Właściciele mogą podjąć każdą uchwałę, która dotyczy spraw wspólnoty oraz nie pozostaje w sprzeczności z porządkiem prawnym i zasadami współżycia społecznego. Udzielenie absolutorium administratorowi, o którym mowa w art. 30 ust. 2 pkt 3 ustawy, jest w istocie przejawem zadowolenia członków wspólnoty z przedsiębranych przez niego czynności. Niewątpliwe jest przy tym, że ocena sposobu administrowania wchodzi w zakres spraw wspólnoty, a podjęta w tym zakresie uchwała nie jest sprzeczna z prawem i nie narusza powszechnie akceptowanych norm życia społecznego.

Sygn. akt I ACa 183/06

Wyrok Sądu Apelacyjnego

z dnia 12 lipca 2006 r.

Sąd Apelacyjny w Szczecinie.

Skład orzekający: Przewodniczący Sędzia SA Artur Kowalewski (spr.), Sędziowie: SA Danuta Jezierska, SO del. Krzysztof Górski, Protokolant: Referent stażysta Magdalena Goltsche.

Sentencja

Sąd Apelacyjny w Szczecinie I Wydział Cywilny po rozpoznaniu w dniu 12 lipca 2006 r. na rozprawie w Szczecinie sprawy z powództwa Andrzeja U. i Elżbiety U. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. F. w S. o uchylenie uchwał na skutek apelacji pozwanej od wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 20 grudnia 2005 r.:

1. Zmienia pkt 1 i 3 zaskarżonego wyroku w ten sposób, że uchyla uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. F. w S. z dnia 22 marca 2004 r. w sprawie udzielenia absolutorium dla zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. F. w S., oddala powództwo w zakresie żądania uchylenia uchwały wyżej wymienionej Wspólnoty nr 2/2004 z dnia 22 marca 2004 r. oraz zasądza od pozwanej na rzecz powoda kwotę 80 (osiemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.
2. Oddala apelację w pozostałym zakresie.
3. Zasądza od powoda na rzecz pozwanej kwotę 80 (osiemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Uzasadnienie faktyczne

Powodowie Elżbieta U. i Andrzej U. wnieśli o ustalenie nieważności lub uchylenie uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. F. w S. z dnia 22 marca 2004 r. nr 1/2004 w sprawie udzielenia absolutorium dla Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. F. w S. oraz uchwałę nr 2/2004 r. w sprawie udzielenia absolutorium dla zarządcy - Zespołu Wspólnot Mieszkaniowych w S.

Pozwana - Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. F. w S. - wniosła o oddalenie powództwa.

Wyrokiem z dnia 20 grudnia 2005 r. Sąd Okręgowy w Szczecinie uchylił ww. uchwały pozwanej Wspólnoty, umorzył postępowanie w zakresie żądania ustalenia ich nieważności uchwał oraz zasądził od pozwanej na rzecz powodów kwotę 160 zł. tytułem kosztów postępowania, wspierając powyższe rozstrzygnięcie następującą argumentacją.

Stosownie do treści art. 25 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu, w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów, z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo, jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Z bezpośredniego brzmienia art. 23 ust. 1 powyższej ustawy wynika m.in., iż uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Zatem uchwały nr 1 i 2/2004 zostały podjęte w chwili zakończenia indywidualnego zbierania głosów, tj. w dniu 22 marca 2004 r. Stosownie, zaś od treści art. 23 ust. 3, o treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie. Powodowie otrzymali zawiadomienie w dniu 8 kwietnia 2004 r., a więc termin 6-tygodniowy do zaskarżenia uchwały upłynął z dniem 20 maja 2004 r., a zatem po wytoczeniu przedmiotowego powództwa. Z tych też względów podniesiony przez pozwaną zarzut wniesienia pozwu z uchybieniem tego terminu okazał się nieuzasadniony.

