Sam fakt korzystania z balkonu przez właściciela wyodrębnionego lokalu nie przesądza o przynależności do tego lokalu balkonu, w znaczeniu prawnym. W świetle tych okoliczności zasadnie jest zdaniem Sądu nałożenie obowiązku remontu balkonów w trybie art. 66 Prawa budowlanego na Wspólnotę Mieszkaniową. Wskazane wyżej przepisy stanowiły podstawę prawną zaskarżonej decyzji. Skoro konkretny przepis Prawa budowlanego pozwala na nałożenie obowiązków naprawczych na właściciela obiektu budowlanego bądź jego zarządcę, to nie można zarzucić skutecznie, iż decyzja adresowana do Wspólnoty Mieszkaniowej narusza prawo i jest skierowana do niewłaściwego adresata.

Sygn. akt VII SA/Wa 752/04

Wyrok Wojewódzki Sąd Administracyjny

z dnia 9 maja 2005 r.

Sentencja

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Leszek Kamiński, Sędzia NSA Bożena Walentynowicz ( spr.), Asesor WSA Grzegorz Czerwiński, Protokolant Sylwia Mackiewicz

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 kwietnia 2005r sprawy ze skargi Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej [...] na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] marca 2004 r. nr : [...] w przedmiocie nakazania wykonania określonych czynności skargę oddala.

Uzasadnienie

[...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia [...] marca 2004r. po rozpatrzeniu odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej budynku przy ul: [...] w W. od decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego [...] z dnia [...] lutego 2004r. na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 kpa uchylił zaskarżoną decyzję w całości i na podstawie art. 66 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej budynku przy ul: [...] w W.:

1. zakazanie użytkowania balkonów w budynku przy ul. [...] do czasu ich naprawy tj. do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości zagrażających bezpieczeństwu ludzi i mienia;
2. naprawę płyt balkonowych i balustrad balkonowych tego budynku po uprzednim wygrodzeniu strefy zagrożenia wokół budynku z zabezpieczeniem przejścia dla osób pieszych. Roboty wykonać pod nadzorem z uprawnieniami budowlanymi zgodnie z zasadami BHP i sztuką budowlaną.
3. ze względu na występujące zagrożenie bezpieczeństwa ludzi i mienia zgodnie z art. 108 kpa decyzji nadał rygor natychmiastowej wykonalności.
4. W uzasadnieniu decyzji podniesiono, iż Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego [...] po przeprowadzonym postępowaniu ustalił, iż stan techniczny balkonów budynku przy ul: [...] w W. jest niedopuszczalnie zły. Stwierdzono, że:
5. płyty balkonowe mają znaczne ubytki betonu a odsłonięte ich zbrojenie jest silnie skorodowane;
6. na balkonach są braki w obróbkach blacharskich;
7. płyty czołowe – osłonowe balkonów są znacznie zawilgocone a niektóre z nich są wychylone poza obrys balkonu;
8. balustrady balkonowe metalowe są skorodowane i niestabilne w miejscach mocowań z elewacją i płytą balkonową.

Powyższy bardzo zły stan techniczny potwierdza opinia techniczna sporządzona w 2002r. przez rzeczoznawcę budowlanego inż. J. D. Stwierdza się w niej, ze balkony opisane stwarzają realne niebezpieczeństwo groźnej w skutkach katastrofy budowlanej. Wobec powyższego organ pierwszej instancji rozpoznając sprawę ponownie po wcześniejszym uchyleniu decyzji Nr [...] z dnia [...] kwietnia 2003r., po raz wtóry decyzją nr [...] z dnia [...] lutego 2004r. na podstawie art. 66 w związku z art. 61 Prawa budowlanego nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej budynku przy ul: [...] w W. naprawę płyt balkonowych i balustrad balkonowych tego budynku po uprzednim wygrodzeniu strefy zagrożenia wokół budynku z zabezpieczeniem przejścia dla osób pieszych.

Organ ten stwierdził, że obowiązek nałożony podlega wykonaniu, gdy decyzja stanie się ostateczna.

Ze względu na występujące zagrożenie bezpieczeństwa ludzi i mienia zgodnie z art. 108 kpa niniejszej decyzji nadał rygor natychmiastowej wykonalności.

