W akcie notarialnym stwierdzono, że zarząd sprawować będą wszyscy współwłaściciele lokali łącznie, co odpowiada dyspozycji art. 18 ust. 1 uwl. Wykładnia tego oświadczenia woli wskazuje, że strony umówiły się, że współwłaściciele lokali będą wykonywać łącznie wszystkie czynności zarządcze. To, że taki sposób zarządu przy dużej liczbie członków wspólnoty jest niewygodny, zdaniem Sądu dla wykładni oświadczenia woli nie ma żadnego znaczenia. Łączny sposób zarządu wpisany został również do księgi wieczystej przedmiotowej nieruchomości. Zmiana sposobu zarządu bez dochowania wymogów formy przewidzianej w art. 18 ust. 2a ustawy z 24 czerwca 1994 r. czynił uchwałę nieważną.

Wyrok Sądu Apelacyjnego

z dnia 13 grudnia 2006 r.

Sąd Apelacyjny w Poznaniu

Sąd Apelacyjny w Poznaniu.

W składzie: przewodniczący Sędzia SA Piotr Górecki, Sędziowie SA Ewa Staniszewska (spr.), SO del. Małgorzata Kaźmierczak, protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Sylwia Woźniak.

po rozpoznaniu w dniu 13 grudnia 2006 r. w Poznaniu na rozprawie sprawy z powództwa S.M-A. w C. H.K., W.M. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...)

o uchylenie uchwał

na skutek apelacji pozwanej od wyroku Sądu Okręgowego w P. z dnia 21 marca 2006r.:

1. oddala apelację,
2. zasądza od pozwanej na rzecz powódki S.M-A. w C. 135 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.

S.M-A. w C., H.K., W.M. wnieśli pozew przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) o uchylenie uchwał podjętych przez Wspólnotę na zebraniu w dniu 25 maja 2005 r.: uchwały nr 3/2 w części dotyczącej ustalenia stawek opłat za usługi świadczone współwłaścicielom w zakresie centralnego ogrzewania, dostarczania ciepłej wody użytkowej, zimnej wody, ścieków oraz wywozu śmieci, a także uchwały nr 1/2 zatwierdzającej sprawozdanie Zarządu Wspólnoty z działalności za 2004 r. Powodowie wnieśli dodatkowo o obciążenie pozwanej kosztami procesu.

W odpowiedzi pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania.

Wyrokiem z dnia 21 marca 2006 r. Sąd Okręgowy w P. uchylił zaskarżone uchwały pozwanej: uchwałę nr 3/2 w zakresie stawek opłat z tytułu usług świadczonych współwłaścicielom oraz nr 1/2 o zatwierdzeniu sprawozdania Zarządu Wspólnoty z działalności za 2004 r., oddalił powództwo H.K. oraz rozstrzygnął o kosztach procesu.

Podstawą orzeczenia były następujące ustalenia i wnioski prawne.

Aktem notarialnym z dnia 29 lipca 1994 r. Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa dokonała wyodrębnienia lokalu mieszkalnego w nieruchomości Skarbu Państwa położonej w C. działka nr 11 i sprzedała ten lokal małżonkom K.K i M.K. Zgodnie z umową zarząd nieruchomością wspólną mieli sprawować wszyscy współwłaściciele lokali łącznie. Założono księgę wieczystą, do której wpisano sposób zarządu. W dalszej kolejności wyodrębniono następne lokale, które były sukcesywnie sprzedawane, m.in. również powodom. W dniu 12 lipca 2002 r. dokonano wyboru Zarządu Wspólnoty oraz uchwalono jej regulamin. Powyższych uchwał nie zaprotokołował notariusz. W dniu 25 maja 2005 r. odbyło się zebranie właścicieli lokali Wspólnoty. Zawiadomienia o zebraniu wysłano w dniu 18 maja 2005 r., tak że do powodów dotarły one w dniu 23 maja 2005 r. Ponieważ na dzień zebrania mieli oni już zaplanowane inne sprawy, w zebraniu tym nie mogli uczestniczyć. W zebraniu wzięło udział 46 właścicieli lokali, jednak w protokole odnotowano udział 57 osób, gdyż przy nazwiskach 11 właścicieli podpisy złożyły inne osoby, nie przedkładając jednak jednocześnie odpowiednich pełnomocnictw. Na zebraniu podjęto m.in. uchwałę nr 1, w której zatwierdzono sprawozdanie Zarządu Wspólnoty z działalności za 2004 r. Podjęto również uchwałę nr 3, w której ustalono stawki opłat za pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, to jest opłaty eksploatacyjnej, wynagrodzenia administratora i opłatę na fundusz remontowy oraz stawki opłat dotyczące usług świadczonych współwłaścicielom i związanych z ich samodzielnymi lokalami. Powód H.K. od listopada 2004 r. nie jest już właścicielem lokalu w przedmiotowej nieruchomości.

