Wydzielenie we wspólnocie odrębnego funduszu na cele remontowe, na który członkowie uiszczają zaliczki w wysokości ustalonej przez wspólnotę, powoduje, że środki tam zgromadzone nie mogą zostać rozdysponowane przez wspólnotę w inny sposób niż zgodnie z przeznaczeniem. Wydatek na instalację telewizji kablowej nie należy do kategorii wydatków o charakterze remontowym, określonych w art. 14 pkt 1 ustawy o własności lokali.

Sygn. akt I ACa 119/08

Wyrok Sądu Apelacyjnego

z dnia 18 czerwca 2008 r.

Sąd Apelacyjny w Szczecinie.

Skład orzekający: Przewodniczący: Sędzia SA Danuta Jezierska (spr.), Sędziowie: SA Agnieszka Sołtyka, SO del. Urszula Fijałkowska, Protokolant: Magdalena Goltsche.

Sentencja

Sąd Apelacyjny w Szczecinie I Wydział Cywilny, po rozpoznaniu w dniu 18 czerwca 2008 r. na rozprawie w Szczecinie sprawy z powództwa Stanisławy T., Henryka T., Stanisława O. i Wandy M. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej "N." w G. o uchylenie uchwał, na skutek apelacji pozwanej od wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 25 października 2007 r., sygn. (...):

1. oddala apelację,
2. prostuje w punkcie II wyrok Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 25 października 2007 r., sygn. (...), w ten sposób, że w miejsce słowa "obciążenia" wpisuje "uznania".

Uzasadnienie faktyczne

Stanisław O., Wanda M., Stanisława T., Henryk T., wnieśli o uchylenie uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej "N." w G. z dnia 20 listopada 2002 r. o nr (...) w sprawie założenia instalacji telewizji kablowej i pokrycia kosztów z tym związanych przez wspólnotę oraz z dnia 31 stycznia 2003 r. o nr (...) w sprawie zaliczenia nadwyżki opłat powstałych w 2002 r. na fundusz remontowy oraz wyboru członków komisji rewizyjnej. Zdaniem powodów uchwały zostały podjęte z naruszeniem procedury, a nadto niedopuszczalnym było zaliczenie kosztów instalacji telewizji kablowej jako kosztów remontu oraz przekazanie nadpłaty z tytułu zaliczek na koszty eksploatacji nieruchomości na fundusz remontowy.

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa, twierdząc, że uchwały zostały podjęte prawidłowo w wyniku indywidualnego zbierania podpisów, a nadto brak merytorycznych podstaw do ich uchylenia, gdyż uchwała w zakresie przekazania nadpłaty na fundusz remontowy nie została wykonana, nadpłatę zwrócono wszystkim członkom wspólnoty, zaś z uwagi na to, że telewizja kablowa ma służyć wszystkim zasadnym było pokrycie kosztów jej instalacji ze środków funduszu remontowego, przy czym członkowie, którzy nie zgodzili się na założenie w ich lokalach instalacji otrzymali zwrot kwoty po 100 zł pobranych na mocy zaskarżonej uchwały.

Wyrokiem z dnia 25 października 2007 r. Sąd Okręgowy w Szczecinie uchylił zaskarżone uchwały pozwanej wspólnoty w następującym zakresie: § 4 uchwały nr (...) z dnia 19-20 listopada 2002 r. w zakresie pokrycia kosztów zainstalowania w mieszkaniach przewodów kablowych; § 4, 5 i 6 uchwały nr (...) z dnia 31 stycznia 2003 r. w zakresie przeniesienia nadwyżki powstałej w 2002 r. w kwocie 4.283,33 zł na fundusz remontowy; w zakresie pokrycia kosztów założenia telewizji kablowej z funduszu remontowego oraz w zakresie obciążenia członków wspólnoty, u których nie założono telewizji kablowej kwotami po 100 zł; oddalił powództwo Stanisławy i Henryka T. i Stanisława O. w pozostałym zakresie, oraz powództwo Wandy M. w całości.

Podstawę rozstrzygnięcia stanowiły następujące ustalenia i wnioski.

Stanisław O. jest właścicielem lokalu nr a położonego w G. przy ul. N., małżonkowie Stanisława i Henryk T. posiadają prawo własności lokalu nr b położonego w G. przy ul. N., do Przemysława M. należy własność lokalu c położonego w G. przy ul. N.

W dniu 19 listopada 2002 r. członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej "N." w G. podjęli uchwałę nr (...) w trybie indywidualnie zbieranych podpisów. Za podjęciem uchwały opowiedziało się 39 członków, których udziały stanowiły łącznie 80,68% wszystkich udziałów. Zgodnie z treścią uchwały wspólnota postanowiła zlikwidować z dniem 1 stycznia 2003 r. antenę zbiorczą do odbioru TV oraz znieść odpłatność z tego tytułu, a w miejsce anteny zbiorczej wprowadzić telewizję kablową za opłatą abonamentową 5 zł miesięcznie, a koszt doprowadzenia do mieszkań pokryć ze środków wspólnoty. W dniu 31 stycznia 2003 r. na zebraniu ogółu członków wspólnoty została podjęta uchwała nr (...), którą wspólnota: w § 1 zatwierdziła sprawozdanie gospodarczo-finansowe zarządu za 2002 rok; w § 2 udzieliła absolutorium zarządowi za 2002 rok; w § 3 zatwierdziła plan gospodarczo-finansowy na 2003 rok; w § 4 przeniosła oszczędności powstałe w 2002 r. w kwocie 4.283,33 zł na fundusz remontowy; w § 5 zaliczyła koszty założenia TV kablowej do funduszu remontowego; w § 6 uznała członków wspólnoty, u których nie założono TV kablowej sumą po 100 zł; w § 7 wybrała członków komisji rewizyjnej. Za przyjęciem postanowień w § 1, 2, 3, 5 i 7 uchwały głosowało 20 członków posiadających 61,05% udziałów, nadto w drodze indywidualnego zbierania głosów w dniu 3.02.2003 r. 12 członków posiadających 18,02% udziałów, zaś za przyjęciem postanowień w § 4 i 6 uchwały głosowało 25 członków posiadających 47,79% udziałów, nadto w drodze indywidualnego zbierania głosów w dniu 2 lutego 2003 r. 12 członków posiadających 18,02% udziałów.

Powództwa oparte na treści art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali Sąd Okręgowy uznał za częściowo zasadne. Sąd ten wskazał, iż zgodnie z art. 23 ustawy o własności lokali, zasadniczo uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną ilości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej, uchwały podejmowane są na zebraniu bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd albo też przy użyciu metody mieszanej. Zarzuty formalne mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wtedy, gdy stwierdzona wadliwość miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały. Podstawą do uchylenia uchwały może być niezgodność z prawem lub umowa właścicieli, jeśli narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub narusza interes właścicieli. Niezgodność z prawem, jest to sprzeczność z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa. W ramach podstawy naruszenia zasad prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną ocena uchwały następuje w zakresie jej celowości, rzetelności i gospodarności. Zachodzi też podstawa do wzruszenia uchwały, gdy jest ona niekorzystna dla właściciela lokalu.

Za zasadnym Sąd uznał zarzut niezgodności z prawem uchwały nr (...) o pokryciu kosztów instalacji telewizji kablowej z funduszu remontowego. Stwierdził, iż wpłaty na fundusz remontowy mogą być przeznaczane na: "wydatki na remonty i bieżącą konserwację", za takie zaś nie można uznać wydatków inwestycyjnych instalacji telewizji kablowej. Nie ma znaczenia w tym przypadku stopień użyteczności takiej inwestycji dla członków wspólnoty.

Odnośnie do uchwały (...) Sąd stwierdził, iż narusza ona prawo w zakresie, w jakim z tytułu wpłat członków wspólnoty przekazuje na fundusz remontowy. Sąd wskazał, iż wspólnota mieszkaniowa może podejmować decyzję jedynie w sprawach związanych z zarządem nieruchomością wspólną i tylko w zakresie przyznanych jej kompetencji na podstawie przepisów prawa, nie może dysponować dowolnie środkami finansowymi przekazanymi w formie zaliczek przez członków wspólnoty. Zgodnie z treścią art. 29 ustawy o własności lokali okresem rozliczeniowym wspólnoty jest rok kalendarzowy. Oznacza to, że środki pieniężne uzyskane przez wspólnotę w danym roku tytułem zaliczek na poczet wskazanych kosztów zarządu, które nie zostały w danym roku wykorzystane, podlegają zwrotowi ich właścicielom. Nadpłata stanowi bowiem własność właściciela i tylko on ma prawo nią dysponować. Bez znaczenia jest okoliczność, iż rozpatrywana uchwała nie została zrealizowana, konieczność jej uchylenia wynika z faktu funkcjonowania uchwały w obrocie prawnym.

Sąd Okręgowy nie podzielił zarzutów powodów dotyczących braku reprezentacji pozwanej, stwierdził jednakże, iż Zenon S. będący przewodniczącym zarządu pozwanej nie jest uprawniony do zajmowania tej funkcji z uwagi na fakt, iż nie jest on właścicielem lokalu wchodzącego w skład wspólnoty, a nadto nie posiada licencji zarządcy nieruchomości. Z tego względu Sąd wskazał, iż w celu uniknięcia zarzutu nieważności postępowania o sprawie zostały zawiadomione wszystkie osoby będące członkami zarządu, które mają prawo do reprezentacji pozwanej wspólnoty.

W ocenie Sądu niezasadnym okazał się również zarzut podjęcia zaskarżonych uchwał niezgodnie z procedurą przewidzianą w ustawie. Stwierdził, iż treść przedstawionych niekwestionowanych dokumentów w postaci listy podpisów wskazuje, iż dotyczyły one głosowania nad uchwałami nie zaś listy obecności na zebraniu.

Za bezzasadny Sąd uznał także zarzut, iż Stanisław S. nie mógł zostać wybrany w skład komisji rewizyjnej. Wprawdzie ustawa o własności lokali nie normuje kwestii powoływania organów wspólnoty innych niż zarząd, jednakże stosując pomocniczo przepisy dotyczące spółdzielni mieszkaniowych Sąd stwierdził, iż brak jest przeszkód ku temu, aby wspólnota powołała komisję rewizyjną. Gmina G. jako członek pozwanej wspólnoty posiada uprawnienie do upoważnienia osoby przez siebie wybranej jako reprezentanta podczas zebrania członków wspólnoty, jak również jej pełnomocnik ma prawo wchodzić w skład członków organów pozwanej, w tym komisji rewizyjnej, o ile zostanie wybrany przez walne zgromadzenie.

Wyrok zaskarżyła apelacją pozwana, wnosząc o jego uchylenie.

Wspólnota w apelacji podniosła, iż zaskarżone uchwały nie są niezgodne z prawem oraz nie naruszają interesów jej członków. W jej ocenie pokrycie kosztów instalacji z funduszu remontowego było właściwe, ponieważ wspólnota nie dysponuje innym funduszem ze środków którego mogłoby nastąpić sfinansowanie tej inwestycji. W zakresie § 6 uchwały nr (...) podniosła, iż jej przedmiotem nie było obciążenie, lecz uznanie poszczególnych członków kwotą 100 zł, co oznacza, że członkowie, którzy nie wyrazili zgody na instalację telewizji kablowej nie zostali obciążeni finansowo, lecz ich należność na fundusz remontowy została pomniejszona o 100 zł. Co do § 4 uchwały nr (...) podniosła fakt, iż nadwyżka została zwrócona właścicielom poszczególnych lokali. Wspólnota nie zgodziła się też z interpretacją Sądu, iż Zenon S. nie jest uprawniony do reprezentowania wspólnoty stwierdzając, że Sąd nie ma prawa ingerować w skład zarządu wspólnoty.

Uzasadnienie prawne

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie.

Sąd Apelacyjny podziela ustalenia faktyczne i argumentację sądu pierwszej instancji, które legły u podstaw uchylenia objętych apelacją uchwał pozwanej wspólnoty. Wobec niespornych okoliczności dotyczących rzeczonych uchwał, podniesione przez skarżącą zarzuty mające w jej ocenie uzasadniać oddalenie powództwa, sprowadzają się wyłącznie do polemiki ze stanowiskiem sądu pierwszej instancji, które - w zakresie uchylonych uchwał - znajduje oparcie w przepisach prawa oraz ich utrwalonej wykładni przyjmowanej przez judykaturę.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) podstawą do uchylenia uchwały jest wystąpienie jednej z następujących przesłanek: niezgodność z prawem; niezgodność z umową właścicieli lokali; naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub naruszenie interesu właściciela lokalu. Wymóg ten został spełniony w stosunku do uchylonych uchwał. Twierdzenie pozwanej, iż uchylone uchwały nie naruszają prawa, zasad gospodarowania nieruchomością wspólną oraz interesów właścicieli lokali pozostaje w sprzeczności z obowiązującymi zasadami gospodarowania przez wspólnotę środkami pieniężnymi przekazanymi jej przez poszczególnych właścicieli lokali na koszty przewidziane w art. 14 ustawy o własności lokali oraz związanym z tym dopuszczalnym zakresem, w jakim wspólnota może środkami dysponować. Już tylko argumentacja skarżącej zawiera wskazanie na takie okoliczności, które czynią zasadnym uchylenie przedmiotowych uchwał.