Sąd Okręgowy wskazał, iż podstawowym uprawnieniem właściciela lokalu jest prawo do kontroli nad działalnością zarządu, realizowane przy pomocy dwóch instrumentów. Zasadą jest jawność działania zarządu wobec właścicieli, czego szczególnym wyrazem jest przepis stanowiący, że na żądanie właściciela lokalu zarząd jest obowiązany udzielić mu stosownych informacji (art. 29 ust. 2 ustawy), po drugie zaś, zebranie właścicieli dokonuje każdego roku oceny pracy zarządu i wypowiada się, co do absolutorium. Artykuł 30 ust. 1 pkt 2 ustawy nakłada na zarząd wspólnoty obowiązek składania właścicielom lokali rocznych sprawozdań ze swojej działalności. Brzmienie tego przepisu wskazuje jednoznacznie na to, iż dokument ten winien pochodzić od zarządu. Sprawozdanie, nazwane "Rozliczeniem Finansowym za okres od 1.01.2003 r. do 31.12.2003 r." nie zostało podpisane przez Zarząd pozwanej. Wspólnota nie wykazała, aby podstawą podejmowania przez właścicieli uchwał był inny dokument podpisany przez członków zarządu, bądź też, aby taki dokument w ogóle istniał. W konsekwencji dokument przedłożony przez administratora był jedynie projektem sprawozdania, o którym mowa w art. 30 ust. 1 pkt 2 ustawy i który nie mógł stanowić podstawy do udzielenia zarządowi absolutorium. Z tego też względu zaskarżona uchwała nr 1/2004, jako sprzeczna z prawem, podlegała oddaleniu.

Za uzasadnione Sąd I instancji uznał również powództwo o uchylenie uchwały nr 2/2004, w której treści zebranie właścicieli udziela absolutorium administratorowi, co stanowiło przejaw zadowolenia jej członków z czynności przedsiębranych przez administratora. Zdaniem Sądu Okręgowego, "absolutorium" jest czynnością prawną członków wspólnoty i w żadnym przypadku nie może odnosić się do czynności administratora, a zatem zachodzi jej sprzeczność z przepisami w art. 30 ustawy. Akceptacja przeciwnej tezy wiązałaby się z koniecznością wykazania, iż Zespół Wspólnot Mieszkaniowych w S. jako agenda Wojskowej Agencji Mieszkaniowej z siedzibą w Warszawie posiada status podmiotu sprawującego zarząd w rozumieniu art. 18 ust. 1 bądź 2a ustawy o własności lokalu, a to wymagałoby wykazania, iż strony ustaliły umowny tryb zarządu. Tymczasem z treści aktu notarialnego wynika, iż został przyjęty ustawowy model sprawowania zarządu wspólnotą.

Powyższy wyrok, w części uwzględniającej powództwo, zaskarżyła apelacją pozwana Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy ul. F. w S., zarzucając:

• sprzeczność istotnych ustaleń sądu z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego polegającą na ustaleniu przez Sąd Okręgowy, że uchwała nr 1/2004 została podjęta w dniu 22 marca 2004 r., gdy tymczasem faktycznie, uchwała ta została podjęta na zebraniu Wspólnoty w dniu 3 marca 2004 r.,
• naruszenie prawa materialnego poprzez niewłaściwe zastosowanie art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, polegające na uchyleniu przez Sąd Okręgowy uchwały nr 1/2004 w sprawie udzielenia absolutorium dla Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul F. w S., mimo że powództwo zaskarżające uchwałę zostało wniesione po upływie 6-tygodniowego terminu od jej uchwalenia,
• naruszenie prawa materialnego, polegające na błędnej wykładni i niewłaściwym zastosowaniu art. 23 i art. 30 ustawy o własności lokali poprzez przyjęcie, że uchwała w sprawie absolutorium dla zarządcy nie powinna być podjęta i że narusza wymieniony przepis w sytuacji, gdy przepis art. 30, w tym stanie faktycznym, w ogóle nie ma zastosowania.

Podnosząc powyższe zarzuty pozwana wniosła o zmianę zaskarżonego orzeczenia w zakresie pkt 1 i 3 poprzez oddalenie powództwa i "utrzymanie w mocy podjętych uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej" oraz obciążenie powoda kosztami postępowania za obie instancje.

Powodowie wnieśli o oddalenie apelacji i zasądzenie na ich rzecz od pozwanej kosztów postępowania odwoławczego.

