---

W niniejszej sprawie strona pozwana w żadnym stopniu nie wykazała, że zróżnicowanie zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną jest zgodne z treścią powyższego przepisu. Ograniczyła się w istocie jedynie do wskazania, że Gmina Miasto S., sama opłaca ubezpieczenie za swoje lokale, a zatem wysokość zaliczki przez nią uiszczana jest pomniejszona o koszty ubezpieczenia.

---

Sygn. akt I ACa 8/12

Wyrok Sądu Apelacyjnego

z dnia 16 sierpnia 2012 r.

Sąd Apelacyjny w Szczecinie I Wydział Cywilny

w składzie następującym: Przewodniczący: SSA Marta Sawicka (spr.), Sędziowie: SSA Maria Iwankiewicz, SSA Małgorzata Gawinek, Protokolant: sekretarz sądowy Piotr Tarnowski

po rozpoznaniu w dniu 2 sierpnia 2012 r. na rozprawie w Szczecinie sprawy z powództwa U. K. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości przy (...) w S. o uchylenie uchwał na skutek apelacji powódki od wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 12 października 2011 r., sygn. akt I C 672/10

1. zmienia zaskarżony wyrok w punkcie I. w ten sposób, że:
1. uchyla uchwałę numer (...) Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy (...) w Szczecinie;
2. w pozostałej części powództwo oddala;
2. w pozostałej części apelację oddala;
3. zasądza od powódki U. K. na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy (...) w S. kwotę 135 (stu trzydziestu pięciu) złotych tytułem kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.

UZASADNIENIE

Powódka U. K. wniosła o uchylenie uchwał nr (...), (...) i (...) pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul . (...). (...) w S.. Powódka wskazała, że jest współwłaścicielką lokalu nr (...) znajdującego się w budynku przy ul . (...). (...) wchodzącego w skład pozwanej Wspólnoty.

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa (...) w S. reprezentowana przez zawodowego pełnomocnika wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Wyrokiem z dnia 12 października 2011 roku Sąd Okręgowy w S. oddalił powództwo oraz zasądził od powódki U. K. na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy (...), kwotę 197 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Sąd Okręgowy ustalił, że powódka U. K. jest członkiem pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w S.. Wraz z synem K. K. (1) jest współwłaścicielką lokalu mieszkalnego nr (...) położonego przy ul . (...). (...)

W skład zarządu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w S. wchodzą T. S., J. K. i D. K.. Umową o zarządzenie i administrowanie z dnia 19 lipca 2007 r. zarząd pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) działając w imieniu Wspólnoty zlecił administrowanie i zarządzenie nieruchomością Wspólnoty firmie (...) reprezentowanej przez R. K.. Do obowiązków zarządcy należy m.in. składanie okresowych sprawozdań z działalności finansowej.

W 2007 r. Wspólnota Mieszkaniowa podjęła uchwałę o określeniu części wspólnych instalacji domofonowej od tablicy domofonowej do słuchawki z wyłączeniem klatki nr 8. W maju 2008 r. pozwana Wspólnota Mieszkaniowa (...) w S. podjęła uchwały dotyczące wyrażenia zgody na wykonanie termomodernizacji budynku, wraz z likwidacją luksferów, remontem opierzeń balkonów i balustrad, a także sporządzenie odpowiedniej dokumentacji projektu związanego z ociepleniem nieruchomości należącej do Wspólnoty. Członkowie Wspólnoty wyrazili także zgodę na zaciągnięcie kredytu finansowego do wysokości 450.000 zł na okres 10 lat, który miał zostać spłacony z wpływów na fundusz remontowy i eksploatacyjny.

Pozwana Wspólnota posiada rachunek bankowy bieżący w Banku (...) oraz rachunek konto zysk w Banku (...).

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa czerpie pożytki m.in. z wynajmowania ścian budynku nieruchomości wchodzącym w skład Wspólnoty, albowiem budynek mieści się w wyeksponowanym miejscu w centrum S., a zatem doskonale nadaje się do umieszczania na nim reklam.

W dniu 27 marca 2009 r. pozwana Wspólnota Mieszkaniowa (...) w S. zaciągnęła w (...) Banku (...) kredyt w wysokości 412.912 zł przeznaczony na realizację inwestycji przedsięwzięcia termomodernizacyjnego polegającego m.in. na ociepleniu ścian zewnętrznych, zabudową luksferów na klatach schodowych, ociepleniu stropu, ociepleniem stropodachu, wymianą drzwi wejściowych do budynku na izolowane. Całkowity koszt przedsięwzięcia wynosił 600.000 zł, zaś zaciągnięty kredyt stanowił jego 68,82 %.