Organ odwoławczy rozpatrując ponownie odwołanie wniesione przez Wspólnotę Mieszkaniową podzielił stanowisko Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, który nałożył obowiązek naprawczy balkonów na Wspólnotę Mieszkaniową. Organ odwoławczy uznał jednak za konieczne uzupełnienie obowiązków, przez zakaz użytkowania tych balkonów do czasu wykonania ich naprawy. Uzasadnia to stan techniczny stwarzający realne niebezpieczeństwo groźnej w skutkach katastrofy.

Zakaz ten ma, więc na celu ochronę bezpieczeństwa mieszkańców i osób trzecich. Organ nie zgodził się ze stanowiskiem odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej, że za stan techniczny balkonów odpowiadać powinni właściciele lokali posiadających balkony.

W ocenie organów balkony stanowią części składowe budynku a nie lokali, co też wynika ze stanowiska Sądu Najwyższego zajętego w wyroku z dnia 22 listopada 1985r. II Cr 378/85. Sąd Najwyższy uznał w nim odpadnięcie fragmentu balustrady na balkonie jako oderwanie się części budowli a nie części składowej nieruchomości lokalowej.

Wg ustaleń organu w aktach notarialnych nabycia poszczególnych lokali mieszkalnych w budynku Nr [...] przy ul: [...] brak jest zapisu o przynależności balkonów do poszczególnych lokali. Nie odnosi się, więc do sprawy przepis art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali.

Skargę na powyższą decyzję organu odwoławczego złożyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego Wspólnota Mieszkaniowa budynku przy ul: [...] kwestionując adresowanie decyzji do niej. Domagała się uchylenia zaskarżonej decyzji jako naruszającej prawo i interes prawny członków Wspólnoty, którzy nie posiadają balkonów. Stanowiło to zdaniem skarżącej przerzucanie obowiązków i czynienie nakazów na cudzą nieruchomość.

Skarżący powołali się na stanowisko Sądu Najwyższego jak i Sądu Okręgowego w przedmiocie zaliczenia balkonów do części składowych lokalu, do którego bezpośrednio przynależą.

W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał swoje stanowisko z decyzji, wnosząc o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga pozbawiona jest usprawiedliwionych podstaw.

Przede wszystkim podkreślić należy, że kwestionowana decyzja wydana została w oparciu o przepisy prawa budowlanego, które ekspressis verbis określają adresata decyzji. Otóż "Rozdział 6" ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane dotyczący utrzymania obiektów budowlanych zawiera przepisy mające na celu zapewnienie właściwego użytkowania oraz utrzymania tych obiektów w należytym stanie technicznym.

Art. 61 Prawa budowlanego stanowi, że właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 tego prawa, zaś art. 5 ust. 2 stwierdza, że obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem, wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych ani sprawności technicznej.

Zgodnie z art. 66 w przypadku stwierdzenia, ze obiekt budowlany jest w:

1. nieodpowiednim stanie technicznym albo
2. jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, środowisku lub mieniu... właściwy organ nakazuje w drodze decyzji usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości określając termin wykonania obowiązku.

W decyzji tej organ może zakazać użytkowania obiektu lub jego części do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości.

Wskazane wyżej przepisy stanowiły podstawę prawną zaskarżonej decyzji. Skoro konkretny przepis Prawa budowlanego pozwala na nałożenie obowiązków naprawczych na właściciela obiektu budowlanego bądź jego zarządcę, to nie można zarzucić skutecznie, iż decyzja adresowana do Wspólnoty Mieszkaniowej [...] narusza prawo i jest skierowana do niewłaściwego adresata.

Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. "o własności lokali" ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota powstaje ex lege tzn. z mocy prawa z chwilą, gdy w określonej nieruchomości powstaną lokale zgodnie z regulacją ustawy "o własności lokali".

Zarząd Wspólnoty w myśl art. 21 ust. 1 cytowanej ustawy kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Z tej właśnie przyczyny obowiązki wynikające z art. 61 i 66 Prawa budowlanego dowolnego związane z utrzymaniem należytego stanu technicznego obiektu budowlanego, w którym funkcjonuje Wspólnota Mieszkaniowa winny być nałożone właśnie na ten podmiot.

Zauważyć trzeba, iż wskazane przepisy jednoznacznie określają przedmiot regulacji prawnej jako obiekt budowlany a nie lokale. Przez obiekt budowlany zgodnie z art. 3 ust. 1 Prawa budowlanego należy rozumieć budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi.

W sprawie niniejszej niesporny jest fakt, ze 49 balkonów istniejących w budynku Wspólnoty Mieszkaniowej ul: [...] znajduje się w stanie technicznym grożącym katastrofą budowlaną. Jest to, więc stan zagrażający życiu i mieniu ludzi zarówno użytkownikom tych balkonów jak i osobom trzecim. Ta okoliczność była powodem doprecyzowania obowiązków budowlanych w decyzji przez organ odwoławczy.

Organ ten nakazał wyłączenie balkonów przedmiotowych z użytkowania oraz wygrodzenie strefy zagrożenia wokół budynku i zabezpieczenia przejść dla pieszych.

Sąd podzielił stanowisko organu, że balkony w niniejszym budynku stanowią elementy elewacji i należą do części wspólnych budynku. Jak bowiem słusznie zauważono, żaden właściciel wyodrębnionego lokalu mieszkalnego nie ma indywidualnego tytułu prawnego do balkonu. Zgodnie zaś z wymogiem art. 8 ust. 1 ustawy o własności lokali "umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu, zawarta w formie aktu notarialnego, zawiera określenie rodzaju, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń przynależnych.

Sam fakt korzystania z balkonu przez właściciela wyodrębnionego lokalu nie przesądza o przynależności do tego lokalu balkonu, w znaczeniu prawnym. Jak ustalił organ, żadna z umów ustanowienia własności lokali w budynku [...] nie określa takiej przynależności balkonu do lokalu. Okoliczności tej nie kwestionuje skarżąca Wspólnota.

W świetle tych okoliczności zasadnie zdaniem Sądu obowiązek remontu balkonów w trybie art. 66 Prawa budowlanego został nałożony na Wspólnotę Mieszkaniową budynku [...].

Zauważyć trzeba, że zarzuty skargi ograniczają się do kwestii ponoszenia kosztów nakazanego remontu balkonów wobec faktu, że nie wszyscy członkowie Wspólnoty posiadają balkony.

Są to okoliczności drugorzędne w ocenie sądu, bowiem decyzja zawiera wyłącznie rozstrzygnięcie w zakresie nałożonych obowiązków budowlanych nie wypowiadając się nic na temat kosztów wykonania remontu.

Zgodnie z utrwalonym stanowiskiem orzecznictwa i przepisami Sad nie jest związany zarzutami skargi, ale przedmiotem rozstrzygnięcia.

Nie może, więc zajmować się problemami ponoszenia kosztów za remont balkonów ani dokonywać oceny interesu faktycznego członków Wspólnoty z punktu widzenia zasadności rozdziału tych kosztów na członków.

Ocennego stanowiska Sądu orzekającego w niniejszej sprawie nie podważa powoływany w skardze wyrok Sadu Najwyższego, stwierdzający, iż balkon stanowi część składową lokalu mieszkalnego, do którego przynależy.

Zauważyć jednak trzeba, że fakt przynależności balkonu do lokalu musi wynikać z treści umowy, ustanawiającej odrębną własność lokalu, zawartej w formie aktu notarialnego (art. 8 ustawy w/w).

Również bez znaczenia dla oceny prawnej zaskarżonej decyzji pozostaje złożony przez skarżącego wyrok Sadu Rejonowego [...] z dnia [...] października 2004r. dotyczący uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej [...] Nr [...] z dnia [...] maja 2004r. w przedmiocie przynależności balkonów i zasad ponoszenia kosztów za ich remont.

Powyższa uchwała została podjęta już po wydaniu zaskarżonej decyzji, a więc decyzji ostatecznej [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego Sąd administracyjny dokonuje kontroli zaskarżonego aktu uwzględniając stan faktyczny i stan prawny z daty wydania zaskarżonego aktu.

Mając na uwadze powyższe rozważania Wojewódzki Sąd Administracyjny nie znalazł uzasadnionych podstaw prawnych do uwzględnienia skargi. Z mocy art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270) orzeczono jak w sentencji.