Przewidziany w art. 18 ust. 2a u.w.l. obowiązek zaprotokołowania uchwały przez notariusza dotyczy wyłącznie uchwały właścicieli lokali o zmianie ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Nie dotyczy natomiast uchwały o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu, będącego organem wspólnoty mieszkaniowej.

Sygn. akt I CK 108/03

Wyrok Sądu Najwyższego

z dnia 14 stycznia 2004 r.

Sąd Najwyższy w składzie: SSN  Jan Górowski (przewodniczący), SSN  Barbara Myszka (sprawozdawca), SSN  Henryk Pietrzkowski, Protokolant  Anna Matura

w sprawie z powództwa Macieja i Anety G.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej o uchylenie uchwał, po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 14 stycznia 2004 r., kasacji strony pozwanej od wyroku Sądu Okręgowego z dnia 16 stycznia 2002 r., uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Sąd Rejonowy w Wołominie, po rozpoznaniu sprawy z powództwa M.G i A.G. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. K. w M. - wyrokiem z dnia 30 października 2001 r. uchylił uchwały nr 7 i 8 podjęte przez pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową w dniu 26  października 2000 r.

Istotne elementy stanu faktycznego przyjętego za podstawę orzeczenia przedstawiały się następująco.

Powodowie są właścicielami lokalu mieszkalnego, usytuowanego w budynku położonym przy ul. K w M., oraz lokalu użytkowego nr 13 (garażu), znajdującego się w budynku położonym na działce nr  ... przy ul. K. 10. Ogół właścicieli, których lokale znajdują się w  każdym z tych budynków, tworzy odrębną wspólnotę mieszkaniową.

Zgodnie z umową notarialną o ustanowieniu odrębnej własności lokali, zarząd nieruchomością położoną przy ul K. 10 wykonywała do dnia 31  grudnia 1999 r. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością pod firmą T.B. Uchwałą z dnia 20 grudnia 1999 r., zaprotokołowaną przez notariusza, pozwana Wspólnota Mieszkaniowa powołała dwuosobowy zarząd, do którego wybrała A.D. i J.G., powierzyła wymienionym sprawowanie zarządu do dnia 31 stycznia 2000 r., i  upoważniła je do zawarcia umów z zarządcą i administratorem o wykonywanie zarządu nieruchomością wspólną. W dniu 25 stycznia 2000 r. A.D. i J.G., w imieniu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, zawarły umowę o zarząd i administrowanie nieruchomością wspólną z P.U.A. „M." reprezentowanym przez Z.M. Na nadzwyczajnym zebraniu w dniu 27 stycznia 2000 r. pozwana Wspólnota Mieszkaniowa podjęła z kolei uchwałę o powołaniu komisji rewizyjnej, do której wybrane zostały A.D. i J.G.

W dniu 26 października 2000 r. odbyło się zebranie pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, zwołane z inicjatywy komisji rewizyjnej. O terminie i miejscu zebrania zawiadomiono właścicieli lokali przez wywieszenie ogłoszeń na klatkach schodowych budynku przy ul K. 10. W dniu tym Wspólnota Mieszkaniowa podjęła sporne uchwały nr 7 i nr 8. W pierwszej z nich powołano - w miejsce dotychczasowej komisji rewizyjnej - zarząd Wspólnoty, do którego wybrano A.D. i J.G., a ponadto upoważniono nowo powołany zarząd do weryfikacji umowy z dnia 25 stycznia 2000 r., zawartej z  P.U.A. „M.", przez zastąpienie dotychczasowych określeń: „komisja rewizyjna", „zarządca administrator" oraz „zarządzanie" odpowiednio określeniami: „zarząd", „administrator", „administrowanie", i zobowiązano P.U.A. „M." do przedstawienia zarządowi wyciągu z rachunku bankowego Wspólnoty za okres od 1 stycznia do 1 listopada 2000 r. Natomiast w drugiej określono tryb korzystania przez administratora z rachunku bankowego Wspólnoty w ten sposób, że wprowadzono obowiązek składania pisemnego wniosku z określeniem celu i  terminu wypłaty oraz obowiązek uzyskania pisemnej akceptacji jednego z  członków zarządu. Uchwały, o których mowa, nie zostały zaprotokołowane przez notariusza. Za ich przyjęciem oddano głosy reprezentujące 0,50892 udziałów, w  tym reprezentujące 0,04101 udziałów - w drodze indywidualnego zbierania głosów.

O treści tych uchwał powodowie dowiedzieli się w dniu 30 marca 2001 r.