W projekcie planu gospodarczego na rok 2010 r. zaplanowano koszty związane z konserwacją budynku (przegląd roczny, przegląd kominów, przegląd instalacji gazowej) na łączną kwotę 1610 zł oraz remonty ogólnobudowlane- tj. wykonanie dwóch szlabanów za kwotę 10.000 zł i wykonanie parawanu śmietnikowego za kwotę 12.000 zł.

W dniu 5 marca 2009 r. pozwana Wspólnota Mieszkaniowa (...) w S. zawarła umowę o wykonanie robót budowlanych polegających na ociepleniu ścian zewnętrznych budynku, powierzchni dachowych oraz malowaniu trzech klatek schodowych budynku mieszkalnego przy al . (...) w S.. Wynagrodzenie wykonawcy zostało określone na ryczałtową kwotę 690.000 zł brutto. Wykonawca prac remontowych związanych z ociepleniem zobowiązał się dodatkowo do nieodpłatnego odmalowania klatek schodowych w budynku nieruchomości wchodzącym w skład pozwanej Wspólnoty. W związku, zatem z faktem, że instalacja domofonowa w budynku była bardzo stara, a jej konserwacja nieopłacalna, Wspólnota zdecydowała się na wymianę instalacji domofonowej i umieszczenie przewodów instalacji w głębi ścian, co miało zapobiec późniejszemu kuciu ścian klatek schodowych, które miały być nieodpłatnie pomalowane. Rachunek za prace związane z wymianą instalacji domofonowej został przedstawiony na zebraniu członków Wspólnoty w 2010 r. i zaksięgowany, jako wydatek na fundusz remontowy. W związku z wymianą instalacji domofonowej kabel został poprowadzony do każdego lokalu mieszkalnego, a koszt tej inwestycji został pokryty z funduszu remontowego. Ponadto każdy z właścicieli lokali wchodzących w skład Wspólnoty dopłacał indywidualnie kwotę 70 zł za słuchawkę umieszczaną w mieszkaniu oraz udział w ogólnej skrzynce znajdującej się na zewnątrz.

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa (...) w S. na zebraniu, które odbyło się w dniu 23 marca 2010 r. i w drodze indywidualnego głosowania w dniu 22 kwietnia 2010 r. podjęła osiem uchwał. Zebranie zostało przygotowane i było prowadzone przez Zarządcę Wspólnoty R. K.. Wszyscy członkowie Wspólnoty zostali o terminie i programie Zebrania zawiadomieni.

Między innymi pozwana Wspólnota podjęła uchwałę nr (...), nr (...) i (...), które zostały zaskarżone przez powódkę U. K..

Uchwała nr (...) stanowi, że Wspólnota Mieszkaniowa postanawia przyjąć sprawozdanie zarządu z działalności za rok 2009 i udziela mu absolutorium. Uchwała została podjęta, za jej podjęciem głosowało (...),(...) udziałów, przeciwko niej (...) udziałów, wstrzymało się od głosów (...),(...) udziałów.

Sprawozdanie finansowe i rozliczenie kosztów za rok 2009 r. zatwierdzone uchwałą nr (...) zawiera zestawienie zaliczek przeznaczonych na utrzymanie części wspólnych nieruchomości, przychodów oraz zaliczek wpłaconych na fundusz remontowy. Sprawozdanie finansowe za rok 2009 r. zostało podpisane przez zarządcę Wspólnoty R. K..

Uchwała nr (...) stanowi, że Wspólnota Mieszkaniowa postanawia ustalić obowiązującą od 1 stycznia 2010 r. zaliczkę na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej: dla lokali wyodrębnionych 1,37 zł, w tym, za zarządzenie 0,60 zł, dla Gminy S. 1,27 zł/m 2 powierzchni użytkowej.

Uchwała została podjęta, za jej podjęciem głosowało (...),(...) udziałów, przeciwko niej (...) (...) udziałów, wstrzymało się od głosów (...) udziałów.

Uchwała nr (...) stanowi, że Wspólnota Mieszkaniowa postanawia sfinansować z funduszu remontowego koszty wymiany instalacji domofonowej w kwocie 5.430 zł. Uchwała została podjęta, za jej podjęciem głosowało (...),(...) udziałów, przeciwko niej (...) udziałów, wstrzymało się od głosów (...) (...) udziałów.

O podjęciu i treści powyższych uchwał powódka U. K. została poinformowana przez Zarządcę (...) pismem z dnia 5 maja 2010 r.

