Sygn. akt I ACa 195/05

Wyrok Sądu Apelacyjnego

z dnia 22 września 2005 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie I Wydział Cywilny.

Teza

W myśl dodanego ustawą z dnia 16.3.2000 r. (Dz.U.00.29.355) przepisu art. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali, sposób liczenia głosów korzystny dla właścicieli nie dysponujących większością udziałów stosuje się "na żądanie", którego zgłoszenie wywiera skutek automatycznie.

Uzasadnienie

Miasto stołeczne Warszawa pozwało Wspólnotę Mieszkaniową "T. 66" w W. o uchylenie pięciu uchwał podjętych na Zebraniu Wspólnoty w dniu 12.3.2004 r. nr 1, 2, 3, 4 i 5 dotyczących: przyjęcia sprawozdania zarządu z działalności w roku 2003, udzielenia absolutorium za rok 2003, odwołania dotychczasowego zarządu, wyboru nowego zarządu, rejestracji Wspólnoty, udzielenia pełnomocnictwa zarządowi do zawarcia umów i uchylenia rocznego planu gospodarczego na rok 2004. Powód zarzucił przede wszystkim nieuprawnione przyjęcie zasady liczenia głosów według formuły: jeden właściciel - jeden głos, ponieważ wbrew zapisom w aktach notarialnych powódka ma 81,338% udziałów, a zgłaszający żądanie nie dysponują wymaganymi 20 procentami. Poza tym, nie zrealizowano żadnego porządku obrad, nie odwołano dotychczasowego zarządu (dot. uchwały nr 2), uchwały nr 3 i 4 podjęto bez podstawy prawnej, a uchwała nr 5 powinna być poprzedzona uchwałą o wysokości zaliczki na rok 2004.

Wyrokiem z dnia 12.1.2005 r. Sąd Okręgowy w Warszawie uwzględnił powództwo i zasądził od pozwanej na rzecz powoda zwrot kosztów procesu.

Sąd ten ustalił, że w dniu 12.3.2004 r. odbyło się zebranie właścicieli Wspólnoty "T. 66" w W., na które przybyło siedmiu właścicieli lokali wyodrębnionych, pełnomocnik właściciela lokalu nr 26 i pełnomocnik miasta stołecznego Warszawy. Właściciele lokali wyodrębnionych zgłosili żądanie wprowadzenia głosowania według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos. Żądanie to poddano pod głosowanie, w którym "przeciwko" był pełnomocnik m.st. Warszawy. Wszystkie skarżone uchwały zostały poddane głosowaniu według zasady jeden właściciel - jeden głos. Pełnomocnik miasta stołecznego Warszawy nie brał udziału w głosowaniach.

Sąd Okręgowy ocenił, że uchwały zostały podjęte z rażącym naruszeniem prawa, gdyż głosowanie według zasady, że na jednego właściciela przypada jeden głos jest możliwe tylko w przypadku, jeżeli w trybie głosowania udziałami zostanie podjęta uchwała o tym stanowiąca, lub zostanie zawarta stosowana umowa.

Pozwana wniosła apelację, która zmierza do zmiany wyroku i oddalenia powództwa, względnie uchylenia wyroku i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania. Skarżąca zarzuciła naruszenie art. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali poprzez przyjęcie, że wprowadzenie procedury głosowania określonej w tym przepisie wymaga podjęcia uchwały.

Powód wniósł o oddalenie apelacji.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja ma uzasadnione podstawy.

Art. 23 ust. 2 ustawy z dnia 24.6.1994 r. o własności lokali (Dz.U.00.80.903 ze zm.) ustanawia zasadę, że większość głosów właścicieli lokali liczy się według wielkości udziałów oraz dopuszcza wyjątek polegający na liczeniu głosów według zasady, że na jednego właściciela przypada jeden głos, o ile stanowi tak umowa lub uchwała. Jeśliby tylko ten przepis regulował sposób liczenia głosów, to z argumentacją Sądu Okręgowego należałoby się zgodzić. Jednakże nowelizacją dokonaną ustawą z dnia 16.3.2000 r. (Dz.U.00.29.355) dodano art. 23 ust. 2a stanowiący, że jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. Przepis ten obowiązywał w chwili podejmowania uchwał przez pozwaną Wspólnotę i został zastosowany na żądanie sześciu właścicieli lokali, posiadających łącznie 22,69% udziałów.

Pośród rodzajów wykładni prawa z reguły, tj. o ile nie sprzeciwiają się temu jakieś szczególne względy, prymat ma wykładnia językowa. A zatem zwykle decydujące jest literalne znaczenie przepisu (por. np. uzasadnienie uchwały Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z dnia 14.10.2004 r., III CZP 37/04, OSNC 2005/3/42). Wykraczając poza tę regułę Sąd Okręgowy nie wskazał przyczyn odmiennej niż wynikająca wprost z brzmienia przepisu, interpretacji. Trzeba więc zaakcentować, iż w myśl dodanego przepisu, sposób liczenia głosów korzystny dla właścicieli nie dysponujących większością udziałów stosuje się "na żądanie", którego zgłoszenie wywiera skutek automatycznie. Warto wszakże jeszcze zauważyć, że gdyby do zmiany sposobu liczenia głosów potrzebna była uchwała, to art. 23 ust. 2a ustawy byłby zbędny, bo o możliwości tak dokonanej zmiany stanowi już art. 23 ust. 2. Wreszcie, byłby zapewne art. 23 ust. 2a przepisem martwym, gdyż trudno założyć, że właściciel mający większość udziałów dobrowolnie uszczupliłby swe prawa, głosując za niekorzystną dla siebie modyfikacją sposobu liczenia głosów.

Poprzestanie na nietrafnej wykładni art. 23 u.w.l. i w konsekwencji uwzględnienie powództwa bez jakiejkolwiek merytorycznej oceny podstaw roszczenia jest równoznaczne z nierozpoznaniem istoty sprawy.

Mimo powyższego apelacja nie mogłaby odnieść zamierzonego skutku gdyby znalazło potwierdzenie twierdzenie powoda, jakoby głosujący za zmianą sposobu liczenia głosów nie dysponowali dwudziestoma procentami udziałów. Z dotąd zaoferowanych dowodów jednak nie wynika by tak było. Załączonymi do odpowiedzi na pozew dokumentami pozwana wykazała, iż "żądanie" zgłosiła uprawniona do tego mniejszość (ponad 20%).

Ponownie rozpoznając sprawę Sąd Okręgowy w granicach zakreślonych przez powoda ustali, czy poszczególne uchwały, których dotyczy żądanie naruszają prawo (konkretne przepisy), a jeśli tak, to następnie oceni, czy w stopniu uzasadniającym ich uchylenie.

Z przedstawionych względów Sąd Apelacyjny orzekł jak w sentencji wyroku na podstawie art. 386 § 4 KPC i 108 § 2 KPC.