Zarzadca24.com - Sygn. akt I ACa 771/13

Kategoria: Orzecznictwo

źródło: Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

Sygn. akt I ACa 771/13

Wyrok Sądu Apelacyjnego

z dnia 13 marca 2014 r.

Sąd Apelacyjny w Lublinie, I Wydział Cywilny

w składzie: Przewodniczący – Sędzia, SA Bogdan Radomski, Sędziowie: SA Walentyna Łukomska-Drzymała (spr.), SA Ewa Lauber-Drzazga, Protokolant Katarzyna Furmanowska

po rozpoznaniu w dniu 27 lutego 2014 r. w Lublinie na rozprawie sprawy z powództwa (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w G. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w G. o uchylenie uchwał na skutek apelacji powoda od wyroku Sądu Okręgowego w Radomiu z dnia 5 sierpnia 2013 r. sygn. akt I C 772/12

zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że uchyla uchwały pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w G. podjęte w dniu 14 kwietnia 2012 r. o numerach: (...), (...), (...) w całości oraz (...) – w części objętej (...) oraz zasądza od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w G. na rzecz powoda (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w G. kwotę 997 zł (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) tytułem zwrotu kosztów procesu;
oddala apelację w pozostałej części;
zasądza od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w G. na rzecz powoda (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w G. kwotę 935 zł (dziewięćset trzydzieści pięć) tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

UZASADNIENIE

Sąd Okręgowy w Radomiu wyrokiem z dnia 5 sierpnia 2013 r. oddalił powództwo (...) sp. z o.o. w G. skierowane przeciwko pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w G. o uchylenie uchwał (...) oraz zasądził od powodowej Spółki na rzecz pozwanej Wspólnoty kwotę 197 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

W uzasadnieniu wyroku Sąd Okręgowy wskazał na następujące ustalenia i motywy swego rozstrzygnięcia:

Właściciele lokali położonych w budynku przy ul. (...) (...) w G. tworzą Wspólnotę Mieszkaniową (okoliczność bezsporna). Powódka (...) Sp. z o.o. z siedzibą w G. jest właścicielem dwóch lokali - garaży wielostanowiskowych położonych w budynku przy ul. (...) w G., dla których Sąd Rejonowy w G. prowadzi księgi wieczyste nr (...). Na zebraniu pozwanej Wspólnoty w dniu 19 marca 2012 roku, a także w drodze indywidualnego zbierania głosów właściciele lokali podjęli w dniu 14 kwietnia 2012 roku m. in. uchwały nr (...). Zarząd pozwanej Wspólnoty w dniu 20 marca 2012 roku udzielił pani K. K. pełnomocnictwa do przeprowadzenia w jego imieniu głosowania za uchwałami podejmowanymi przez Wspólnotę, w tym w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Uchwałą nr (...) pozwanej Wspólnoty właściciele lokali postanowili zatwierdzić plan gospodarzy na rok 2012 zgodnie z treścią załącznika (...) Zgodnie z (...) uchwały zatwierdza się miesięczne opłaty zaliczkowe na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w wysokości 1,50 zł za m ( 2) powierzchni mieszkalnej od dnia 1 kwietnia 2012 roku do dnia przyjęcia kolejnego planu gospodarczo-finansowego. W (...) zatwierdza się miesięczne opłaty zaliczkowe na poczet kosztów utrzymania lokalu użytkowego - garaż w wysokości 2,34 zł za m ( 2) powierzchni użytkowej - garaż od dnia 1 kwietnia 2012 roku do dnia przyjęcia kolejnego planu gospodarczo-finansowego. Za uchwałą głosowało (...) udziałów - 62,09 %, przeciw 0 udziałów. Uchwała weszła w życie z dniem podjęcia tj. 14 kwietnia 2012 roku, a obowiązuje od dnia 1 kwietnia 2012 roku.

Uchwałą nr (...) właściciele lokali w pozwanej Wspólnocie wyrazili zgodę na wszczęcie przez Wspólnotę i prowadzenie postępowania sądowego przeciwko (...) Sp. z o.o. z siedzibą w G. o wyegzekwowanie naprawy i/lub odszkodowania za wady fizyczne nieruchomości w części wspólnej budynku stanowiącego własność Wspólnoty, położonego w G., przy ul. (...) i zawarcie umowy obejmującej zastępstwo procesowe oraz udzielili niniejszym Zarządowi Wspólnoty pełnomocnictwa do zawarcia umowy na zastępstwo procesowe i udzielenia pełnomocnictwa procesowego z wybranym przez Zarząd Wspólnoty radcą prawnym lub adwokatem bądź kancelarią prawną, reprezentującym pozwaną Wspólnotę przed Sądem w przedmiotowej sprawie. Z (...)uchwały wynika zaś, iż wszelkie koszty, w tym koszty sądowe, koszty zastępstwa procesowego oraz koszty powołania biegłych sądowych do sporządzenia niezależnej opinii na wezwanie i potrzeby Sądu, związane ze sprawą sądową przeciwko w/w Spółce będą pokrywane z odrębnie uchwalonego funduszu celowego. Za uchwałą głosowało (...) udziałów - 56,07 %, przeciw uchwale głosowało (...) udziały - 4,53 %. Uchwała weszła w życie z dniem podjęcia tj. 14 kwietnia 2012 roku.

