Uprawnienie przewidziane w art. 16 jest najdalej idącą ingerencją wspólnoty w prawo własności lokalu, stąd konieczność wykazania przez zarząd wspólnoty ciężaru gatunkowego przewinienia i jego konsekwencji oraz ocena zasadności domagania się licytacyjnej sprzedaży lokalu w indywidualnych okolicznościach sytuacji faktycznej pozwanego. Nawet jeśli została spełniona przesłanka nadmiernie uciążliwego korzystania z innych lokali, Sąd ma możliwość zastosowania instytucji nadużycia prawa podmiotowego przez wspólnotę mieszkaniową. Zasadność żądania pozwu musi być aktualna, Sąd Apelacyjny pominął stanowisko pełnomocnika skarżącej, że mieszkanie skarżącej zostało „częściowo oczyszczone". Sąd powinien powinien uwzględnić unormowania zawarte w art. 381 i 382 i poczynić ustalenia odnośnie aktualnego stanu mieszkania skarżącej, gdyż ta okoliczność mogła wpłynąć na treść orzeczenia.

Sygn. akt IV CSK 132/13

Wyrok Sądu Najwyższego

z dnia 6 listopada 2013 r.

Sąd Najwyższy w składzie: SSN Dariusz Dończyk (przewodniczący), SSN Marian Kocon (sprawozdawca), SSN Katarzyna Tyczka-Rote.

w sprawie z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości […] w E. przeciwko M. T. o zezwolenie na sprzedaż lokalu w drodze licytacji, po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 6 listopada 2013 r., skargi kasacyjnej pozwanej od wyroku Sądu Apelacyjnego w […] z dnia 14 lutego 2012 r.,

uchyla zaskarżony wyrok i sprawę przekazuje Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania oraz orzeczenia o kosztach postępowania kasacyjnego.

UZASADNIENIE

Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 14 lutego 2012 r. oddalił apelację pozwanej M. T. od wyroku Sądu Okręgowego w E. z dnia 12 lutego 2012 r., uwzględniającego żądanie powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej sprzedaży w drodze licytacji bliżej opisanego lokalu mieszkalnego nr 10 wraz z prawami z nim związanymi, stanowiącego własność pozwanej. U podłoża tego rozstrzygnięcia legło ustalenie, że pozwana zajmująca ten lokal gromadziła w nim różnego rodzaju odpady wydzielające odór przedostający się do innych mieszkań oraz stwarzające zagrożenie epidemiologiczne, a także pogląd, iż takie zachowanie pozwanej uzasadnia sankcję z art. 16 ust. 1 ustawy z dnia 19 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. dalej: "u.w.l.").

Skarga kasacyjna pozwanej od wyroku Sądu Apelacyjnego - oparta na obu podstawach z art. 398³ k.p.c. - zawiera zarzut naruszenia art. 229 w zw. z art. 230 k.p.c., art. 316 w zw. z art. 391 k.p.c., art. 16 ust. 1 u.w.l., i zmierza do uchylenia tego wyroku oraz przekazania sprawy do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Przepis art. 16 ust. 1 u.w.l. pozwala wspólnocie mieszkaniowej żądać, w trybie procesu, sprzedaży lokalu w drodze licytacji, na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości z powodu takiego korzystania z własnego lokalu, które czyni korzystanie z innych lokali nadmiernie uciążliwym. Chodzi przy tym o ochronę prywatnych praw i interesów pozostałych indywidualnych właścicieli lokali przez zapobieżenie lub o powstrzymanie dalszego odczuwania przez nich szkód i strat.

W doktrynie i w orzecznictwie zgodnie wskazuje się, iż uprawnienie przewidziane w art. 16 ust. 1 u.w.l. jest przykładem najdalej idącej ingerencji wspólnoty mieszkaniowej w prawo własności lokalu (zob. wyrok SN z dnia: 16 czerwca 2009 r., V CSK 442/08, nie publ., 26 lutego 2013 r., I CSK 480/12, nie publ.). Stąd konieczność wykazania przez zarząd wspólnoty lub zarządcę ciężaru gatunkowego przewinienia i jego konsekwencji (ciężar dowodu ciąży na wspólnocie zgodnie z art. 6 k.c.) oraz ocena zasadności domagania się licytacyjnej sprzedaży lokalu w indywidualnych okolicznościach sytuacji faktycznej pozwanego (art. 5 k.c.). Nawet jeśli została spełniona przesłanka nadmiernie uciążliwego korzystania z innych lokali, sąd ma możliwość zastosowania instytucji nadużycia prawa podmiotowego przez wspólnotę mieszkaniową. Zarówno ta przesłanka, jak i zasadność żądania pozwu w świetle art. 5 k.c. musi być aktualna, co wymaga podkreślenia, w dniu wyrokowania przez sąd (art. 316 k.p.c.).

W sprawie Sąd Apelacyjny podzielił pogląd Sądu Okręgowego, że pozwana podczas wyjaśnień informacyjnych przyznała fakty pozwalające na ocenę, że została spełniona przesłanka, przewidziana w art. 16 ust. 1 u.w.l., nadmiernie uciążliwego korzystania z innych lokali.

Przyznanie faktów przewidziane w art. 229 k.p.c. ma ten skutek, iż fakty przyznane nie wymagają udowodnienia, z tym jednak, że przyznanie nie może budzić wątpliwości. Przyznanie faktów jest czynnością procesową, którą może dokonać osobiście strona jak również ustanowiony pełnomocnik. Skoro jest czynnością procesową to jest odwołalne i podlega regułom swobodnej oceny dowodów (por. orzeczenie SN z dnia 19 marca 1947 r., C 39/47, OSN 1948, nr 3, poz. 64).

Przechodząc od uwag natury ogólnej na grunt niniejszej sprawy trzeba zauważyć, że z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego nie wynika, co zasadnie wytyka skarżąca, które fakty zostały przez Sąd Okręgowy uznane za przyznane w toku informacyjnego przesłuchania. Sądy obu instancji nie odniosły się do oświadczenia pełnomocnika skarżącej ustanowionego po tym przesłuchaniu, że zaprzecza stanowi faktycznemu przedstawionemu w pozwie, a więc do odwołania ewentualnego przyznania, które, jak wskazano, podlega regułom swobodnej oceny dowodów. Sąd Apelacyjny w zasadzie ograniczył się do uzasadnienia słuszności decyzji podjętych przez Sąd Okręgowy.

Na koniec, Sąd Apelacyjny pominął stanowisko pełnomocnika skarżącej, że istotne dla wyniku procesu zmiany stanu rzeczy, w rozumieniu art. 316 k.p.c., nastąpiły w toku postępowania apelacyjnego. W szczególności, że mieszkanie skarżącej zostało „częściowo oczyszczone". Zasadnie przeto zarzuciła skarżąca, że Sąd Apelacyjny obowiązany był - przy uwzględnieniu unormowań zawartych w art. 381 i 382 - poczynić ustalenia odnośnie aktualnego stanu mieszkania skarżącej, gdyż ta okoliczność mogła wpłynąć na treść orzeczenia. Stąd trafny okazał się zarzut naruszenia art. 316 § 1 k.p.c.

Z tych przyczyn orzeczono jak w wyroku.