Na rozprawie apelacyjnej powód wskazał, iż zgodnie z uchwałą nr 15/2006 członkom zarządu cofnięto pełnomocnictwo do reprezentowania wspólnoty przed sądem, przedkładając powiadomienie o treści ww. uchwały, a zatem nie posiadają oni prawa do występowania w jej imieniu w postępowaniu apelacyjnym. Członkowie zarządu oświadczyli zaś, iż skoro sprawa została wszczęta w okresie, gdy tego rodzaju pełnomocnictwo posiadali, mają prawo kontynuowania prowadzenia sprawy, aż do jej zakończenia. Nie udzielali pełnomocnictwa osobie trzeciej w celu reprezentacji Wspólnoty przed sądem.

Uzasadnienie prawne

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja pozwanej okazała się częściowo zasadna.

Wbrew powodowi, podjęta przez właścicieli uchwała nr 15/2006 nie wywołuje jakichkolwiek skutków w zakresie uprawnienia zarządu wspólnoty do występowania w jej imieniu w niniejszym procesie. W pozwanej wspólnocie, wobec braku określenia sposobu sprawowania zarządu w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), stosować w tym zakresie należy rozwiązania ustawowe. Zgodnie z art. 21 ust. 1 i 2 ustawy zarząd reprezentuje wspólnotę na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą, a poszczególnymi właścicielami lokali, przy czym w przypadku gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie. Powyższe uprawnienie, mające charakter ustawowy, doznaje ograniczenia jedynie w zakresie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, do których podjęcia wymagana jest stosowna uchwała właścicieli, wyrażająca zgodę na jej dokonanie oraz udzielająca zarządowi stosownego pełnomocnictwa (art. 22 ust 1 i 2 ustawy).

Jakkolwiek ustawowy katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, pomieszczony w art. 22 ust. 3 ustawy, ma charakter przykładowy, to jednak z jego treści wywieść należy konstatację, iż reprezentacja wspólnoty w procesie, którego przedmiotem jest żądanie uchylenia podjętych przez właścicieli uchwał, należy do czynności zwykłego zarządu, które stosownie do dyspozycji art. 22 ust. 1 ustawy, zarząd uprawniony jest podejmować samodzielnie.

Zwrócić bowiem należy uwagę, iż w art. 22 ust. 3 ustawy, w zakresie postępowań sądowych, wymieniono jedynie wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16 ustawy. Jeśli zaś dodatkowo zważyć, iż dyspozytywne przepisy ustawy, jako regułę przewidują umocowanie zarządu do samodzielnej reprezentacji wspólnoty, zaś wyjątków od tej zasady - zgodnie z podstawowym kanonem wykładni norm prawnych - nie można interpretować rozszerzająco, oraz dodatkowo, że w katalogu czynności, o których mowa w art. 22 ust. 3 ustawy, także tych o charakterze materialnoprawnym, nie daje jakiejkolwiek podstawy do rozciągnięcia przewidzianych w nim skutków na przedmiotowe działanie zarządu pozwanej, choćby nawet w drodze wnioskowania per analogiam, to tym samym brak jest dostatecznych argumentów do przypisywania wzmiankowanej uchwale znaczenia, jakie nadaje jej powód. Godzi się przy tym podkreślić, iż fakt ważności przedmiotowej uchwały, wobec jej niezaskarżenia, jest dla oceny analizowanego zagadnienia okolicznością całkowicie indyferentną, skoro nie mogła ona modyfikować, o ile nie została zaprotokołowana przez notariusza (art. 18 ust. 3 ustawy), ustawowego modelu sprawowania zarządu.

Z treści apelacji wynika jednoznacznie, iż wadliwości stanowiska Sądu I instancji w zakresie uznania uchwały nr 1/2004 za sprzeczną z prawem, skarżąca upatrywała wyłącznie w odmiennym ustaleniu daty jej podjęcia, co tym samym determinowało ustalenie w przedmiocie zachowania przez powodów terminu do jej zaskarżenia, przewidzianego w art. 25 ust. 1 i 1a ustawy. Rozstrzygnięcie tego zagadnienia przesądza tym samym o kierunku wyrokowania, skoro pozwana nie kwestionuje trafnego ustalenia Sądu I instancji, iż przy podejmowaniu uchwały doszło do materialnego uchybienia polegającego na nie przedłożeniu - pochodzącego od zarządu - rocznego sprawozdania z jego działalności.

