Kategoria: Orzecznictwo
Środki funduszu remontowego mają na celu jedynie pokrycie wydatków niezbędnych dla zachowania substancji i prawidłowego funkcjonowania nieruchomości. Tworzenie takiego funduszu nie jest jednak obowiązkowe, a środki na nim zgromadzone stanowią własność poszczególnych właścicieli lokali. Nie może on zatem służyć pokrywaniu wydatków na inne cele, w szczególności cele inwestycyjne.
Sygn. akt I ACa 1226/07
Wyrok Sądu Apelacyjnego
z dnia 18 grudnia 2007 r.
Sąd Apelacyjny we Wrocławiu.
Skład orzekający: Przewodniczący Sędzia SA Jan Surma, Sędziowie SA: Edwarda Siemiginowska (spr.), Beata Wolfke-Kobzar, Protokolant: Joanna Skuza.
Sentencja
Sąd Apelacyjny we Wrocławiu -Wydział I Cywilny, po rozpoznaniu w dniu 18 grudnia 2007 r. we Wrocławiu na rozprawie sprawy z powództwa Alicji S. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej "P." w W. o uchylenie uchwał na skutek apelacji strony pozwanej od wyroku Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 5 października 2007 r.,
oddala apelację.
Uzasadnienie faktyczne
Powódka Alicja S. wniosła o uchylenie dwóch uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej "P." w W.:
- nr y z dnia 16 stycznia 2007 r. w sprawie określenia i przyjęcia udziałów procentowych w nieruchomości wspólnej stosownie do rozliczeń oraz w głosowaniu nad uchwałami,
- nr x z dnia 16 stycznia 2007 r. w sprawie utworzenia i funkcjonowania wyodrębnionego funduszu remontowo-inwestycyjnego WM "P.".
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 5 października 2007 r. Sąd Okręgowy we Wrocławiu na skutek powództwa Alicji S. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej "P." w W. uchylił uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej "P." w W. nr y z dnia 16 stycznia 2007 r. (pkt I części dyspozytywnej zaskarżonego wyroku) i nr x z dnia 16 stycznia 2007 r. (pkt II części dyspozytywnej zaskarżonego wyroku) oraz zasądził od strony pozwanej na rzecz powódki kwotę 400 zł tytułem zwrotu kosztów procesu (pkt III części dyspozytywnej zaskarżonego wyroku.
W uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia Sąd Okręgowy wskazał, że nie jest dopuszczalna zmiana określenia wspomnianych udziałów w formie uchwały wspólnoty mieszkaniowej podjętej większością głosów. Wadliwe określenie ułamkowej części udziału w nieruchomości wspólnej jest przedmiotem wpisu do księgi wieczystej dla danego lokalu oraz dla nieruchomości wspólnej. Sprostowanie takiej wadliwości wymaga zachowania formy aktu notarialnego oraz wpisu do księgi wieczystej. Do czasu skutecznego usunięcia powstałych niezgodności zachowują moc udziały wynikające z wpisów do księgi wieczystej, których wysokość, zgodnie z art. 12 ust. 2 zd. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, wyznacza także udział, w jakim właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Dlatego też, zdaniem Sądu I instancji, określenie w uchwale udziałów w wysokości odmiennej od tych wynikających z aktów notarialnych i ksiąg wieczystych dla naliczeń i rozliczeń zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, w tym fundusz remontowy, należy uznać za niezgodną z prawem.
Odnosząc się do uchwały nr x z dnia 16 stycznia 2007 r., Sąd Okręgowy wskazał, że właściciel lokalu zgodnie z art. 13 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali zobowiązany jest m.in. do uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Artykuł 14 wskazanej ustawy zawiera przykładowe wyliczenie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, co oznacza, że mogą na nie składać się także inne wydatki. Nie zmienia to jednak podstawowego założenia, że muszą one być związane z kosztami zarządu nieruchomością wspólną.Sąd I instancji przyjął, że właściciele lokali są zobowiązani uczestniczyć w kosztach niezbędnych do zachowania substancji i prawidłowego funkcjonowania nieruchomości. Dlatego też Sąd Okręgowy przyjął też, że o ile samo ustanowienie funduszu celem dysponowania zaliczkami uiszczonymi na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie jest sprzeczne z przepisami ustawy o własności lokali, o tyle wskazane w zaskarżonej uchwale nr x rodzaje wydatków, na pokrycie których środki z tego funduszu miałyby być wydatkowane, nie znajduje oparcia w przepisach ustawy i jako takie należy je uznać za sprzeczne z prawem.
