowić podstawę rozliczenia nakładów. Jak wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 8 stycznia 1980 r., III CZP 80/79 (OSNCP 1980, nr 9, poz. 157), współwłaściciel, dokonujący nakładów koniecznych na nieruchomość będącą przedmiotem współwłasności, nie może żądać zwrotu wartości tych nakładów, odpowiadających udziałowi pozostałych współwłaścicieli w całości nieruchomości, jeżeli w drodze podziału quoad usum nie korzystają oni z tej części nieruchomości, na którą te nakłady zostały dokonane. Trzeba stwierdzić, że odnosi się to tym bardziej do nakładów użytecznych i innych, jeżeli zostały poczynione na części nieruchomości, z której korzysta tylko współwłaściciel dokonujący nakładów, a także do sytuacji, w której współwłaściciele uzgodnili, z różnych powodów, że poczynione nakłady nie będą rozliczane. Zgodnie z art. 221 k.c., takie umowy między współwłaścicielami (zawarte także w sposób dorozumiany) nie odnoszą skutku względem nabywcy udziału we współwłasności nieruchomości, chyba że nabywca o nich wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć.

W rozpoznawanej sprawie nie zostało ustalone, czy współwłaściciele nieruchomości umówili się w jakikolwiek sposób co do poczynienia i ewentualnego rozliczenia nakładów dokonanych przez wnioskodawców w latach 1980-1985 na dobudowanie piętra i poddasza, z których tylko oni korzystają. Gdyby tak było, rozliczenie tych nakładów powinno być dokonane zgodnie z porozumieniem stron. Rozstrzygając przedstawione zagadnienie prawne, Sąd Najwyższy, na podstawie przedstawionego stanu faktycznego, przyjął, że nie było w tym zakresie porozumienia między współwłaścicielami, a zarząd nieruchomością wspólną odbywał się na zasadach określonych w art. 207 k.c., poczynione zaś nakłady zostały dokonane za zgodą wszystkich współwłaścicieli (art. 199 k.c.).

Trafnie Sąd Okręgowy wskazał, że charakter prawny roszczenia o zwrot nakładów poczynionych na nieruchomość budzi kontrowersje zarówno w doktrynie, jak i orzecznictwie. W szczególności sporne jest, czy ma ono charakter obligacyjny i przysługuje wobec osoby będącej właścicielem (współwłaścicielem) nieruchomości w chwili, gdy nakładów dokonano, czy też ma charakter tzw. obligacji realnej i przysługuje wobec każdoczesnego właściciela (współwłaściciela) nieruchomości. Zagadnienie to wywoływało spory zarówno na tle przepisów dotyczącyc