Niezgodne z prawem było przekazanie nadwyżki powstałej w 2002 r. w kwocie 4.283,33 zł na fundusz remontowy. Trafnie uznał sąd pierwszej instancji, iż wspólnota nie posiada uprawnienia do decydowania o przeznaczeniu tego rodzaju środków, wkracza bowiem w ten sposób w prawo własności poszczególnych właścicieli, do których środki te należą. Analogiczne stanowisko zajął Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyrokach z dnia 22 lutego 2001 r., w sprawie I ACa 1309/00, OSA 2002/4/30 oraz z dnia 15 kwietnia 2004 r., w sprawie I ACa 1382/03, Wokanda 2005/9/40. Sama skarżąca, wskazując na jedno z tych orzeczeń, przyznaje, iż zawartą w nim interpretację akceptuje, co stało się przyczyną zaniechania wykonania uchwały z dnia 31 stycznia 2003 r. nr (...) w zakresie przeniesienia nadwyżki oraz przekazania nadwyżki właścicielom lokali. Ten ostatni fakt w jej ocenie uzasadnia oddalenie powództwa w stosunku do tej części uchwały, tj. jej § 4. Stanowiska jej nie sposób podzielić. Pozwana pomija bowiem kwestię, iż mimo dokonanych czynności faktycznych zaskarżona uchwała funkcjonuje w obrocie prawnym. Natomiast celem powództwo przewidzianego w art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali jest wyeliminowanie uchwał wspólnoty, które - w zakresie objętym przewidzianymi tym przepisem przesłankami - naruszają szeroko rozumiany porządek prawny. Rzeczą wtórną jest okoliczność, czy uchwała została wykonana, bądź czy wolą wspólnoty jest jej wykonanie. Utrzymanie § 4 wskazanej uchwały skutkowałoby usankcjonowaniem zawartego w niej niezgodnego z prawem postanowienia, co pozostawałoby w sprzeczności z wolą powoda oraz w oczywisty sposób godziło w cel instytucji uchylenia uchwał wspólnoty. Nadto w przypadku niewzruszenia omawianej części uchwały, stanowiłaby ona podstawę do podważenia faktycznie dokonanego sposobu rozdysponowania środków pochodzących z nadpłaty między właścicielami, jako podjętego wbrew jej postanowieniu. Skoro zatem w tym zakresie przedmiotowa uchwała nie została uchylona przez wspólnotę, ani powodowie - wobec zwrotu nadpłaty - nie cofnęli żądania jej uchylenia, koniecznym było uwzględnienie powództwa o jej uchylenie w celu wyeliminowania uchwały z porządku prawnego.