W tak ustalonych okolicznościach Sąd Okręgowy uznał za zasadne w całości powództwo wniesione przez S.M-A. w C. i W.M. Odnosząc się do sposobu zarządu nieruchomością wspólną Sąd stwierdził, że w akcie notarialnym z dnia 29 lipca 1994 r. stwierdzono, że zarząd ten sprawować będą wszyscy współwłaściciele lokali łącznie, co odpowiada dyspozycji art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Wykładnia tego oświadczenia woli wskazuje, że strony umówiły się, że współwłaściciele lokali będą wykonywać łącznie wszystkie czynności zarządcze. Nie wskazano bowiem czynności, które mogą być podejmowane łącznie, a które nie. Ponadto strony umowy nie odwołały się do ustawy o własności lokali i nie wskazały, że zarząd nieruchomością wspólną będzie sprawowany w oparciu o jej przepisy. To, że taki sposób zarządu przy dużej liczbie członków wspólnoty jest niewygodny, zdaniem Sądu dla wykładni oświadczenia woli nie ma żadnego znaczenia. Łączny sposób zarządu wpisany został również do księgi wieczystej przedmiotowej nieruchomości. Ponieważ uchwały z dnia 12 lipca 2002 r. o powołaniu ośmioosobowego Zarządu i ustanowieniu Regulaminu jego działania dotyczyły zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną, zatem zgodnie z treścią art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali, winny być zaprotokołowane przez notariusza. Jest to przepis bezwzględnie obowiązujący. Przedmiotowe uchwały nie zostały jednak zaprotokołowane w ten sposób, co przesądza o tym, że sposób zarządu nieruchomością wspólną ustalony w akcie notarialnym z dnia 29 lipca 1994 r. nie został skutecznie zmieniony.

Sąd za zasadny uznał zarzut powodów dotyczący nieprawidłowego zawiadomienia ich o zebraniu. Artykuł 32 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali wskazuje bowiem, że właściciele lokali winni zostać zawiadomieni o zebraniu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania, co w niniejszej sprawie nie miało miejsca. Przy braku prawidłowego zawiadomienia o zebraniu nie jest ono ważnie zwołane i właściciele lokali nie mogą na nim podjąć ważnych uchwał. Zatem brak prawidłowego zawiadomienia choćby jednego z właścicieli lokali skutkuje nieważnością wszystkich podjętych na tym zebraniu uchwał. Ponadto do zwołania zebrania uprawniony jest wyłącznie zarząd bądź zarządca oraz w określonych przypadkach grupa właścicieli. Tymczasem zebranie z dnia 25 maja 2005 r. zostało zwołane przez Zbigniewa P., z którym zarząd wybrany uchwałą z dnia 12 lipca 2002 r. zawarł umowę o administrowanie nieruchomością. Zebranie to uznać zatem należy za zwołane przez podmiot do tego nieuprawniony. Dodatkowo Sąd uznał, że uchwała nr 3/2 w zaskarżonej części podjęta została z naruszeniem przepisu art. 14 pkt 2 oraz art. 15 ustawy o własności lokali. Uchwała ta dotyczyła m.in. ustalenia stawek opłat za usługi świadczone współwłaścicielom w zakresie centralnego ogrzewania, dostarczania ciepłej i zimnej wody, ścieków i wywozu śmieci co do poszczególnych, wyodrębnionych lokali mieszkalnych. Koszty utrzymania poszczególnych lokali nie należą jednak do kosztów zarządu nieruchomością wspólną, a tylko takie koszty mogą być ustalane przez wspólnotę w formie uchwały. Zdaniem Sądu zasadny okazał się także zarzut, że w przedmiotowym zebraniu brało udział jedynie 46 właścicieli lokali, a nie 57, a za 11 właścicieli podpisy zostały złożone przez inne osoby, które nie miały do tej czynności stosownych pełnomocnictw. Powodowie z tego faktu nie wywiedli jednak wniosków świadczących o wadliwości uchwał, która w efekcie prowadziłaby do ich uchylenia. Nie wykazano bowiem, że nieobecni właściciele byli niewłaściwie zawiadomieni oraz że brak obecności tych osób miał wpływ na ważność podjętych uchwał.