Udział Gminy Miasto S. w nieruchomości wchodzącej w skład pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) jest corocznie ubezpieczany przez Urząd Miasta S. ubezpieczeniem mienia od pożaru i innych zdarzeń losowych. W związku z powyższym, zaliczki na utrzymanie części wspólnych nieruchomości uiszczane przez Gminę Miasto S. pomniejszane są o składkę z tytułu ich ubezpieczenia.

Dokumentacja dotycząca inwestycji ocieplenia budynku, instalacji domofonowej i kredytu zaciągniętego przez Wspólnotę na sfinansowanie prac remontowych są dostępne dla wszystkich członków Wspólnoty w siedzibie Zarządcy.

Powódka nie uiszcza w terminie opłat czynszowych i związanych z funduszem remontowym. Zaległości powódki na dzień 27.07.2010 r. wynosiły 6.238,23 zł.

Po tak poczynionych ustaleniach faktycznych Sąd Okręgowy uznał, że powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie. Po przytoczeniu treści art. 23 ust 1., art. 25 ust 1 i 1a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, wskazał, że powódka domagała się uchylenia trzech uchwał pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej. Powódka zaskarżyła powyższe uchwały w terminie określonym w wyżej wskazanej ustawie, zaś jako właścicielce mieszkania wchodzącego w skład pozwanej Wspólnoty, powódce przysługiwała legitymacja czynna do wystąpienia z powództwem o uchylenie uchwał. Sąd Określił, że powódka w toku przedmiotowego procesu nie podnosiła żadnych wątpliwości, co do zachowania wymogów proceduralnych dotyczących podejmowania skarżonych przez nią uchwał. Jej zarzuty koncentrowały się na merytorycznej treści podjętych uchwał. Powódka wskazywała, że skarżone uchwały naruszają zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną i są niekorzystne dla członków Wspólnoty.

W odniesieniu do żądania uchylenia uchwały nr (...) dotyczącej przyjęcia sprawozdanie zarządu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej z działalności za rok 2009 i udzielenia zarządowi absolutorium. Sąd Okręgowy wskazał, że z brzmienia art. 30 ust. 1 pkt 2 ustawy o własności lokali nie wynikają żadne konkretne wymogi formalne, co do formy i treści sprawozdania, co pozwala przyjąć, że ustawodawca pozostawił w tym zakresie dowolność. W szczególności ustawa nie formułuje wymogu podpisania sprawozdania przez zarząd Wspólnoty. Sąd pierwszej instancji określił, że powódka nie sformułowała żadnych konkretnych zarzutów dotyczących sprawozdania z działalności zarządu, zaś żadne z bliżej nie sprecyzowanych zarzutów stawianych sprawozdaniu przez powódkę nie znalazły uzasadnienia w zebranym w sprawie materiale dowodowym. Sąd określił, że sprawozdanie finansowe i rozliczenie kosztów za rok 2009 r. zatwierdzone uchwałą nr (...) zaskarżoną przez powódkę zawiera zestawienie zaliczek przeznaczonych na utrzymanie części wspólnych nieruchomości, przychodów oraz zaliczek wpłaconych na fundusz remontowy. Sprawozdanie finansowe za rok 2009 r. zostało podpisane przez zarządcę Wspólnoty R. K.. Z brzmienia przepisu art. 30 u.w.l. wynika, że sprawozdanie składa „zarząd lub zarządca” brak jest, zatem przeciwwskazań do złożenia sprawozdania właśnie przez zarządcę wspólnoty, którym w realiach rozpoznawanej sprawy jest firma (...) R. K.. On, jako zarządca pozwanej Wspólnoty był uprawniony do sporządzenia i podpisania sprawozdania z działalności zarządu za rok 2009 r.

W ocenie Sądu Okręgowego twierdzenia powódki dotyczące konieczności sporządzenia i podpisania sprawozdania przez zarząd są niezasadne. Zdaniem Sądu trudno przyjąć, by zarząd, na którym spoczywa szereg obowiązków o charakterze organizacyjnym i administracyjnym, dokonywał samodzielnie rozliczenia finansowego Wspólnoty, szczególnie, że w skład zarządu wchodzą często osoby nie posiadające przygotowania umożliwiającego dokonywanie szczegółowych rozliczeń finansowych. Kwestie związane z finansami Wspólnoty są zwykle dokonywane i następnie rozliczane przez wykwalifikowane i wyspecjalizowane służby księgowe, następnie zaś czynności finansowe są weryfikowane przez zarządcę i umieszczane przez niego w części finansowej sprawozdania. W ocenie Sądu trudno uznać, że to zarząd miałby się zajmować szczegółowymi rozliczeniami wydatków i przychodów Wspólnoty, skoro umową o zarządzenie nieruchomością, na co słusznie wskazała pozwana, powier