Nie zasługuje na uwzględnienie także argumentacja skarżącej dotycząca § 4 uchwały z dnia (...) oraz § 5 i 6 uchwały z dnia 31 stycznia 2003 r. w zakresie obciążającym wspólnotę kosztami instalacji przewodów telewizji kablowej w mieszkaniach, pokrycia kosztów założenia tej telewizji z funduszu remontowego oraz w zakresie uznania, tych członków, którzy nie wyrazili zgody na instalację telewizji w ich mieszkaniach, kwotą 100 zł. Okoliczność, iż wspólnota nie dysponuje żadnym innym funduszem, z którego mogłaby przeznaczyć środki potrzebne na pokrycie inwestycji w postaci założenia telewizji kablowej, nie czyni zaskarżonych postanowień uchwały prawidłowymi. Decyzja o wykorzystaniu środków zgromadzonych na funduszu remontowym jest bowiem sprzeczna z prawem, gdyż - podobnie jak w poprzednim przypadku - narusza zakres uprawnień wspólnoty przysługujący jej wobec przekazanych środków pieniężnych przez właścicieli lokali. Wskazać bowiem należy, iż środki, które zgodnie z zaskarżonymi uchwałami miałyby służyć pokryciu kosztów instalacji telewizji kablowej, zostały zgromadzone wskutek wykonania przez właścicieli ciążącego na nich - zgodnie z art. 14 ustawy o własności lokali - obowiązku pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną, do których należą między innymi wydatki na remonty i bieżącą konserwację. Środki uiszczone na tej podstawie mogą być przeznaczone tylko na cel, dla którego zostały uiszczone. Wydzielenie w pozwanej wspólnocie odrębnego funduszu na cele remontowe, na który członkowie uiszczają zaliczki w wysokości ustalonej przez wspólnotę, powoduje, że środki tam zgromadzone nie mogą zostać rozdysponowane przez wspólnotę w inny sposób niż zgodnie z przeznaczeniem. Pozwana ma świadomość tego, iż wydatek na instalację telewizji kablowej nie należy do kategorii wydatków o charakterze remontowym określonych w art. 14 pkt 1 ustawy o własności lokali. Pomija ona natomiast fakt, iż wykorzystanie środków z funduszu remontowego na inwestycję, niezależnie od stopnia jej użyteczności, nie tylko narusza wskazany przepis, lecz nadto godzi w interes wspólnoty, gdyż częściowo pozbawia jej środków zabezpieczonych na poczet kosztów prac niezbędnych do utrzymanie nieruchomości wspólnej w należytym stanie. Inwestycje i wszelkie prace zwiększające użyteczność nieruchomości wspólnych winny być pokrywane z odrębnych środków. Brak jest też podstaw do tego, aby wspólnotę, a zatem wszystkich właścicieli lokali, obciążać obowiązkiem pokrycia kosztów założenia kabli w mieszkaniach poszczególnych właścicieli. Koszt ten nie jest bowiem związany z nieruchomością wspólną. Każdy właściciel lokalu winien ponieść koszt instalacji okablowania w lokalu do niego należącym, zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali. Co się zaś tyczy postanowienia zawartego w § 6 uchwały nr (...) z dnia 31 stycznia 2003 r., to skoro niedopuszczalnym jest pokrycie inwestycji instalacji telewizji kablowej z funduszu remontowego, to jednocześnie brak podstaw do częściowego zwolnienia z należności na ten fundusz tych osób, które nie wyraziły zgodę na instalację telewizji w ich mieszkaniach. Uwzględniając zarzuty skarżącej, iż celem tej części uchwały było uznanie, nie zaś jak wskazał to Sąd Okręgowy obciążenie powyższych osób kwotą 100 zł, na podstawie art. 350 § 1 i 3 k.p.c. Sąd Apelacyjny z urzędu sprostował wyrok sądu pierwszej instancji. Zgodnie bowiem z treścią uchwały nr (...) z dnia 31 stycznia 2003 r., wspólnota postanowiła uznać te osoby kwotą 100 zł.

Należało natomiast co do zasady podzielić stanowisko skarżącej, iż Sąd Okręgowy nie był uprawniony do kwestionowania umocowania Zenona S. do działania w imieniu pozwanej wspólnoty jako członek jej zarządu. Ustawodawca nie przewidział instytucji nieważności uchwał wspólnoty z mocy prawa. Rozwiązanie to ma zagwarantować pewność i stabilność działania wspólnoty mieszkaniowej w obrocie prawnym. Powyższe powoduje, że dopóki uchwała nie zostanie w przewidzianym trybie uchylona, funkcjonuje w porządku prawnym i wiąże wspólnotę, jej członków, osoby trzecie oraz sąd. Stąd niezakwestionowanie uchwały przez uprawnione osoby w ustawowym terminie powoduje ich usankcjonowanie, nawet jeśli pozostają w sprzeczności z prawem. Powyższe ma decydujące znaczenia dla oceny uprawnienia Zenona S. do działania w imieniu wspólnoty jako jej organ. Uchwała powołująca go na członka zarządu nie została bowiem podważona w trybie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. Uchwała ta nie była również przedmiotem rozpoznania przez Sąd w niniejszej sprawie. Tym samym bezprzedmiotowe były rozważania Sądu Okręgowego o możliwości działania Zenona S. w imieniu wspólnoty, a podjęte przez ten Sąd działania polegające na zawiadamianiu wszystkich członków wspólnoty - zbędne.

Mając powyższe na uwadze, na mocy art. 385 k.p.c., Sąd Apelacyjny oddalił apelację, jako niezasadną.