Uchwałą nr (...)pozwanej Wspólnoty właściciele wyrazili zgodę na utworzenie funduszu celowego na pokrycie wszelkich kosztów związanych ze sporem z (...) Sp. z o.o. z siedzibą w G., w tym w szczególności kosztów sądowych oraz kosztów zastępstwa procesowego. Z (...) w/w uchwały wynika, iż na pokrycie tych kosztów członkowie Wspólnoty przekażą do funduszu łączną kwotę 51.473 zł, które wynikają z szacunkowych wyliczeń przedstawionych w załączniku nr (...)do uchwały. Za uchwałą głosowało (...) udziałów - 56,07 %, przeciw (...) udziały -4,53 %. Uchwała weszła w życie z dniem podjęcia tj. 14 kwietnia 2012 roku a obowiązuje od 1 kwietnia 2012 roku.

Uchwałą nr (...) pozwanej Wspólnoty wyrażono zgodę na zawieranie przez Zarząd pozwanej Wspólnoty z jej członkami umów cesji roszczeń przysługujących członkom Wspólnoty w stosunku do (...) (...) (...) z tytułu wad fizycznych istniejących w nieruchomości wspólnej oraz udzielenia zarządowi Wspólnoty pełnomocnictwa do zawierania umów cesji. Za uchwałą głosowało (...) udziałów - 56,07 %, przeciw (...) udziały - 4,53 %. Uchwała weszła w życie z dniem podjęcia tj. 14 kwietnia 2012 roku.

Powyższy stan faktyczny Sąd Okręgowy ustalił w oparciu o całokształt zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, a w szczególności na podstawie dokumentów załączonych do akt sprawy wskazanych w uzasadnieniu. Wiarygodność dokumentów nie budziła wątpliwości Sądu i nie była przez strony kwestionowana. Sąd Okręgowy wskazał, że zeznania przesłuchanych w sprawie stron i świadków miały znaczenie jedynie uzupełniające.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Okręgowy uznał, iż powództwo o uchylenie w/w uchwał podlega oddaleniu.

Po omówieniu charakteru wspólnoty mieszkaniowej, trybu podejmowania uchwał określonego w art. 23 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (t.j.: Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm. określanej dalej skrótem „u.w.l.”) oraz podstaw zaskarżenia uchwał przewidzianych w art. 25 u.w.l. Sąd Okręgowy wskazał, iż powód nie wykazał, by w toku podejmowania zaskarżonych uchwał doszło do uchybień natury proceduralnej, ani by uchybienia te miały wpływ na treść podjętych uchwał. Zaskarżone uchwały poddano głosowaniu na zebraniu pozwanej Wspólnoty w dniu 19 marca 2012 roku, a także w drodze indywidualnego zbierania głosów. Głosowanie przeprowadzono zaś większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów. Sąd Okręgowy nie podzielił zarzutu powodowej Spółki, iż wszystkie zaskarżone uchwały nie zostały podjęte większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, bowiem w przypadku podejmowania zaskarżonych uchwał brak było stosownych pełnomocnictw.

Zdaniem Sądu Okręgowego we wspólnocie mieszkaniowej do kwestii reprezentacji - w tym pełnomocnictwa mają zastosowanie wprost przepisy Kodeksu cywilnego, a w przypadku małżonków Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Te ostatnie upoważniają każdego z małżonków do podejmowania czynności w zakresie zarządu majątkiem wspólnym, chyba że drugi z małżonków się temu sprzeciwi. Zgodnie bowiem z treścią art. 36 § 2 kro, każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym chyba, że przepisy Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego stanowią inaczej, przy czym jego wykonywanie obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do jego zachowania. Sąd ten przyjął, że przepis art. 37 kro wymagający zgody współmałżonka nie dotyczy głosowania przy podejmowaniu uchwał przez wspólnotę mieszkaniową, gdyż głosowanie jednego z małżonków nad uchwałami wspólnoty, nie zostało objęte jego hipotezą. W konsekwencji Sąd Okręgowy uznał za błędne stanowisko powódki, że głosy małżonków działających bez pełnomocnictw były nieważne powołując się na orzecznictwo Sądu Najwyższego (wyrok SN z dnia 26.06.2008 r., II CSK 598/07, Lex nr 500189).