Sąd Okręgowy uznał, że nie znajduje oparcia w przepisach ustawy o własności lokali nałożenie na właścicieli lokali obowiązku pokrywania kosztów bliżej nieokreślonych robót budowlanych innych niż remonty (§ 2 zaskarżonej uchwały), czy też nowych zadań inwestycyjnych (§ 4 zaskarżonej uchwały). Sąd pierwszej instancji wskazał też, że o ile oczywistą jest możliwość ulokowania środków pieniężnych uiszczanych tytułem zaliczek na koszty zarządu na korzystnie oprocentowanym rachunku bankowym, o tyle brak jest podstaw prawnych do powierzenia zarządowi wspólnoty prawa do samodzielnego podjęcia decyzji o pomnażaniu tych środków i o formie tego pomnożenia. Przepisy ustawy w żadnym miejscu nie nakładają na wspólnotę obowiązku osiągnięcia jakichkolwiek celów. Dlatego Sąd Okręgowy uznał za niezgodny z prawem § 3 zaskarżonej uchwały. Za sprzeczny z art. 22 ustawy o własności lokali Sąd Okręgowy znał również zapis § 8 zaskarżonej uchwały. Powołany przepis ustawy reguluje kwestię związaną z podejmowaniem czynności zwykłego zarządu oraz czynności przekraczające zwykły zarząd, a wymienione przykładowo w ust. 3 art. 22 ustawy czynności przekraczające zwykły zarząd nie zostały uzależnione od ich wartości, lecz przedmiotu. W tej sytuacji Sąd I instancji uznał, że umożliwienie zarządowi wspólnoty podjęcie samodzielnej decyzji w zakresie wydatkowania kwoty do 25.000 zł bez konieczności podejmowania uchwał być może w sprawach przekraczających zwykły zarząd, należy uznać
za sprzeczne z przepisami ustawy. Sąd Okręgowy za sprzeczny z prawem uznał też § 8 zaskarżonej uchwały, gdyż wymienione w nim drobne prace budowlane oraz wykonanie niezbędnych ekspertyz winny wynikać z rocznego planu gospodarczego. Z tego też powodu za sprzeczny z prawem uznano postanowienia § 11 uchwały jako oderwane całkowicie od konieczności uchwalania rocznego planu gospodarczego, a nakładające na właścicieli obowiązek wniesienia na konto bankowe kwoty będącej różnicą pomiędzy kosztami przeprowadzonych robót a wartością środków zgromadzonych na funduszu. Sąd Okręgowy uznał, że rozwiązanie to otwiera drogę do możliwości nałożenia na właścicieli lokali obowiązków finansowych w zakresie przekraczającym roczny plan gospodarczy bez żadnej kontroli decyzyjnej.