Sąd Rejonowy podkreślił, że, zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24  czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. - dalej: „u.w.l."), właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę właścicieli lokali do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Przepis ten uprawniał powodów, jako właścicieli lokalu wchodzącego w skład nieruchomości przy ul. K. 10, do wytoczenia powództwa o uchylenie spornych uchwał. Powództwo należy - zdaniem Sądu Rejonowego - uznać za uzasadnione, ponieważ z naruszeniem art. 32 ust. 1 i 2 u.w.l. powodowie nie zostali zawiadomieni o zebraniu zwołanym na dzień 26 października 2000 r., a ponadto - z  naruszeniem art. 18 ust. 2a u.w.l. - sporne uchwały nie zostały zaprotokołowane przez notariusza.

Apelacja pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej została przez Sąd Okręgowy oddalona wyrokiem z dnia 16 stycznia 2002 r. Sąd Okręgowy uznał za trafne stanowisko Sądu pierwszej instancji, że sporne uchwały zostały podjęte niezgodnie z przepisami prawa. Według art. 32 ust. 1 u.w.l., o zebraniu właścicieli należy bowiem zawiadomić każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania, a według art. 23 ust. 3 u.w.l., o  treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien być powiadomiony na piśmie. Na zebraniu w dniu 26 października 2000 r. doszło, zdaniem Sądu Okręgowego, do zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną, bowiem pierwotnie ustalony sposób zarządu obowiązywał tylko do 31 grudnia 1999 r., w akcie notarialnym z dnia 20 grudnia 1999 r. przewidziano sposób zarządu przez zarząd Wspólnoty do 31 stycznia 2000  r., a następnie przez powierzenie zarządu osobie fizycznej lub prawnej. Skoro wolą pozwanej w dniu 26 października 2000 r. było ponowne powierzenie zarządu zarządowi Wspólnoty, utworzonemu w miejsce komisji rewizyjnej, to tym samym nastąpić miała zmiana sposobu zarządu. W takim zaś wypadku - ze względu na treść art. 18 ust. 2a u.w.l. - konieczne było zaprotokołowanie uchwały przez notariusza. Konkludując, Sąd Okręgowy uznał, że zaskarżone uchwały zostały podjęte niezgodnie z przepisami prawa, że popełnione uchybienia formalne mogły mieć wpływ na wynik głosowania, i wreszcie, że z tych przyczyn merytoryczna ocena spornych uchwał stała się bezprzedmiotowa.

W kasacji od wyroku Sądu Okręgowego pozwana - zarzucając naruszenie przepisów art. 18, art. 20 ust. 1 i art. 25 ust. 1 u.w.l. oraz sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z zebranym materiałem dowodowym - wnosiła o jego „zmianę i oddalenie powództwa" ewentualnie uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Zdaniem skarżącej Sąd Okręgowy wadliwie ocenił, że zaskarżone uchwały dotyczyły zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną i błędnie uznał, że uchwała o wyborze zarządu, o którym mowa w art. 20 ust. 1 u.w.l., powinna być zaprotokołowana przez notariusza oraz że zaskarżone uchwały naruszają interes powodów, jako właścicieli lokalu.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Skarżąca ma rację zarzucając, że Sąd Okręgowy nie dostrzegł różnicy między pojęciem zarządu w ujęciu art. 18 u.w.l. i w ujęciu art. 20 u.w.l.

Analiza treści ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.) prowadzi do wniosku, że pojęcie zarządu, którym posłużył się w niej ustawodawca, występuje w dwóch różnych znaczeniach, mianowicie w znaczeniu funkcjonalnym oraz w znaczeniu podmiotowym.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 u.w.l., właściciele lokali mogą w umowie o  ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a  w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej, którą ustawodawca w innym miejscu nazywa zarządcą (np. art. 14 pkt 5, art. 24, art. 29, art. 30, art. 31, art. 32 czy art. 32a u.w.l.). W przepisie tym jest mowa o zarządzie w znaczeniu funkcjonalnym, bowiem chodzi w nim o zarządzanie nieruchomością wspólną, czyli podejmowanie czynności faktycznych i prawnych koniecznych dla utrzymania tej nieruchomości. Zarządca jest przy tym osobą trzecią, a więc podmiotem odrębnym od samej wspólnoty. Pojęcie zarządu w znaczeniu funkcjonalnym występuje w licznych innych przepisach ustawy, w tym w art. 13 ust.  1, art. 14, art. 15, art. 22, art. 27, art. 30 ust. 2 pkt 1 czy w art. 33 u.w.l.

