Nałożenie obowiązku usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości (art. 66 pkt 1 i 3 Prawa budowlanego) na zarządcę obiektu budowlanego w żadnym wypadku nie oznacza stwierdzenia, iż uchybił on obowiązkom, jakie na zarządców nakłada Prawo budowlane. Nie przesądza też kogo będą obciążały koszty doprowadzenia obiektu budowlanego do należytego stanu.

Sygn. akt II OSK 637/05

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego

z dnia 15 marca 2006 r.

Naczelny Sąd Administracyjny.

w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Jerzy Bujko (spr.), Sędziowie NSA Maria Czapska-Górnikiewicz, Anna Łuczaj, Protokolant Mariusz Szufnara.

po rozpoznaniu w dniu 15 marca 2006 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Spółki "C." z o.o. z siedzibą w S. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 24 lutego 2005 r. sygn. akt 7/IV SA 4538/03 w sprawie ze skargi Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości Nr [...] w S. na decyzję Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] września 2003 r. Nr [...] w przedmiocie odmowy stwierdzenia nieważności decyzji oddala skargę kasacyjną.

Uzasadnienie

Wnioskiem z dnia 12 maja 2003 r. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością "C." w S., sprawująca w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości położonej przy A. Nr [...] w S. zarząd tą nieruchomością, oraz funkcję zarządu Wspólnoty, wystąpiła do Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego o stwierdzenie nieważności decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w S. z dnia [...] września 2001 r. i utrzymującej ją w mocy decyzji Zachodniopomorskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Szczecinie z dnia [...] listopada 2001 r. nakazujących spółce "C." wykonanie remontu wielorodzinnego budynku mieszkalnego położonego w S. przy A. Wymienione decyzje zostały wydane w związku ze stwierdzeniem, że przedmiotowy budynek znajduje się w złym stanie technicznym, a ekspertyza rzeczoznawcy budowlanego stwierdziła konieczność podjęcia działań wzmacniających konstrukcję tego budynku oraz jego remontu. We wniosku o stwierdzenie nieważności spółka "C." zarzuciła rażące naruszenie przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2000 r. Nr 106, poz. 1126 ze zm.), a w szczególności art. 61 i 66 wymienionej ustawy "poprzez przyjęcie odpowiedzialności zarządcy za zły stan techniczny budynku, a w konsekwencji obciążenie spółki "C." obowiązkiem remontu budynku". We wniosku podano też, że zarządca budynku nie ponosi żadnej odpowiedzialności za jego zły stan techniczny, bowiem przyczyną tego stanu są prace modernizacyjno-remontowe prowadzone na parterze przez p. M. Błędne też było, zdaniem wnioskodawcy, nałożenie na niego – jako zarządcę – obowiązku wyremontowania budynku, zamiast na właściciela, czyli Wspólnotę Mieszkaniową.

Główny Inspektor nadzoru Budowlanego decyzją z dnia [...] lipca 2003 r., utrzymaną następnie w mocy decyzją z dnia [...] września 2003 r., odmówił stwierdzenia nieważności decyzji objętych wnioskiem. Uzasadniając te decyzje organ wskazał, że decyzje Powiatowego i Wojewódzkiego Inspektorów Nadzoru Budowlanego z dnia [...] listopada i [...] listopada 2001 r. nie są dotknięte żadną z wad uzasadniających stwierdzenie ich nieważności. W szczególności nie zostały one wydane z rażącym naruszeniem prawa, bowiem organy nadzoru budowlanego mogły – zgodnie z art. 61 i art. 66 Prawa budowlanego – nałożyć obowiązek doprowadzenia przedmiotowego budynku do należytego stanu technicznego zarówno na właściciela tego budynku jak i jego zarządcę.

Na decyzję Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] listopada 2003 r. utrzymującą w mocy własną decyzje z dnia [...] lipca 2003 r. Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości Nr [...]w S. wniósł skargę do Naczelnego Sądu Administracyjnego. W skardze ponowiono twierdzenia co do istnienia wskazanych przepisami art. 156 § 1 pkt 2 kpa i art. 159 § 1 kpa przesłanek stwierdzenia nieważności decyzji objętych wnioskiem i wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji jako niegodnej z prawem oraz zasądzenie kosztów procesu.