Mając na uwadze powyższe Sąd, na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, uwzględnił w całości powództwo wniesione przez S.M-A. w C. i W.M. Ponieważ H.K. od listopada 2004 r. nie jest już właścicielem lokalu położonego w przedmiotowej nieruchomości, zatem zgodnie z treścią wyżej wskazanego przepisu nie miał on czynnej legitymacji procesowej do występowania w niniejszej sprawie. Jego powództwo polegało zatem oddaleniu.

O kosztach procesu orzeczono zgodnie z treścią art. 98 § 1 k.c.

Apelację od wyroku złożyła pozwana zarzucając mu:

1. naruszenie art. 25, 18 i 20 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. przez jego błędną interpretację;
2. naruszenie art. 14 i 15 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. przez ich niewłaściwe zastosowanie;
3. bezpodstawne ustalenie jakoby zebranie z dnia 25 maja 2005 r. było nieważne, a więc że nieważne są podjęte w tym dniu uchwały nr 1/2 i 3/2.

Z uwagi na powyższe wniosła o zmianę wyroku w części uchylającej zaskarżone uchwały i oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania.

W odpowiedzi na apelację powodowa S. wniosła o jej oddalenie w całości i zasądzenie na jej rzecz kosztów zastępstwa procesowego.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Ustalenia faktyczne Sądu I instancji nie budzą zastrzeżeń, ponieważ zostały wyprowadzone z prawidłowej, odpowiadającej wymogom z art. 233 § 1 k.p.c. ocenie materiału dowodowego.

Wbrew zarzutom skarżącej stanowisko Sądu I instancji co do ilości właścicieli biorących udział w zebraniu było uzasadnione, skoro pomimo zarzutów powodów, pozwana w postępowaniu pierwszoinstancyjnym nie zaoferowała dowodów na poparcie twierdzeń, iż część właścicieli było reprezentowanych przez pozostałych na podstawie udzielonych im pełnomocnictw. Powoływanie się dopiero w postępowaniu apelacyjnym na dowody w postaci odpowiednich pełnomocnictw było w myśl art. 381 k.p.c. spóźnione, ponieważ nie zachodziły żadne przyczyny, które usprawiedliwiałyby zaniechanie dowodowe pozwanej w tym zakresie przed Sądem Okręgowym. Zaznaczyć przy tym należy, że zgodnie z art. 6 k.c. i 232 k.p.c. to na stronach procesu ciąży obowiązek wskazywania dowodów dla stwierdzenia faktów, z których chcą wywodzić korzystne dla siebie skutki prawne. Z uwagi na kontradyktoryjny charakter procesu cywilnego, działanie Sądu z urzędu przewidziane jest dla sytuacji wyjątkowych.

Sąd Apelacyjny podzielił zatem i przyjął za własne ustalenia faktyczne Sądu I instancji.