Aprobując w całości ustalenia faktyczne i ocenę prawną dokonaną przez Sąd Okręgowy w tym zakresie, zwrócić należy w pierwszej kolejności uwagę, iż wbrew pozwanej, marginalizującej znaczenie głosowania nad uchwałą nr 1/2004 w trybie indywidualnego zbierania głosów, po dniu odbycia zebrania właścicieli, jakikolwiek z przeprowadzonych w sprawie dowodów nie uprawnia do przyjęcia, iż czynności z tym związane były jedynie działaniami nieformalnymi, faktycznymi, mającymi na celu wyłącznie uzyskanie bardziej reprezentatywnej opinii członków wspólnoty o pracy zarządu. Sekwencja zdarzeń związanych z przeprowadzeniem tego głosowania jednoznacznie prowadzi do wniosku, iż przyjęto mieszany system głosowania, a podjęta uchwała jest wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo zaś w drodze ich indywidualnego zebrania (art. 23 ust. 1 ustawy), o czym jednoznacznie świadczy zarówno data wskazana jako dzień jej podjęcia, a przede wszystkim zastosowanie trybu indywidualnego, pisemnego zawiadamiania właścicieli o treści uchwały, przewidzianego wyłącznie dla uchwał podjętych z udziałem głosów zebranych indywidualnie (art. 23 ust. 3 ustawy). Za całkowicie gołosłowne w tym kontekście i podniesione wyłącznie na użytek przyjętej w procesie linii obrony, uznać należało twierdzenie skarżącej, jakoby wskazanie dnia 22 marca 2004 r. jako daty podjęcia uchwały, było jedynie wynikiem nieznajomości prawa przez członków komisji skrutacyjnej.

Analiza argumentacji skarżącej pozwala na wyprowadzenie wniosku, iż jej wadliwość jest w istocie efektem nie rozróżniania aktu głosowania od finalnego wyniku tego głosowania, jakim jest podjęcie uchwały. Okoliczność, że w trakcie głosowania za przyjęciem uchwały opowiedziała się wymagana większość, nie oznacza w żaden sposób, że uchwała ta, od tej chwili uzyskuje byt prawny. Dopóty, dopóki powołany do tego organ (w przypadku pozwanej - komisja skrutacyjna) nie ustali ostatecznych wyników głosowania, co nastąpić może dopiero po jego całkowitym zakończeniu, istnieje jedynie projekt uchwały poddany procedurze głosowania. Z zebranego w przedmiotowej sprawie materiału dowodowego wynika zaś jednoznacznie, że uchwała nr 1/2004 została podjęta w dniu 22 marca 2004 r. (vide: protokół z pracy komisji skrutacyjnej).

Dla wyczerpania krytyki argumentacji skarżącej w tej materii wskazać w końcu należy, iż zawiadomienie właścicieli o treści proponowanych uchwał, stwarza wyłącznie domniemanie, że znane im były projekty uchwał. Skoro zatem uchwała podejmowana jest we wskazanej wyżej chwili, to oczywiste jest, że o jej treści właściciel może podjąć wiadomość najwcześniej w chwili jej uchwalenia, choćby nawet nie różniła się ona w żaden sposób od samego projektu. Nie zasługuje zatem na akceptację pogląd pozwanej, jakoby treść uchwał była powodom znana jeszcze przed rozpoczęciem zebrania w dniu 3 marca 2004 r.

Odmiennie ocenić natomiast należało natomiast tę część apelacji, w której pozwana zakwestionowała stanowisko Sądu I instancji w przedmiocie podstaw uznania uchwały nr 2/2004 za sprzeczną z prawem. Nie negując ustalenia tego Sądu, iż Zespół Wspólnot Mieszkaniowych w S. jako agenda Wojskowej Agencji Mieszkaniowej w Warszawie nie posiada statusu zarządcy w rozumieniu art. 18 ust. 1 bądź 2a ustawy, pogląd, jakoby podjęcie uchwały udzielającej absolutorium temu podmiotowi naruszało art. 30 tej ustawy, nie może się ostać. Wzmiankowany przepis nie zastrzega bowiem, wbrew odmiennemu stanowisku Sądu Okręgowego, pojęcia "absolutorium" wyłącznie dla uchwał dotyczących oceny pracy zarządu wspólnoty lub zarządcy.