Odnosząc się zaś do zarzutu braku pełnomocnictw współwłaścicieli w przypadku lokali będących współwłasnością w częściach ułamkowych Sąd Okręgowy stwierdził, że nawet jeśli pomniejszymy wynik głosowania o wartość udziału tych osób które nie udzieliły pełnomocnictwa - B. J., K. T., G. B., to i tak suma udziałów za podjęciem zaskarżonych uchwał wyniesie wymaganą większość ponad 50 %. Ponadto z kart do głosowania za uchwałami wprost wynikało, iż głos oddany przez jednego ze współwłaścicieli lokalu będzie traktowany jako głos oddany za cały lokal.

W ocenie Sądu Okręgowego głosowanie w trybie indywidualnego zbierania głosów zostało przeprowadzone również w sposób prawidłowy.

Co prawda przepis art. 23 ust. 1 u.w.l. wymaga, by to zarząd zbierał głosy pod uchwałą podejmowaną w drodze indywidualnego zbierania głosów. Jeśli zamiast wybrać zarząd właściciele lokali powierzyli zarząd zarządcy na podstawie art. 18 ust. 1 u.w.l., to zgodnie z art. 33 u.w.l. głosy te może także zbierać ten zarządca W praktyce może się jednak zdarzyć, że głosy zbierane są nawet przez inne osoby, np. przez niektórych właścicieli lokali niebędących członkami zarządu. Do takiej sytuacji odniósł się Sąd Najwyższy, który w wyroku z dnia 8 lipca 2004 r., IV CK 543/03, OSNC 2005, nr 7-8, poz. 132, stwierdził, iż podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów, dokonanego przez osoby nieuprawnione, może stanowić podstawę jej uchylenia przez sąd, jeżeli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść. Zarząd pozwanej Wspólnoty udzielił pani K. K. pełnomocnictwa do przeprowadzenia w jego imieniu głosowania za uchwałami podejmowanymi przez pozwaną Wspólnotę, w tym w trybie indywidualnego zbierania głosów. Brak jest dowodów zaś na to, by uchwały zostały podjęte w wyniku presji wywieranej na członków pozwanej Wspólnoty.

Odnosząc się do zarzutu powódki, iż niedopuszczalne jest obowiązywanie uchwały nr (...) i (...) z mocą wsteczną, tj. od dnia 1 kwietnia 2012 roku, co w ocenie powódki jest niedopuszczalne z uwagi na zasadę lex retro non agit, Sąd Okręgowy uznał zarzut ten za niezasadny, bowiem powoływana zasada odnosi się do procesu legislacyjnego, podejmowanie zaś przez wspólnotę uchwał nie jest czynnością prawodawczą. Wspólnota w ramach przyznanej jej samorządności ma uprawnienia do swobodnego regulowania spraw dotyczących zarządzania nieruchomością wspólną, a jedynymi kryteriami badania przez Sąd ważności podejmowanych uchwał, na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali jest niezgodność uchwały z przepisami prawa, z umową właścicieli lokali bądź sprzeczność z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością lub interesami właścicieli. W ocenie Sądu Okręgowego powyższe postanowienia uchwał nie naruszają interesów żadnego z właścicieli lokali i nie niosą negatywnych konsekwencji określenia istnienia obowiązku z datą wsteczną.

Odnosząc się do (...) uchwały nr (...) dotyczącego zaliczek na poczet kosztów utrzymania lokalu użytkowego Sąd Okręgowy, po omówieniu regulacji zawartej w art. 12 ust. 2 u.w.l., stwierdził, że zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej musi mieć związek z takim sposobem używania ich lokali, który powoduje zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości, a także musi być proporcjonalne do tych wyższych kosztów. Przepis art. 12 ust. 3 u.w.l. wyraźnie upoważnił zaś zebranie właścicieli lokali do ustalenia w uchwale, że właściciele lokali użytkowych będą partycypować w pokrywaniu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w większym rozmiarze aniżeli to wynika z ich udziału w elementach wspólnych budynku. Przepis ten umożliwia więc stosowne zwiększenie udziału właściciela lokalu użytkowego w kosztach związanych z utrzymaniem przedmiotu współwłasności, zważywszy, że koszty utrzymania tej właśnie kategorii lokali są z reguły wyraźnie większe. Skoro więc zaliczki, o których mowa w art. 13 u.w.l i których dotyczy zaskarżona część uchwały, są sposobem pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną, elementami których to kosztów są wydatki i ciężary wymienione przykładowo w art. 14 u.w.l., to wynikająca z art. 12 ust. 3 u.w.l. możliwość zwiększenia obciążenia z tego tytułu w sytuacjach określonych tym przep