Powyższy wyrok zaskarżył pełnomocnik strony pozwanej w części dotyczącej pkt II wyroku co do uchylenia uchwały wspólnoty Mieszkaniowej "P." w W. nr x z dnia 16 stycznia 2007 r., zarzucając:
1) naruszenie prawa materialnego, a to:
- art. 13 § 1 i art. 14 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali poprzez błędną wykładnię, że zapis § 2 pkt 1 uchwały dotyczącej nałożenia na właścicieli lokali obowiązku pokrywania bliżej nieokreślonych robót budowlanych innych niż remonty oraz § 4 -nowych zadań inwestycyjnych nie znajduje podstawy w przepisach ustawy o własności lokali, bez jakiegokolwiek uzasadnienia w tym zakresie,
- art. 29 ust. 1 i art. 30 ust. 1 pkt 1 ustawy o własności lokali wobec uznania, że brak jest podstaw prawnych do powierzenia zarządowi wspólnoty prawa do samodzielnego podjęcia decyzji o pomnażaniu środków uiszczanych tytułem zaliczek na koszty zarządu poprzez skorzystanie z innych produktów finansowych, które w bezpieczny sposób będą powiększały kapitał zgromadzony na funduszu, wobec braku uzasadnienia w tym zakresie, przy jednoczesnym wyłącznym wskazaniu przemawiającym za stanowiskiem Sądu, że wspólnota mieszkaniowa nie jest podmiotem powołanym do realizacji celów ekonomicznych, a nadto wobec braku ustaleń, kto winien decydować o wyborze w ogóle rachunku, na którym będą gromadzone środki z funduszu remontowego, z którego zawsze można uzyskać odsetki, stanowiące pożytki należne właścicielom lokali we Wspólnocie pozwanego,
- art. 22 ustawy o własności lokali wobec uznania, że wspólnota mieszkaniowa jest powołana wyłącznie do zachowania nieruchomości wspólnej w należytej substancji, skoro przewidziana w art. 12 ustawy o własności lokali możliwość pozyskiwania pożytków przez wspólnotę, ma wpływ na finanse wspólnoty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej,
- art. 22 ustawy o własności lokali w zw. z art. 199, 201 i 203 k.c. wobec uznania, że wydatkowanie przez zarząd pozwanego kwoty 25.000 zł bez konieczności zwoływania zebrań wspólnoty i podejmowania dodatkowych uchwał, w celu likwidacji zdarzeń nagłych lub awaryjnych, wykonania drobnych robót budowlanych w budynkach i innych obiektach -stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd;
2) nieustalenie wszystkich okoliczności istotnych do rozpoznania sprawy, a to poprzez uznanie, że zapis § 11 jest zależny od uchwalenia rocznego planu gospodarczego, pomimo braku w tym zakresie ustaleń i przyjęcie, że wskazane w uchwale "drobne roboty budowlane" winny wynikać wyłącznie z rocznego planu gospodarczego. Wskazując na powyższe zarzuty, apelujący wniósł o:
- uchylenie zaskarżonego wyroku w części uchylającej uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej "P." w W. nr x z dnia 16 stycznia 2007 r. i przekazanie Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania -przy uwzględnieniu kosztów postępowania odwoławczego, ewentualnie o:
- zmianę zaskarżonego wyroku w części uchylającej uchwałę nr x z dnia 16 stycznia 2007 r. Wspólnoty Mieszkaniowej "P." w W. i oddalenie powództwa w tej części oraz o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów postępowania według norm przepisanych.
Uzasadnienie prawne
Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
Apelacja nie zasługuje na uwzględnienie.
Sąd Apelacyjny, rozpoznając apelację, podzielił ustalenia faktyczne Sądu Okręgowego i przyjął je za własne, uznając, że są one pełne, prawidłowe i wynikają z wszechstronnego rozważenia zebranego materiału dowodowego.
Sąd Apelacyjny podzielił również stanowisko Sądu Okręgowego wyrażone w zaskarżonym wyroku i argumentację przytoczoną na jego poparcie w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia co do niezgodności z prawem uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej "P." nr x z 16 stycznia 2007 r. w sprawie utworzenia i funkcjonowania wyodrębnionego funduszu remontowo-inwestycyjnego WM "P.".
Odnosząc się do zarzutu sformułowanego w pkt 2 apelacji, należy wskazać, że dotyczy on w istocie kwestii interpretacji przepisów ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, a nie ustaleń Sądu Okręgowego. Treść rocznego planu gospodarczego wspólnoty wynika bowiem z wykładni przepisów powołanej ustawy, w szczególności art. 12, 13 i 14 tej ustawy. Wszelkie czynności, jakie zarząd planuje podjąć, oraz opłaty na pokrycie kosztów zarządu winny być określone w rocznym planie gospodarczym. Chodzi tu przede wszystkim o koszty czynności związanych z nieruchomością wspólną, które będą następnie rozliczane na podstawie faktycznie poniesionych wydatków. Dopiero w przypadku, gdy nastąpi nadwyżka kosztów nad poczynionymi opłatami, możliwe jest sięganie do art. 17 ustawy o własności lokali.
Wskazać też trzeba, że art. 17 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali przewiduje odpowiedzialność wspólnoty mieszkaniowej za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej bez ograniczeń, a każdego właściciela lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. Apelujący pomija jednak źr