Według art. 20 u.w.l., jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami nie wyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona (ust. 1); zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w  każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani (ust. 2). Zarząd - jak wynika z art. 21 ust. 1 u.w.l. - kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. W przytoczonych przepisach jest mowa o zarządzie w znaczeniu podmiotowym, bowiem chodzi w nich o organ wspólnoty mieszkaniowej, która - jak wynika z art. 6 u.w.l. - może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Zarząd, który jest wybierany w trybie art. 20 ust. 1 u.w.l., nie jest podmiotem odrębnym od wspólnoty, lecz organem wchodzącym w skład jej struktury organizacyjnej, a  działanie tego zarządu jest w istocie działaniem samej wspólnoty. Pojęcie zarządu w znaczeniu podmiotowym występuje w licznych innych przepisach ustawy, w tym w art. 13 ust. 2, art. 22, art. 23 ust. 1, art. 24, art. 26, art. 28, art. 29, art. 30, art. 31, art. 32 czy w art. 32a u.w.l.

Przewidziany w art. 18 ust. 2a u.w.l. obowiązek zaprotokołowania uchwały przez notariusza dotyczy wyłącznie uchwały właścicieli lokali o zmianie ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Nie dotyczy natomiast uchwały o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu, będącego organem wspólnoty mieszkaniowej.

Trzeba zgodzić się z zarzutem podniesionym w kasacji, że Sąd Okręgowy błędnie uznał zaskarżoną uchwałę z dnia 26 października 2000 r. o powołaniu - w  miejsce dotychczasowej komisji rewizyjnej - zarządu Wspólnoty, do którego wybrano A.D. i J.G., za uchwałę o zmianie ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną (art. 18 ust. 2a u.w.l.). Podnosząc ten zarzut skarżąca powołała się na sprzeczność istotnych ustaleń Sądu Okręgowego z  zebranym w sprawie materiałem dowodowym, co nie odpowiada wymaganiu przytoczenia podstawy kasacyjnej (art. 393¹ k.p.c.). Istota postawionego zarzutu sprowadza się jednak do zakwestionowania prawidłowości dokonanej kwalifikacji prawnej zaskarżonych uchwał, co sprawia, że zarzut ten mieści się w ramach niewadliwie wywiedzionej przez skarżącą podstawy kasacyjnej określonej w  art.  393¹ pkt 1 k.p.c. Przyczyną błędnej kwalifikacji prawnej uchwały nr 7 był niewątpliwie wspomniany na wstępie brak rozróżnienia pojęcia zarządu w  znaczeniu funkcjonalnym i w znaczeniu podmiotowym. Nie ulega wątpliwości, że uchwała nr 7 dotyczyła wyboru zarządu jako organu wspólnoty, nie zaś zmiany ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Jak trafnie zauważa skarżąca, sposób zarządu nieruchomością wspólną nie uległ żadnej zmianie, ponieważ zarządcą pozostało w dalszym ciągu Przedsiębiorstwo Usług Administracyjnych „M.". Również uchwała nr 8 nie może być uznana za uchwałę o zmianie sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Konkludując, trzeba stwierdzić, że Sąd Okręgowy, w wyniku błędnej kwalifikacji prawnej zaskarżonych uchwał - z naruszeniem art. 18 ust. 2a u.w.l. - przyjął, iż powinny być one zaprotokołowane przez notariusza.

Trzeba zgodzić się natomiast z oceną Sądu Okręgowego, według której właściciele lokali nie zostali prawidłowo zawiadomieni o terminie zebrania w dniu 26  października 2000 r. Skarżąca nie zakwestionowała zresztą trafności stanowiska, że wywieszenie ogłoszeń na klatkach schodowych nie odpowiadało wymaganiom przewidzianym w art. 32 u.w.l.

Niezawiadomienie członka wspólnoty mieszkaniowej o terminie zebrania właścicieli nie stanowi jednak bezwzględnej podstawy uchylenia uchwały przez sąd, może być natomiast taką podstawą wówczas, jeżeli zostanie wykazane, że uchybienie to mogło mieć wpływ na treść uchwały w zakresie wskazanym w art. 25 ust. 1 u.w.l. (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 października 2002 r., IV  CKN 1351/00, nie publ.). Według powołanego przepisu, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z  umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Skarżąca trafnie zarzuciła w kasacji, że Sąd Okręgowy nie rozważył przesłanek określonych w art. 25 ust. 1 u.w.l.

Nie można też odmówić racji skarżącej, że stanowisko Sądu Okręgowego w  kwestii wpływu popełnionych uchybień formalnych na wynik głosowania wyrażone zostało bez zbadania wielkości udziałów poszczególnych właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej.

Z przytoczonych wyżej powodów Sąd Najwyższy na podstawie art. 393¹³ § 1 k.p.c. oraz art. 108 § 2 w związku z art. 393¹⁹ k.p.c. uchylił zaskarżony wyrok i  przekazał sprawę Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu Sadowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego.