Wspólnota mieszkaniowa podejmuje decyzje tylko w sprawach dotyczących zarządu nieruchomością wspólną w granicach zakreślonych prawem. Tym samym w zakresie dysponowania środkami pieniężnymi właścicieli, przekazanymi jej do rozliczenia się, nie ma żadnych uprawnień. To nadal są pieniądze właścicieli lokali, a nie wspólnoty i nie może ona, nawet gdy chce tego większość właścicieli, zmieniać ich przeznaczenia, także wtedy, gdy okaże się, że wydatki, na poczet których były uiszczane, były niższe niż przewidywano. Nadpłata stanowi własność właściciela i tylko on może zadecydować co z tymi środkami zrobić. Może je przeznaczyć na fundusz remontowy, ale nie musi. Wspólnota nie ma uprawnień do podejmowania za niego decyzji w tym zakresie.

Sygn. akt I ACa 1309/00

Wyrok Sądu Apelacyjnego

z dnia 22 lutego 2001 r.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie.

Sąd Apelacyjny w Warszawie, po rozpoznaniu w dniu 22 lutego 2001 r. na rozprawie sprawy z powództwa Heleny C. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej „S.I.” w W. o uchylenie uchwał, na skutek apelacji pozwanej, od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 22 listopada 1999 r. III C 869/99

oddala apelację.

Uzasadnienie

W pozwie z dnia 28 kwietnia 1998 r., H.C. wniosła o stwierdzenie nieważności uchwał:

1. Nr (...) w sprawie przeznaczenia nadpłaty za 1998 r. na świadczeniach właścicieli w kwocie 10.834,95 zł na fundusz remontowy;
2. Nr (...) w sprawie przeznaczenia środków Wspólnoty Mieszkaniowej, zdeponowanych na lokatach bankowych w kwocie 40.000 zł na wykonanie niezbędnych prac remontowych w ramach przyjętego planu gospodarczo-finansowego Wspólnoty na remonty w 1999 r., podjętych przez Wspólnotę Mieszkaniową „S.I.” w W. w dniu 19 marca 1999 r., jako sprzecznych z prawem.

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa.

Wyrokiem z dnia 22 listopada 1999 r. Sąd Okręgowy w Warszawie uchylił zaskarżone przez powódkę uchwały i zasądził od pozwanej na rzecz powódki zwrot kosztów procesu. Orzeczenie powyższe sąd I instancji oparł na następujących ustaleniach i rozważaniach. Powódka, jako właścicielka lokalu mieszkalnego Nr 13, jest członkiem pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej „S.I.” stanowiącej ogół właścicieli wyodrębnionych 32 lokali mieszkalnych nieruchomości przy ul. R. 20 w W.

W dniu 19 marca 1999 r., pozwana Wspólnota podjęła m.in. dwie zaskarżone uchwały. Pierwsza z nich (...) dotyczyła przeznaczenia nadpłaty za 1998 r. na świadczeniach właścicieli w kwocie 10.834,95 zł na fundusz remontowy. Druga zaś (...) dotyczyła przeznaczenia środków Wspólnoty zdeponowanych w lokatach bankowych w kwocie 40.000 zł na wykonanie prac remontowych wspólnego budynku. Środki te (40.000 zł) to nadwyżki na świadczeniach indywidualnych właścicieli lokali.

Zdaniem Sądu Okręgowego, powództwo jest zasadne, gdyż zaskarżone uchwały są sprzeczne z prawem. Zgodnie bowiem z umową zarządu nieruchomością wspólną i ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, przedmiotem uchwał właścicieli mogą być stawki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Nie mogą one natomiast dotyczyć wydatków ponoszonych przez właściciela, a związanych z utrzymaniem jego lokalu. Opłaty te są bowiem wpłacane zaliczkowo i podlegają rozliczeniu z końcem danego roku, zaś wszelkie nadwyżki winny podlegać zwrotowi właścicielowi lokalu lub być zaliczone na poczet jego świadczeń indywidualnych na następny rok kalendarzowy. Zaskarżone uchwały zostały zaś podjęte sprzecznie z powyższymi zasadami, a zatem są one niezgodne z przepisami prawa.

Rozważając, czy w takiej sytuacji należy uznać je za nieważne czy też uchylić, Sąd Okręgowy uznał, że ponieważ przepisy ustawy o własności lokali nie zawierają żadnego uregulowania odnośnie do orzeczenia w przypadku zaskarżenia uchwał niezgodnych z prawem, poprzez analogię należy zastosować przepis art. 42 Prawa spółdzielczego, który nakazuje uchylić uchwałę walnego zgromadzenia członków sprzeczną z prawem.

W apelacji od powyższego wyroku, pozwana Wspólnota zarzuciła orzeczeniu sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego poprzez przyjęcie, że zaliczki indywidualne na świadczenia dokonywane przez właścicieli, o których mowa w zaskarżonych uchwałach, nie były rozliczane i co roku nie są rozliczane do zera oraz naruszenie prawa materialnego przez błędną jego wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, w szczególności art. 13 ustawy o własności lokali.

Zarzucając powyższe, skarżąca wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa.

Powódka wniosła o oddalenie apelacji.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja jest niezasadna.

Przekonanie pozwanego - na jakie powołuje się w apelacji - a mianowicie, że zebranie wspólnoty mieszkaniowej posiada prawo podjęcia uchwał w sprawie przeznaczenia nadwyżki zaliczek indywidualnych (uiszczanych przez właścicieli na pokrycie świadczeń związanych z zajmowanymi przez nich lokalami, tj. na centralne ogrzewanie, wodę, itp.) na potrzeby wspólnoty, nie znajduje oparcia w przepisach prawa. Pogląd pozwanego, że co nie jest zabronione przez ustawę o własności lokali jest dla wspólnoty dozwolone, jest z założenia nieprawidłowy i nie może się ostać.

Wspólnota mieszkaniowa, czyli ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, ma tylko tyle praw w zakresie decydowania o wspólnej nieruchomości oraz świadczeniach poszczególnych właścicieli lokali, ile przewiduje to prawo. Podejmuje ona decyzje w formie uchwał, ale tylko w granicach wyznaczonych prawem, a w szczególności ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. 1994 r. Nr 85 poz. 388 ze zm.). Określa ona precyzyjnie prawa i obowiązki członków wspólnoty i zakres zarządu nieruchomością wspólną i tylko w zakresie określonym przepisami tej ustawy wspólnota może podejmować uchwały wiążące wszystkich jej członków.

Zgodnie z nimi, obowiązkiem właściciela lokalu jest pokrywanie dwojakiego rodzaju wydatków.

Pierwsze - to koszty zarządu nieruchomością wspólną, na które składają się głównie wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne o ile nie są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy (art. 14 ustawy). Na pokrycie powyższych kosztów właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat (art. 15 ustawy), których wysokość ustala w formie uchwały wspólnota (art. 22 ust. 3 pkt 3 ustawy). Środki uiszczone na tej podstawie mogą być przeznaczone tylko na zarząd nieruchomością wspólną, a gdy po ich rozliczeniu na koniec roku obrachunkowego okaże się, że wpłaty były wyższe niż wydatki, powstałą nadwyżkę, wspólnota może przeznaczyć na powiększenie funduszu remontowego lub inny cel związany z zarządem nieruchomością wspólną.

Drugi rodzaj wydatków ponoszony przez właścicieli - to wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu (art. 13 ust. 1 ustawy). Chodzi tu głównie o koszty zużytej przez właściciela energii cieplnej oraz wody, wywóz nieczystości. Zarząd wspólnoty w zakresie dostawy energii cieplnej i wody do poszczególnych lokali występuje praktycznie jedynie jako pośrednik między dostawcami a odbiorcami - czyli właścicielami lokali. Zawiera umowy na dostawę i rozlicza się z dostawcami, a środki na ten cel otrzymuje od właścicieli lokali. Płacą oni z reguły za zużytą wodę według wskazań wodomierzy lub ryczałtu (gdy nie mają wodomierzy) i zaliczek na centralne ogrzewanie, które rozliczane są po zakończeniu sezonu grzewczego. Pieniądze wpłacane na powyższe opłaty nie stają się środkami wspólnoty. Ze środków tych wspólnota ma obowiązek rozliczyć się, tj. po zakończeniu roku obrachunkowego winna wskazać ile wynosiły rzeczywiste wydatki na utrzymanie każdego lokalu (c.o., woda, wywóz śmieci, itp.), jaką kwotę na ten cel wpłacił każdy z właścicieli i w przypadku, gdy jego wpłata przewyższa wydatki, różnica winna mu być zwrócona lub zaliczona na poczet przyszłych wydatków na ten sam cel.

Pozwana co do zasady nie kwestionuje powyższego stanowiska. Istota sporu sprowadza się do tego, czy wbrew powyższej zasadzie, wspólnota może postanowić, że nadwyżka jaką posiadają właściciele lokali z tytułu wpłat na utrzymanie ich lokali, może zostać przesunięta na fundusz remontowy, czyli na koszty zarządu nieruchomością wspólną.

Sąd Apelacyjny w pełni podziela pogląd Sądu Okręgowego, że na tak postawione pytanie należy odpowiedzieć przecząco. Jak już wyżej podniesiono, wspólnota podejmuje decyzje tylko w sprawach dotyczących zarządu nieruchomością wspólną w granicach zakreślonych prawem. Tym samym, w zakresie dysponowania środkami pieniężnymi właścicieli przekazanymi jej do rozliczenia się, nie ma żadnych uprawnień. To nadal są pieniądze właścicieli lokali, a nie wspólnoty i nie może ona, nawet gdy chce tego większość właścicieli, zmieniać ich przeznaczenia, także wtedy, gdy okaże się, że wydatki, na poczet których były uiszczane, były niższe niż przewidywano. Nadpłata stanowi własność właściciela i tylko on może zadecydować co z tymi środkami zrobić. Może je przeznaczyć na fundusz remontowy, ale nie musi. Wspólnota nie ma uprawnień do podejmowania za niego decyzji w tym zakresie. Wspólnota działa w granicach ściśle określonych w ustawie. Nie dotyczy jej zasada, że co nie jest zakazane jest dozwolone, chyba że tylko w ramach uprawnień jakie jej przysługują, a więc w zakresie czynności związanych z zarządem nieruchomością wspólną. Pozyskiwanie środków na fundusz remontowy nie może odbywać się w sposób niezgodny z prawem i z naruszeniem praw członków wspólnoty wynikających z ustawy.

Wspólnota najpierw winna określić potrzeby w zakresie prac remontowych, środków niezbędnych do ich realizacji, plan niezbędnych prac, wysokość obciążeń każdego właściciela z tego tytułu, termin wpłat. Wówczas ci właściciele, którzy mieli nadpłaty na świadczeniach indywidualnych, mogą zwrócić się do zarządu o ich przeniesienie na fundusz remontowy, aby w ten sposób pokryć swoje zobowiązanie z tego tytułu. Nie może jednak uczynić tego za niego wspólnota, gdyż jak już wyżej wywiedziono, ta materia nie podlega jej uprawnieniom. Okoliczność, że taki sposób skraca proces decyzyjny i ogranicza zespół czynności księgowych i faktycznych związanych z rozliczeniem zaliczek, nie może być usprawiedliwieniem dla działania sprzecznego z prawem, z prawami właścicieli lokali. Wbrew zarzutowi apelacji, Sąd Okręgowy nie ustalił, że zaliczki indywidualne na świadczenia właścicieli za ich lokale nie były rozliczane do zera. Sąd ten ustalił tylko, że nadwyżki winny być zwrócone właścicielom lub zaliczone na poczet ich świadczeń indywidualnych na następny rok, co w pozwanej wspólnocie nie miało miejsca. Ustalenie to jest bezsporne i nie było kwestionowane przez pozwaną. Sąd Okręgowy nie naruszył też przepisu art. 13 ustawy o własności lokali. Jak już wyżej podniesiono, Sąd Apelacyjny w pełni podziela pogląd, że wspólnota nie może podejmować uchwał w przedmiocie wydatków ponoszonych przez poszczególnych właścicieli na utrzymanie ich lokali na mocy art. 13 ustawy.

Mając powyższe na uwadze, na mocy art. 385 kpc, Sąd Apelacyjny oddalił apelację, jako niezasadną.