W odpowiedzi na tę skargę Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego wniósł o jej oddalenie i odwołał się do własnej argumentacji co do braku podstaw do stwierdzenia nieważności. Jednocześnie podał, iż decyzja nakładająca obowiązek przeprowadzenia remontu budynku mieszkalnego powinna być skierowana do Wspólnoty Mieszkaniowej, lecz skierowanie jej do zarządu tej Wspólnoty nie stanowi rażącego naruszenia prawa.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie właściwy po dniu 1 I 2004 r. do rozpoznania tej sprawy, wyrokiem z dnia 24 lutego 2005 r., skargę oddalił. Sąd uznał, iż skarga ta jest nieuzasadniona, bowiem zgodnie z prawem obowiązki remontu budynku przy A. w S. nałożono na zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej tego budynku, a doręczono go zarządowi Spółki "C." – pełniącemu funkcje zarządcy budynku i zarządu tej Wspólnoty. Stosunki pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową i działającym w jej imieniu zarządcą regulują przepisy prawa, w tym ustawa o własności lokali, a także umowy. Prowadzone na ich podstawie rozliczenia Wspólnoty z zarządcą, a także członków Wspólnoty pozostają poza kompetencjami organów administracji i sądów administracyjnych. Dlatego stanowisko skarżącego zmierzające do określenia odpowiedzialności za przyczyny, które spowodowały konieczność remontu, w niniejszym postępowaniu nie mogło być uwzględnione.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 24 II 2005 r. zaskarżyła w całości Spółka z o.o. "C." w S. Zarzuciła mu błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie przepisów art. 61 i 66 Prawa budowlanego polegające na przyjęciu, iż nakaz remontu nieruchomości położonej przy A. w S. skierowano do właściciela a nie zarządcy nieruchomości, co w konsekwencji skutkowało rażącym naruszeniem prawa stanowiącym podstawę stwierdzenia nieważności decyzji.

W uzasadnieniu tej skargi podano, że wyrok Sądu I instancji i wszystkie wydane w tej sprawie decyzje pomijają, iż zarząd Wspólnoty – spółka "C." – nie uchybił żadnym swoim obowiązkom, jakie na zarządców nakłada prawo budowlane. W konsekwencji nakaz wykonania określonych prac budowlanych powinien być wystawiony na właściciela budynku. Stanowisko Sądu I instancji pomija więc istniejące podstawy stwierdzenia nieważności decyzji, co uzasadnia wniosek o uchylenie tego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania oraz zasądzenie kosztów postępowania sądowego.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna jest nieuzasadniona.

Zaskarżone obecnie decyzje administracyjne zostały wydane w nadzwyczajnym postępowaniu o stwierdzenie nieważności decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w S. z dnia [...] września 2001 r. i utrzymującej ją w mocy decyzji Zachodniopomorskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Szczecinie z dnia [...] listopada 2001 r. Uwzględnienie wniosku o stwierdzenie nieważności tych decyzji wymagałoby uprzedniego stwierdzenia, że zostały one wydane z rażącym naruszeniem prawa. Zgodnie bowiem z przepisem art. 156 § 1 pkt 2 kpa organ administracji publicznej stwierdza nieważność decyzji, która została wydana bez podstawy prawnej lub z rażącym naruszeniem prawa. Nie każda więc wadliwość decyzji i nie każde naruszenie prawa przy jej wydaniu stanowią podstawę do stwierdzenia jej nieważności, lecz tylko naruszenie mające charakter rażący. Naruszenie prawa o takim charakterze ma miejsce wówczas, gdy czynności zmierzające do wydania decyzji administracyjnej oraz sposób załatwiania sprawy w niej wyrażony stanowią zaprzeczenie stanu prawnego sprawy i nie dadzą się pogodzić z obowiązującym porządkiem prawnym.

Wbrew zarzutom skargi kasacyjnej w przeprowadzonym postępowaniu nie stwierdzono nie tylko rażącego, lecz żadnego naruszenia prawa. Zgodnie bowiem z art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2000 r. Nr 106, poz. 1126 ze zm.) w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania kwestionowanych decyzji obowiązek utrzymywania budynku w należytym stanie technicznym obciąża zarówno jego właściciela jak i zarządcę. Dlatego też w razie stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym lub jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, środowiska albo bezpieczeństwu mienia właściwy organ wydaje decyzję nakazującą usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości (art. 66 pkt 1 i 3 Prawa budowlanego). Adresatem takiej decyzji może być zarówno właściciel jak i zarządca nieruchomości, bowiem na obu tych podmiotach spoczywa obowiązek utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym i estetycznym. Nałożenie takiego obowiązku na zarządcą obiektu budowlanego w żadnym wypadku nie oznacza stwierdzenia, iż uchybił on obowiązkom, jakie na zarządców nakłada prawo budowlane. Nie przesądza też – jak trafnie stwierdził to Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w uzasadnieniu swego wyroku – kogo będą obciążały koszty doprowadzenia obiektu budowlanego do należytego stanu. Organy administracyjne nie są bowiem właściwe do dokonywania wzajemnych rozliczeń pomiędzy zarządcą budynku a wspólnotą jego właścicieli, a także pomiędzy tymi współwłaścicielami i nie rozstrzygały tych kwestii decyzjami administracyjnymi. Trzeba też zauważyć, iż obowiązek dokonania remontu został nałożony w decyzji organu I instancji na skarżącą nie jako zarządcę budynku, lecz jako zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej, a więc obciąża on tę Wspólnotę, a nie Spółkę z o.o. "C.".

Należy więc uznać, że skarga kasacyjna nie przedstawia żadnych uzasadnionych zarzutów, co skutkuje jej oddalenie zgodnie z art. 184 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).