W świetle tych ustaleń zgodzić się należy ze skarżącą, że uchybienia związane z trybem zwołania zebrania tj. z naruszeniem siedmiodniowego terminu z art. 32 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, czy osoby uprawnionej do zwołania zebrania - nie stanowiły w okolicznościach niniejszej sprawy podstawy do uznania nieważności zaskarżonych uchwał. Sąd Apelacyjny podziela bowiem poglądy tej części doktryny i orzecznictwa, która uznaje, że przepisy z ustawy o własności lokali natury proceduralnej mogą być podstawą uchylenia uchwały tylko w sytuacji kiedy zostanie wykazane, że ich naruszenie miało znaczenie dla treści uchwały tj. spowodowało, iż treść uchwały jest niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. W sytuacji, kiedy za uchwałami głosowała zdecydowana większość współwłaścicieli nie było w sprawie żadnych przekonywujących podstaw do wnioskowania, że omawiane uchybienia proceduralne miały wpływ na treść uchwały.

Zgodzić się również należy, co do zasady ze stanowiskiem skarżącej, że nie jest tak, iż wspólnota mieszkaniowa w żadnym przypadku nie może podejmować uchwał w przedmiocie opłat za centralne ogrzewanie, ciepłą i zimną wodę a tym bardziej za ścieki i wywóz śmieci w zakresie związanym z poszczególnymi lokalami mieszkalnymi. W tym względzie należy przywołać stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w uchwale i jej uzasadnieniu z dnia 19 maja 2006 r. w sprawie o sygn. akt III CZP 28/06.

W myśl tej uchwały, wspólnota mieszkaniowa obejmująca właścicieli lokali, w których nie ma liczników pomiaru energii cieplnej, może podjąć uchwałę wyrażającą zgodę na ustalenie przez zarząd części kosztów związanych z eksploatacją instalacji cieplnej służącej do użytku właścicieli poszczególnych lokali. W uzasadnieniu uchwały wskazano, że w sytuacji kiedy w lokalach będących własnością członków wspólnoty mieszkaniowej nie zainstalowano odrębnych ciepłomierzy umożliwiających pomiar energii cieplnej zużytej przez każdego z właścicieli poszczególnych lokali, to cała instalacja cieplna, w tym oprzyrządowanie techniczne służące do ogrzewania poszczególnych lokali jest urządzeniem nie służącym wyłącznie do użytku właścicieli lokali i jako takie stanowi przedmiot współwłasności przymusowej. To z kolei powoduje, że opłaty za dostawę energii cieplnej do takiej instalacji stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 14 pkt 2 ustawy.

Ustalenie wskazanych kosztów zarządu nieruchomością wspólną jest z mocy art. 22 ust. 2 i 3 ustawy czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu wymagającą odpowiedniej treści uchwały właścicieli lokali.

Stanowisko Sądu Najwyższego i jego podstawy, które Sąd Apelacyjny podziela w pełnym zakresie, znajduje logiczne zastosowanie do wszystkich innych urządzeń technicznych czy usług związanych z zaspokojeniem potrzeb właścicieli poszczególnych lokali, co do których nie ma odrębnych dla każdego lokalu mierników zużycia, a więc ciepłej lub zimnej wody, odprowadzania ścieków czy wywozu śmieci.

Jak podała zaś powodowa S. na rozprawie apelacyjnej w pozwanej wspólnocie zainstalowane są tylko mierniki na ciepłą i zimną wodę.

Na marginesie tylko dodać można, że nie jest też wyłączona możliwość, że z woli współwłaścicieli Zarząd wspólnoty rozliczać będzie koszty eksploatacji związane z ich lokalami.

Pomimo uznania trafności większej części zarzutów skarżącej, apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie.

Rzecz bowiem w tym, że słusznie Sąd Okręgowy, wskazał, że przedmiotowe uchwały naruszały postanowienia umowy właścicieli lokali o łącznym zarządzie wspólnotą, który to sposób zarządu wpisany jest do księgi wieczystej nieruchomości.

Sąd Apelacyjny w niniejszym składzie podziela poglądy tej części doktryny, która wskazuje, że dyspozycja art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali obejmuje niezgodność uchwały także z przepisami bezwzględnie obowiązującymi (por. komentarz J. Ignatowicza do ustawy o własności lokali). Przy dokonywaniu wykładni tegoż przepisu nie może być przecież obojętne, że nie rozróżniono w nim charakteru przepisów, chociaż w innych aktach prawnych regulujących zasady korzystania z lokali mieszkalnych właścicieli stanowiących działającą w określonej formie prawnej zbiorowość czyni to, gdy jest to jego intencją np. w art. 42 § 2, 3, 6, 9 znowelizowanej ustawy z dnia 16 września 1982 r. - Prawo spółdzielcze (Dz. U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848 ze zm.). Treść art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali wskazuje więc, że ustawodawca jako nadrzędne przyjął pewność i stabilizację działania wspólnoty mieszkaniowej, stąd niezaskarżona w ustawowym terminie uchwała podlega, mimo jej sprzeczności z prawem uszanowaniu. Nikt już na jej nieważność nie może się w nieograniczonym terminie powoływać. Jednak również w takim przypadku mogą zachodzić szczególne sytuacje podyktowane potrzebą ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich i porządku prawnego, które nakazują uwzględniać sprzeczność uchwały z przepisami bezwzględnie obowiązującymi, pomimo jej niezaskarżenia w trybie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Uchwała z dnia 12 lipca 2002 r. w sprawie wyboru zarządu oraz uchwalenia regulaminu nie została zaskarżona na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.

Uchwałą tą zmieniono sposób zarządu jednak bez dochowania wymogów formy przewidzianej w art. 18 ust. 2a ustawy z 24 czerwca 1994 r. według którego uchwała powinna być zaprotokołowana przez notariusza. W myśl art. 73 § 2 niedochowanie tej szczególnej formy czyniło uchwałę nieważną.

Dla oceny, czy w sprawie zachodziła sytuacja, w której pomimo niezaskarżenia wadliwej uchwały nie wywołuje ona żadnych skutków prawnych istotne znaczenie miało to, że sposób zarządu nieruchomością wspólnoty wpisany jest do księgi wieczystej. Zgodnie zaś z art. 18 ust. 2a ustawy z dnia 24 czerwca 1974 r. tylko uchwała o zmianie sposobu zarządu zaprotokołowana przez notariusza może stanowić podstawę do wpisu zmiany zarządu do księgi wieczystej.

Wzgląd na znaczenie dla porządku prawnego wpisów do ksiąg wieczystych, które z założenia winny być zgodne z rzeczywistym stanem prawnym, ich znaczenie dla ochrony interesów osób trzecich (np. ewentualnych nabywców lokali mieszkalnych), nakazywał uwzględnić w ocenie Sądu fakt, że zmiana sposobu zarządu wspólnoty jako dokonana z naruszeniem przepisów o formie, była nieważna.

W tym względzie Sąd Apelacyjny podzielił w pełni ocenę Sądu I instancji. Wbrew twierdzeniom skarżącej przewidziana w art. 18 ust. 2a forma zmiany sposobu zarządu z udziałem notariusza dotyczy sytuacji, w której wcześniej ustalono sposób zarządu czy to w umowie w trybie art. 18 ust. 1 (jak w niniejszej sprawie), czy to w uchwale współwłaścicieli zaprotokołowanej przez notariusza. Zmiana ta może oczywiście polegać na zastosowaniu zasad określonych w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. począwszy od art. 19. Nie zmienia to jednak obowiązku dochowania wymogu o formie zmiany sposobu zarządzania.

Mając na uwadze powyższe, Sąd Apelacyjny na podstawie art. 385 k.p.c. oddalił apelację jako bezzasadną i na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. oraz art. 108 § 1 k.p.c. orzekł o kosztach postępowania apelacyjnego.