Jego zakresem znaczeniowym objęty jest wyłącznie nakaz podjęcia na zebraniu, o którym mowa w art. 30 ust. 1 ustawy, wskazanych w nim uchwał, przy pozostawieniu właścicielom suwerennego prawa rozszerzenia porządku zebrania o inne dotyczące funkcjonowania wspólnoty kwestie (vide: użyty w art. 30 ust. 2 ustawy zwrot: "w szczególności"). Dokonaną przez Sąd I instancji wykładnię analizowanego przepisu, uznać przy tym trzeba za niekonsekwentną i to również w kontekście przyjętej przez ten Sąd literalnej metody interpretacji norm prawa: jeśli bowiem termin "absolutorium" użyty został przez ustawodawcę jedynie w relacji do zarządu wspólnoty (art. 30 ust. 2 pkt 3 ustawy), to niczym nieuprawniona jest konstatacja, iż może być ono udzielone także zarządcy, skoro art. 30 ust. 2 pkt 2 ustawy przewiduje wyłącznie dokonanie oceny jego pracy.

Przyjęty przez ustawodawcę model sprawowania zarządu nieruchomością wspólną, tworząc określone ramy prawne jego funkcjonowania, jedynie konkretyzuje - na użytek przedmiotu regulacji - sposób realizacji konstytucyjnej zasady ochrony własności, w żadnej mierze zasady tej nie ograniczając. W konsekwencji należy przyjąć, że właściciele mogą podjąć każdą uchwałę, która dotyczy spraw wspólnoty oraz nie pozostaje w sprzeczności z porządkiem prawnym i zasadami współżycia społecznego. Słusznie wskazał Sąd Okręgowy, iż udzielenie absolutorium administratorowi jest w istocie przejawem zadowolenia członków wspólnoty z przedsiębranych przez niego czynności. Niewątpliwe jest przy tym, że ocena sposobu administrowania przez Zespół Wspólnot Mieszkaniowych w Szczecinie wchodzi w zakres spraw wspólnoty, a podjęta w tym zakresie uchwała nie jest sprzeczna z prawem i nie narusza powszechnie akceptowanych norm życia społecznego. W konsekwencji zatem, brak było podstaw do jej zakwestionowania i to niezależnie od tego, czy formalna treść uchwały odwoływała się do pojęcia, używanego zwykle przez ustawodawcę dla opisania innych stanów faktycznych. Rzeczywiste znaczenie i charakter podjętej uchwały nie wywołuje bowiem jakichkolwiek wątpliwości interpretacyjnych. Jeśli zatem dodatkowo zważyć, iż w terminie przewidzianym w art. 25 ust. 1a, mającym charakter prekluzyjny w zakresie wskazania przez inicjującego proces podstaw zaskarżenia uchwały, powodowie, poza wskazaną wyżej okolicznością, odwoływali się wyłącznie do nieważności umowy zawartej z administratorem z punktu widzenia art. 18 ust. 1 ustawy - co w świetle przedstawionych wyżej rozważań - nie ma dla rozstrzygnięcia sprawy jakiegokolwiek znaczenia, konieczne stało się wydanie wyroku reformatoryjnego o treści jak w pkt I sentencji, na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. Pomieszczone w nim rozstrzygnięcie w zakresie kosztów procesu, jest wynikiem zastosowania zasady stosunkowego rozdzielenia kosztów (art. 100 k.p.c.) - koszty takie poniósł jedynie powód - 160 zł opłaty sądowej od pozwu, a skoro wygrał proces w połowie, to pozwana zobowiązana jest zwrócić mu z tego tytułu kwotę 80 zł.

W pozostałym zakresie apelacja pozwanej, z opisanych wyżej przyczyn, podlegała oddaleniu na podstawie art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 108 § 1 k.p.c. w zw. z art. 100 k.p.c., według analogicznych reguł jak w przypadku kosztów postępowania pierwszoinstancyjnego z tą tylko modyfikacją, iż w tym postępowaniu to powód jako przegrywający postępowanie odwoławcze w połowie, zobowiązany jest uiścić z tego tytułu połowę wniesionej przez pozwaną opłaty sądowej od apelacji.