Wynikający z art. 12 ust. 2 w związku z art. 13 ust. 1 uwl obowiązek właścicieli lokali ponoszenia w określonym stosunku wydatków związanych z utrzymaniem ich lokali nie oznacza konieczności określania skali tych obciążeń w jednakowej, dla wszystkich tożsamej kwotowo, wysokości za 1 m2 powierzchni lokalu. Konsekwencją powyższego jest możliwość określenia w uchwale zaliczek w zróżnicowanej wysokości wobec poszczególnych kategorii zobowiązanych.

Sygn. akt II CKN 226/97

Wyrok Sądu Najwyższego

z dnia 20 czerwca 1997 r.

Sąd Najwyższy w składzie: Przewodniczący: sędzia SN J. Gudowski, Sędziowie SN: Z. Kwaśniewski (sprawozdawca), M. Wysocka.

Sąd Najwyższy po rozpoznaniu w dniu 20 czerwca 1997 r. na rozprawie sprawy z powództwa Gminy C. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości w C. o uchylenie uchwały, na skutek kasacji strony pozwanej od wyroku Sądu Wojewódzkiego w Bielsku-Białej z dnia 8 października 1996 r. sygn. akt (...)

1. uchylił zaskarżony wyrok w części reformatoryjnej i rozstrzygającej o kosztach postępowania (pkt 1 i 2) i w tym zakresie przekazał sprawę Sądowi Wojewódzkiemu w Bielsku-Białej do ponownego rozpoznania i orzeczenia o kosztach postępowania kasacyjnego;
2. oddalił kasację w pozostałej części.

Wynikający z art. 12 ust. 2 w zw. z art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388 ze zm.) obowiązek właścicieli lokali ponoszenia w określonym stosunku wydatków związanych z utrzymaniem ich lokali nie oznacza konieczności określania skali tych obciążeń w jednakowej, dla wszystkich tożsamej kwotowo, wysokości za 1 m2 powierzchni lokalu. Konsekwencją powyższego jest możliwość określenia w uchwale zaliczek w zróżnicowanej wysokości wobec poszczególnych kategorii zobowiązanych.

Uzasadnienie:

Powódka Gmina Miasta C., reprezentowana przez Burmistrza, w powództwie skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości w C. domagała się uchylenia uchwały nr 2/96 z dnia 24 stycznia 1996 r. w części ustalającej opłaty bieżące na pokrycie kosztów zarządu w formie zróżnicowanych miesięcznych zaliczek, a ponadto ustalenia zaliczek w jednakowej wysokości 0,52 zł za 1 m² pow. użytkowej.

Sąd Rejonowy w Cieszynie wyrokiem z dnia 29 kwietnia 1996 r. sygn. akt (...) oddalił powództwo z takim uzasadnieniem, że uchwała nie naruszyła przepisów prawa, gdyż żaden z przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388 ze zm.) nie wymaga ustalenia równych zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Na skutek rewizji strony powodowej Sąd Wojewódzki w Bielsku-Białej wyrokiem z dnia 8 października 1996 r. sygn. akt (...) zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że uwzględnił w części powództwo poprzez uchylenie punktu 3 lit. a i b spornej uchwały i zasądził na rzecz powódki koszty postępowania, a w pozostałym zakresie powództwo i rewizję oddalił.

Sąd drugiej instancji sformułował pogląd, że realizacja praw właścicieli lokali w danej nieruchomości wspólnej wyraża się również określeniem wysokości zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną w sposób jednakowy dla wszystkich właścicieli lokali w danej nieruchomości. Z tego względu Sąd Wojewódzki uznał przedmiotową uchwałę za sprzeczną z prawem, w szczególności z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Oddalenie powództwa i rewizji w pozostałym zakresie sąd odwoławczy uzasadnił tym, że nie jest uprawniony do określania wysokości świadczeń określonych w art. 13 i 14 cyt. ustawy, lecz tylko do orzeczenia o ewentualnej niezgodności z prawem uchwały (art. 25 cyt. ustawy), a zatem jego orzeczenie może mieć charakter kasacyjny, natomiast nie może zmieniać treści uchwały.

Strona pozwana, zaskarżając w całości wyrok Sądu Wojewódzkiego, zarzuciła mu w kasacji naruszenie prawa materialnego przez błędną wykładnię art. 4 pkt 1, art. 13 pkt 1 i art. 15 pkt 1 ustawy o własności lokali, polegającą na uznaniu, że zróżnicowanie w uchwale wysokości pobieranych zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną narusza równość praw właścicieli lokali we wspólnej nieruchomości.

Wskazując na tę podstawę kasacyjną pozwana Wspólnota wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

W uzasadnieniu kasacji pozwana wywodziła, że uchwała nie narusza art. 13 pkt 1 w związku z art. 12 pkt 1 ustawy, gdyż powódka jest właścicielem lokali użytkowych, których koszt utrzymania i zarządu różni się od kosztów utrzymania innych wyodrębnionych lokali, co uzasadniało ustalenie wyższych, zróżnicowanych zaliczek i co miało swoją podstawę w pkt. 3 art. 12 ustawy.

Z kolei powódka w odpowiedzi na kasację wniosła o oddalenie kasacji i zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania według norm przepisanych.

Zdaniem powódki, określenie zaliczek w różnej wysokości stanowiłoby naruszenie przepisów art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, a art. 12 ust. 3 tej ustawy nie miał w sprawie zastosowania, ponieważ w przedmiotowej wspólnocie lokale użytkowe nie stanowią odrębnej własności.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Kasacja zasługiwała w części na uwzględnienie wobec trafności zgłoszonego w niej zarzutu błędnej wykładni wskazanych przepisów prawa materialnego.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali, obowiązek właścicieli lokali uiszczania zaliczek w formie bieżących opłat płatnych miesięcznie jest ustawowo określonym sposobem pokrywania przez właścicieli lokali kosztów zarządu nieruchomością wspólną, na które składają się w szczególności wydatki i ciężary wymienione w art. 14 tejże ustawy. Ponieważ zaliczka stanowi jedynie sposób pokrywania kosztów zarządu, przeto jej wysokość powinna zostać określona na podstawie dotychczasowych wydatków na ten cel, a zatem musi być ona bezpośrednią funkcją tych kosztów.

Wynikający z art. 13 ust. 1 omawianej ustawy obowiązek właścicieli lokali ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem ich lokali, poprzez m.in. uczestniczenie w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, nie oznacza bynajmniej konieczności określenia skali tych obciążeń w jednakowej, dla wszystkich tożsamej kwotowo wysokości za 1 m² powierzchni lokalu. Artykuł 12 ust. 2 cyt. ustawy stanowi jedynie, że właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do ich udziałów w nieruchomości wspólnej. Oznacza to, że przepis ten, wbrew jego wykładni dokonanej przez sąd drugiej instancji, nie może być rozumiany jako będący podstawą do określenia w sposób jednakowy wysokości zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną w tym znaczeniu, że zaliczki te mają być ustalone w jednakowej dla wszystkich wysokości. Równość uprawnień i obowiązków, o której mowa w art. 4 cyt. ustawy nie może bowiem być rozumiana jako tożsama z obciążeniem wszystkich zobowiązanych obowiązkiem uiszczenia zaliczek w jednakowej kwotowo wysokości, a więc w oderwaniu od faktycznych, częstokroć nader zróżnicowanych, wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych kategorii lokali. Innymi słowy, to właśnie zróżnicowanie wysokości obciążeń w konkretnej sytuacji może dopiero świadczyć o zadośćuczynieniu zasadzie równości uprawnień i obowiązków.

O potrzebie dokonywania odmiennej, aniżeli to uczynił Sąd Wojewódzki, wykładni art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali świadczy wola ustawodawcy wyrażona w art. 12 ust. 3 tejże ustawy. Ten ostatni przepis wyraźnie upoważnił zebranie właścicieli lokali do ustalenia w uchwale, że właściciele lokali użytkowych będą partycypować w pokrywaniu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w większym rozmiarze aniżeli to wynika z ich udziału w elementach wspólnych budynku. Przepis ten umożliwia więc stosowne zwiększenie udziału właściciela lokalu użytkowego w kosztach związanych z utrzymaniem przedmiotu współwłasności, zważywszy, że koszty utrzymania tej właśnie kategorii lokali (np. koszty wywozu odpadków lub zużycia wody) są z reguły wyraźnie większe.

Skoro więc zaliczki, o których mowa w art. 13 ustawy o własności lokali i których dotyczy zaskarżona część uchwały, są sposobem pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną, elementami których to kosztów są wydatki i ciężary wymienione przykładowo w art. 14 tejże ustawy, to wynikająca z art. 12 ust. 3 cyt. ustawy możliwość zwiększenia obciążenia z tego tytułu w sytuacjach określonych tym przepisem przesądza zarazem o możliwości odpowiedniego zróżnicowania w uchwale wysokości zaliczki.

W konsekwencji tego, sam fakt zróżnicowania wysokości zaliczek w zaskarżonej części uchwały nie może jeszcze świadczyć o tym, że uchwała jest w tej części niezgodna z przepisami prawa. Odmienne stanowisko sądu drugiej instancji dowodzi więc dokonania błędnej wykładni wskazanych w kasacji przepisów prawa materialnego.

Sąd Najwyższy nie miał jednak podstaw do wydania orzeczenia reformatoryjnego, gdyż z pkt 3 zaskarżonej uchwały nr 2/96 nie wynika, czy jego treść dotyczy właścicieli lokali użytkowych. W uchwale tej mowa jest jedynie o właścicielach lokali wyodrębnionych i nie wyodrębnionych, co oczywiście nie przesądza jeszcze o takim charakterze tych lokali, o których jest mowa w art. 12 ust. 3 cyt. ustawy. Ponieważ ta ostatnia okoliczność wymaga wyjaśnienia, a stanowiska stron zaprezentowane w tym przedmiocie w kasacji i w odpowiedzi na kasację są rozbieżne, przeto Sąd Najwyższy uchylił zaskarżony wyrok w pkt 1 i 2 i w tym zakresie przekazał sprawę sądowi odwoławczemu do ponownego rozpoznania, działając na podstawie art. 393¹³ § 1 k.p.c.

Ponieważ wyrok Sądu Wojewódzkiego zaskarżony został kasacją całości, a więc również w zakresie objętym pkt 3 sentencji, to kasację w tej części należało oddalić jako pozbawioną usprawiedliwionych podstaw. Rację ma bowiem Sąd Wojewódzki twierdząc, że sąd nie jest uprawniony do dokonania zmiany treści uchwały, a taki pogląd co do zakresu kognicji sądu przy rozpoznawaniu powództwa wytoczonego na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali dowodzi prawidłowej wykładni tegoż przepisu.

Wobec powyższego rozstrzygnięcie zawarte w pkt 2 sentencji Sądu Najwyższego zapadło na podstawie art. 393¹² k.p.c.